오피스텔·도시형 생활주택 유망 투자지역 올 가이드
한 동안 아파트에 몰렸던 부동산 투자 수요 흐름이 바뀌고 있다. 아파트 시장의 침체가 장기화되면서 ‘수익형 부동산’이 반사이익을 누리고 있는 것. 투자 패턴이 시세차익이 아닌 ‘임대수익’ 위주로 바뀌면서 오피스텔,도시형 생활주택 등의 분양시장 열기가 뜨겁다.
최근, 부동산 시장에 대해 이미 바닥을 쳤다는 전문가들의 의견이 있지만 최근 아파트 시장은 중대형, 주상복합 등의 매매가 하락세가 뚜렷하다. 10월 첫째 주 성수기인 가을시장임에도 불구하고 전국 아파트값은 -0.02%로 2주 연속 하락장을 기록했다.
특히 ‘불패신화’를 자랑했던 강남권도 고전을 면치 못하고 있다. 경매시장에서도 감정가에 크게 못 미치는 아파트 매물들이 넘쳐난다. 반면 수익형 부동산 시장은 꾸준한 관심을 보이고 있다. 최근까지 수익형 부동산 분양 사업장 마다 수십 대 1을 넘는 경쟁률로 마감되는 경우가 적지 않다. 투자 여건도 좋아지고 있다.
지난 8.18 대책에서 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록 가능하도록 해 임대주택에 준하는 세제 혜택을 부여하기로 했다. 이를 위해 오는 12월 관련 법률을 개정할 예정이다. 그러나 수익형 부동산 투자는 입지나 매수가격 등에 따라 같은 지역에서도 수익률이 차이가 나기 때문에 수익률을 높일 수 있는 방법을 따져볼 필요가 있다.
수익률을 높이기 위해서는 우선 분양가가 적정한지 따져봐야 하고, 공실의 위험이 낮아야 하기 때문에 오피스텔, 도시형 생활주택이 위치한 인근지역에 수요를 끌어들일 수 있을 만한 요인이 있는지 살펴봐야 한다. 이런 것을 고려하면 교통이 편리한 역세권이나 개통 예정인 역세권, 대학가 주변, 출퇴근이 편리한 도심 업무지구 인근 등이 알짜 투자지역이라고 할 수 있다.
세금도 따져야 한다. 오피스텔이 주거용이냐 업무용이냐에 따라 별도로 부담해야 할 세금도 달라지기 때문이다. 상가114 장경철 이사는 “오피스텔의 경우 도시형 생활주택에 비해 전용률이 낮은 통상 50% 안팎으로 관리비 부담이 상당해 같은 가격이면 전용률이 높은 곳을 선택하는 것이 좋다”며 “또 도시형 생활주택의 경우 주차공간이 많지 않아 주차난이 심각할 수 있어 주차공간이 많이 확보된 곳에 투자하는 것도 노하우가 될 것”이라고 전했다.
입지 좋은 서울 ‘빅3’ 지역 임대수요 풍부
이대역 등 대학가 대학가로 유명한 서울 지하철 2호선 이대역 인근에 올해 말까지 오피스텔 503실과 도시형 생활주택 146가구가 공급 예정에 있다. 이대역 주변은 이화여대와 연세대, 서강대, 홍익대 등 대학이 많고 여의도와 광화문 등 도심이 가까워 전통적으로 임대 수요가 풍부한 곳이다.
쇼핑과 문화생활을 즐기기도 편해 대학생과 직장인 등 젊은 1인 가구의 선호도가 높다. 덕분에 공실 우려도 적은 곳으로 꼽힌다. 대림역, 신길역 등 환승역세권 최근 1~2인 가구가 증가하면서 역세권 인근 소형 오피스텔이나 도시형 생활주택의 인기가 높아지고 있다.
업계에 따르면 단일역 보다는 환승역세권이 수요층의 접근성이 용이하고, 유동인구가 풍부해 지역 개발까지 노릴 수 있다는 장점 때문에 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자 시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승 예정 역세권은 향후 투자의 가치가 높다고 보고 있다.
전통적인 수익형 부동산인 상가 뿐만 아니라 최근 떠오르고 있는 수익형 상품인 오피스텔이나 도시형 생활주택도 환승역이 유리하기는 마찬가지다. 같은 역세권이라고 하더라도 단일역 보다는 환승역세권이 임대 수요가 풍부하기 때문이다.
여의도 등 업무밀집지역 정부의 규제 완화 및 아파트 경기 침체 등으로 오피스텔에 대한 관심이 높다. 특히 산업단지 인근에 분양하는 오피스텔은 높은 수익률 및 안정적인 임대 수요로 인기가 많다. 산업단지 인근에 위치한 오피스텔은 기본적으로 배후 수요가 풍부해 물건이 나오면 거래가 바로 이뤄져 공실률이 적다. 분양가도 대부분 1억 미만으로 부담이 크지 않다는 점도 장점이다.
대한민국 최대 금융·업무시설 밀집지역인 여의도의 배후 주거지로 꼽히는 지하철 1·5호선 신길역 역세권에 위치한 ‘여의도의 아침’이 분양 중에 있다. 이 주거시설은 실사용 면적 기준 17~24㎡의 도시형 생활주택 92세대와 오피스텔 22실로 구성돼 있다. ‘여의도의 아침’은 지하철 1·5호선 환승역인 신길역에서 불과 30m 거리에 위치해 있다.
현재 분양 중인 이 도시형 생활주택의 분양가는 가구당 평균 1억2000만~1억3000만원 선이다. 시공은 신우R&D건설이 맡았고 대한주택보증이 보증을 선다. 입주는 2012년 8월 예정이다.
수도권 인천 ‘푸르지오 시티’ 시선 집중
대우건설은 인천시 남동구 논현동에 논현 2차 푸르지오 시티를 분양 중이다. 지하 7~지상 20층 규모로 전용면적 20~63㎡로 총 771실로 구성됐다. 현재 7만8000여명이 일하고 있는 인천 남동산업단지 내 위치해 있어 많은 배후 수요를 확보하고 있다.
2012년 개통 예정인 수인선(오이도역~송도역) 남동역과 200m 거리에 위치해 있고, 인천지하철 1호선 원인재역도 도보 10분 거리다. 분양가는 3.3㎡당 400만원 후반대부터로 전용면적 20~31㎡에 해당하는 소형의 경우 총 금액이 9000만원대다.
SK D&D는 이 달 서울시 강동구 길동에 강동 QV 2차를 분양한다. 전용면적 18~20㎡ 오피스텔 95실, 도시형 생활주택 236가구 규모로 총 331실로 구성됐다. 2012년 4월 삼성엔지니어링 본사가 들어서는 제1첨단업무단지와 총 200여개 업체 종사자 1만5000여명이 입주하는 상일동 엔지니어링 복합단지가 들어선다.
지하철 5호선 강동역과 도보로 5분 거리다. 산업단지 외에 서울 강남이나 여의도, 도심지역의 출퇴근도 쉽다. 인근에 강동성심병원을 비롯해 서울아산병원, 보훈병원 등 병원도 많아 임대 수요가 풍부하다.
우미건설은 11월 삼성반도체가 위치해 있는 경기도 화성시 동탄신도시에 동탄신도시 쁘띠린을 분양한다. 전용면적 20~23㎡ 총 180실 규모다. 사업지 인근에 삼성전자 반도체 공장이 증설 중이며 한림대 종합병원이 2012년 7월 개원할 예정이어서 임대 수요가 풍부하다. 예상 분양가는 인근에 공급됐던 800만원선 보다 다소 저렴하게 책정돼 수요자들의 관심이 높아지고 있다.
한미글로벌은 이 달 서울 은평구 대조동 186-25번지 일대에 마에스트로를 공급할 예정이다. 지하4층~지상17층 1개동, 전용면적 17~35㎡ 총 213실로 구성된다.
이코노믹 리뷰 이학명 mrm97@
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