상종가 행진 오피스텔 묻지마 투자땐 낭패

임대수익률, 취득세 감면여부 꼭 따져야

오피스텔이 연일 상종가다. 임대수익률이 좋아지면서 경매시장에서도 없어서 못 팔 정도다. 여기에 정부의 세제 지원 혜택이 불을 지폈다. 중견 건설사에 이어 대형 건설사들도 오피스텔 건설에 참여해 열기는 더욱 고조되고 있다. 올해 부동산 시장은 한마디로 '오피스텔 천하'다.

수익형 부동산의 대표모델인 오피스텔의 인기가 연일 상한가를 달리고 있다. 그동안 사무실 임대가 대부분이었던 오피스텔은 최근 소형화 바람에 합세하면서 도시형 생활주택에 편성, 인기가 더욱 높아지는 추세다.

이는 부동산 경매시장에서 확연히 나타난다. 부동산 경매전문업체 지지옥션은 최근 1년 동안 서울지역 첫 경매물건 낙찰률을 조사한 결과 오피스텔이 19.4%로 집계됐다고 밝혔다. 오피스텔 물건 5건 중 1건은 첫 경매에서 주인을 찾는다는 의미다. 이 기간 동안 아파트가 평균 2.6%라는 점을 감안하면 오피스텔의 인기가 얼마나 높은지 잘 나타난다.

수도권 다른 지역도 마찬가지다. 경기도의 아파트 1회 낙찰률은 3.3%에 그쳤지만 오피스텔은 무려 24.9%에 달했다. 인천은 아파트가 0.9%, 오피스텔 16.1%로 집계됐다. 인천은 서울, 경기에 비해 오피스텔의 낙찰률도 낮았지만 지난해 11월, 12월, 올해 1월에는 첫 경매에 낙찰된 사례가 아예 없었다. 서울, 경기 지역에 비해 부동산 시장의 상황이 좋지 않았기 때문이라는 분석이다.

경매시장에 오피스텔이 이처럼 높은 인기를 누리고 있는 이유는 수익률 때문이다.
지지옥션 남승표 선임연구원은 “오피스텔의 경우 아파트에 비해 상대적으로 투자 금액이 작고 수익률이 높아 이 같은 현상이 빚어지고 있는 것으로 해석된다”고 밝혔다.
오피스텔 인기를 실감하듯 매물도 넘쳐나고 있다. 지난 4월9일 서울동부지방법원에서는 송파구 가락동에 위치한 오피스텔 24개가 한꺼번에 경매에 나왔다.

경매 당일 10건이 낙찰됐다, 또 경기도 수원시 장안구 정자동에 한 오피스텔은 첫 경매에서 무려 9대1의 경쟁률을 나타냈다. 감정가액이 2800만원으로 낮은데다 시세가 보증금 500만원에 월세 35만원으로 수익률로 환산할 경우 연 12% 수준이라는 점도 매력적이었던 것으로 평가됐다.

오피스텔 임대사업 세제 혜택 늘어
오피스텔이 주목받는 것은 정부가 내놓은 각종 세제지원도 무시할 수 없다. 오는 27일부터 오피스텔을 매입임대주택으로 등록할 수 있도록 하는 ‘임대주택법 시행령’ 일부 개정안이 시행된다. 이 개정안이 시행되면 임대사업자에게 세제 혜택이 확대된다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하로 바닥난방시설과 전용입식부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔이다. 그동안 오피스텔은 세제 혜택에서 제외됐었다. 27일부터는 취득세는 감면은 물론 재산세도 50% 감면된다.

전용 60㎡ 이하 오피스텔을 처음 분양받은 사람이 매입임대주택으로 등록하면 취득세가 면제된다. 현재 잔금 납부일이 27일 이후면 취득세 감면 혜택들 받을 수 있다. 재산세는 전용 60㎡ 미만은 50%, 전용 60~85㎡은 25%를 감면된다. 임대사업을 할 때 공시 가격이 3억원(수도권 6억원) 이하면 종합부동산세 합산이 배제되고 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는다.

오피스텔 인기에 메이저 건설시도
올해 상반기 전국에서 공급되는 오피스텔은 20여개 단지로 1만호실에 달할 것으로 예상된다. 지난해 전국 오피스텔 건축허가는 1219동으로 나타났다. 지난해와 비교하면 2.3배 증가한 수치다. 중견건설사에서 최근에는 대형건설사들도 오피스텔 건설 붐에 동참했기 때문이다. 여기에 도시형생활주택을 결합한 상품도 늘고 있다.

대우건설이 최근 분양한 오피스텔 ‘청담역 푸르지오 시티’는 평균 9.32대1의 청약 경쟁률을 보였다. 서울 잠실에서 분양한 현대산업개발의 아이파크와 삼성 쉐르빌, 효성의 ‘인텔리안 더 퍼스트’도 마찬가지였다.

이달에도 건설사들의 오피스텔 공급계획이 짜여 있다. 한화건설은 이달 서울 마포구 상암동에서 ‘상암 한화 오벨리스크’를 분양한다. 전용면적 19~39㎡로 총 897호실이다. GS건설이 서울 서대문구 대현동에 내놓은 첫 소형주택 상품 ‘신촌자이엘라’도 이달말 분양을 시작한다. 자이엘라는 전용 27~36㎡에 155호실 규모다.

대우건설도 올 상반기 중에 강남보금자리주택지구에서 세곡동 푸르지오 시티를 선보인다. 전용면적 24~44㎡에 401호실이다. 대우건설은 강동구 천호동, 성남, 판교, 인천 송도, 부산 해운대 등 총 4000실이 넘는 오피스텔을 공급한다는 계획을 잡고 있다.

오피스텔의 인기가 높아지면서 건설사들의 고급화 전략도 크게 한몫했다. 고급형 마감재 등 내부뿐만 아니라 차별화된 외관 디자인을 적용했다. 성냥갑이나 정사각 혹은 정육각형 등 기존 건물 형태와 전혀 다르다. 한화 오벨리스크 처럼 물결모양이나 부산 해운대 베르디움과 같이 건물을 반으로 쪼개놓은 듯 특이한 형태도 있다.

세제지원 그러나 투자는 신중해야
오피스텔의 인기가 높아진 만큼 투자측면에서는 신중해야 한다는 지적도 많다. 오피스텔 공급이 크게 늘었지만 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 경고인 셈이다. 남 선임연구원은 “오피스텔은 위치와 상권 등 입지에 따라 수익성 차이가 있는 만큼 묻지마 투자는 금물이다”며 “분양가가 임대수익과 직결되기 때문에 적정 분양가인지 꼼꼼하게 따져본 뒤 투자해야 한다”고 조언했다.

정부의 임대주택법 시행령 개정안도 주거용 오피스텔을 대상으로 하는 만큼 잘 살펴봐야 한다. 분양받거나 경매를 통해 얻은 오피스텔이 주거용이 아닌 상업용인 경우, 부가세 환급 혜택을 받지 못한다. 투자자 입장에서 실익을 잘 따져봐야 하는 이유다.
특히 서울의 강남3구는 재산세는 감면받을 수 있지만 취득세는 감면받을 수 없으므로 주의해야 한다.

현재 강남구 세곡동, 송파구 풍납동, 서초구 내곡동, 염곡동, 원지동, 신원동을 제외한 나머지 강남3구 지역은 주택거래신고지역으로 묶여 있다. 따라서 강남3구에서 오피스텔을 분양받거나 취득하면 임대주택으로 등록해도 취득세를 모두 납부해야 한다.

이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@