요즘 강남 수익형부동산 이보다 더 잘나갈 순 없다

중소형 빌딩 중심 매수문의 빗발

강남 아파트의 추락은 부동산 지형을 완전히 바꿔놓았다. 시세 차익을 노리는 투자심리는 이제 수익률로 바뀌는 분위기다. 강남에서 수익형 부동산의 인기는 현재 돌풍 수준이다.

서울 강남 아파트의 추락이후 강남의 부동산지형이 바뀌고 있다. 시세차익보다는 임대수익에 대한 관심이 급증하고 있다는 얘기다. 부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 지난해 3월부터 올 3월까지 강남 아파트 가격은 매달 400만원씩 떨어졌다. 부동산시장의 불황과 함께 박원순 서울시장 취임 이후 하락세는 심각한 수준이 다. 이와 반대로 강남의 수익형 부동산은 매달 상승세를 거듭하고 있다. 오피스텔과 상가는 공실률이 1%대로 떨어졌다.

특히 신규 오피스 공급이 적고 IT나 금융업종이 강남권에 임차사옥을 마련하면서 오피스 구하기가 하늘의 별따기처럼 어렵기만 하다. 유앤알컨설팅에 따르면 강남권역 공실률은 다른 권역에 비해 3분1에 그친다.

강남구에 5층 이상 연면적 2000㎡ 이상 빌딩 1488개동을 조사한 결과, 지난해 4분기 공실률은 2.4%였다. 이는 지난해 4분기 공실률보다 1.8%포인트나 하락한 수치다. 테헤란로 공실률은 1.7%로 2010년(3.9%)보다 2.2%포인트나 내려갔다. 강남대로도 지난해보다 1.9%포인트 하락한 2.2%를 기록하는 등 오피스 밀집지역은 수요가 넘쳐 즐거운 비명을 지르고 있다.

강남이 이처럼 큰 인기를 얻고 있는 것은 신규 공급이 적고 IT기업과 금융업종이 새롭게 둥지를 틀었기 때문으로 분석된다. 유앤알컨설팅 박상언 대표는 “임대료 상승의 기대감과 함께 가격 상승을 예상한 투자수요까지 몰려 연 3%대로 임대수익이 낮게 나오더라도 적당한 물건이 나오면 바로 거래되고 있기 때문”이라고 분위기를 전했다. 특히 중소형빌딩의 인기가 치솟고 있다.

강남구 ‘오피스종합정보시스템’에 등록된 된 강남구 오피스빌딩 (5층 이상, 연면적 2000㎡이상) 1458동의 공실률에도 잘 나타나 있다. 지난해 4분기 들어 전분기 대비 공실률이 떨어진 빌딩은 144동(연면적 5000㎡내외)으로 전체 10%다.

반면 전분기 대비 공실률이 증가한 빌딩은 92동(연면적 1만㎡내외)으로 전체 빌딩의 6%에 그쳤다. 5000㎡미만의 소형빌딩은 지난해 4분기에 평균 4.8%의 공실률을 나타내 전분기 대비 약 1% 하락했다. 5000㎡이상 1만㎡미만인 중형빌딩의 공실률은 평균 3.7%로 전분기 대비 0.3% 가량 감소했다. 1만㎡이상 대형빌딩의의 경우 4분기 평균 1.1%의 공실률로 전분기 대비 0.1%가량 감소해 상대적으로 감소폭이 작았다.

경매시장 중소형빌딩 경쟁률 10대1 상회
중소형 빌딩의 인기는 경매시장에서 나타났다. 매매시장에서 매물찾기가 힘들어지자 경매시장쪽으로 눈을 돌리고 있다는 것이 박 대표의 설명이다. 박 대표는 “법정경매에 나온 서울지역 중소형 빌딩의 입찰 경쟁률은 보통 10대1을 웃돌고 있다”며 “최근에는 수십억원의 건물이 불과 몇백만원 차이로 결정될 정도로 경쟁이 치열하다”고 설명했다.

부동산경매업체 지지옥션에 따르면 중소형 빌딩에 해당하는 서울지역 근린상가 낙찰가율은 올해 1월 97.7%를 기록했다. 이는 지난해 2월(98.8%)이후 최고치다. 지난달 8일 법정경매에 부쳐진 서울 강남구 청담동 지하 2층∼지상 6층 규모의 근린상가 건물은 무려 12명이 응찰에 참여해 치열한 경쟁을 펼쳤다.

낙찰가는 28억7790만원이었다. 두번째로 많이 써낸 28억6962만원과는 불과 828만원 차이다. 이 건물의 감정가는 29억8728만원으로 낙찰가율이 96.3%에 이른다. 지난 1월 한 차례 유찰돼 최저 응찰가액이 23억8982만원으로 크게 낮아졌지만 치열한 눈치싸움으로 낙찰가액이 감정가에 육박했다.

지난달 6일에는 서울 송파구 석촌동 지하 2층(주차장)∼지상 5층 규모의 상가건물 경매에 11명이 응찰했다. 지난해까지 3차례 유찰로 가격의 매력이 높아져 올 들어 중소형 빌딩의 인기가 치솟자 관심갖는 사람이 늘면서 경쟁률이 크게 높아진 것이다.

강남권 오피스텔 청약경쟁률 최고 139대1 까지
강남권 오피스텔 청약 경쟁률도 뜨거워지고 있다. 지난 2월 한달간 강남권에서 분양한 3개 단지의 오피스텔 청약은 열풍 수준이다. 강남역 효성 인텔리안 더퍼스트는 총 358실 공급에 1만26명이 몰려 경쟁률은 평균 28대 1을 기록했다. 강남구 역삼동에서 분양한 강남역 쉐르빌도 26대1나 됐다. 이들 단지보다 앞서 분양한 송파구 잠실동 잠실 아이파크의 경우 평균 45대1의 경쟁률을 보였으며 최고 139대1까지 경쟁률이 치솟았다. 특히 임대 수요가 좋은 단지는 청약경쟁률이 수십대 1을 보이는 일은 이제 다반사다.

오피스텔의 인기가 상승하는 것은 공실률이 적고 다른 지역에 비해 관리기 쉽다는 점이다. 주변 지역에 비해 임대수익율은 좀 낮지만 임대수요가 풍부해서 임대 수익면에 안정적으로 운영할 수 있다. 여기에 ‘환금성’이 뛰어난 것도 인기 요인이다. 비즈니스 대로로 불리는 강남대로와 테헤란로가 교차하는 강남역 일대는 수많은 기업과 법인이 밀집해 있는 곳으로 소형 주택의 임대수요가 항상 충분하다.

8월 용적률 완화 국토계획법 개정도 호재
강남의 인기는 앞으로도 더욱 높아질 것으로 보인다. 신분당선, 지하철9호선 연장선 등의 호재 외에도 유명 연예인들의 강남권 빌딩매입 소식은 투자자들의 관심을 집중시키고 있다. 안정적인 임대료와 리츠(부동산투자회사)의 매입 수요와 함께 사옥으로 사용하려는 기업들이 매매시장에 가세하고 있는 상황이다.

박 대표는 “수 억원대의 현금을 쥐고 있는 일반인들 조차 최종적인 투자목표가 재건축 아파트나 땅에서 강남권 중소형 빌딩으로 바뀌고 있다”며 “실제 고객들의 강남권 중소형빌딩의 매수 문의가 지난 2008년 금융위기 이후 대폭 증가했는데 이는 주택시장과 토지시장의 상승 기대감이 하락했기 때문으로 풀이된다”고 설명했다.

올 8월 개정을 앞두고 있는 국토계획법도 강남권 수익형부동산에는 호재가 될 것으로 보인다. 건물이 2개 이상 용도지역에 걸쳐 지어졌을 경우, 용도지역별 가중평균을 산출해 용적률을 구하도록 했다. 예를 들어 100㎡ 대지 중 60㎡가 3종 일반주거지, 40㎡가 준주거지라면 60㎡에 대한 3종 일반주거지 용적률 250%와 40㎡에 대한 준주거지 용적률 400%를 가중 평균한 310%가 최종 용적률이 된다.

면적이 큰 쪽 용도지역 용적률을 적용하는 현행 법률을 적용한 용적률 250%보다 60%가량 높아지는 셈이다. 용적률이 올라간 만큼 건축물 층수나 연면적도 함께 늘어나 건물을 신축하거나 증축할 때 사업성이 높아지게 된다.