서울시 뉴타운, 40%가 재검토 대상

[아시아경제 배경환 기자] 서울시 뉴타운 중 40%가 구역지정을 판단하기 위한 실태조사 대상에 포함된 것으로 나타났다. 점검 대상 구역이 대거 포함된 곳의 경우 사업규모 축소나 지연이 불가피할 것으로 전망된다.

9일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울시 총 35개 뉴타운(균촉지구 포함) 중 14곳은 전 구역이 실태조사 대상으로 이뤄졌다. 재검토 대상인 초기 사업구역이 전혀 없거나 많지 않은 곳은 사업 추진이 원활할 것으로 보이는 반면 구역 모두가 실태조사 대상에 속하는 뉴타운도 적지 않다.

지역별로 살펴보면 실태조사 대상 구역이 뉴타운 전체면적을 차지하고 있는 곳은 ▲가리봉균촉 ▲거여마천 ▲상계 ▲상봉균촉 ▲세운 ▲수색증산 ▲시흥 ▲신림 ▲중화 ▲창신숭인 ▲천호 ▲천호성내균촉 ▲청량리균촉 ▲한남 등이다. 조사에 대한 최종결과가 나올 때까지 추가적인 사업지연이 나타날 수 있고 검토 결과에 따라 초기 지정 당시보다 개발 내용이 축소될 수도 있다. 검토 대상이 많기 때문에 실태조사에 드는 시간과 비용 부담도 상당할 것으로 예상된다.

나머지 21곳 중에는 일부 면적만 실태조사 대상이거나 재검토 대상 구역을 전혀 포함하지 않은 지역도 있다. 재검토 실태조사 대상 면적이 50%이하인 뉴타운은 ▲북아현(0%) ▲왕십리(0%) ▲은평(0%) ▲미아(6%) ▲신정(9%) ▲돈의문(11%) ▲길음(11%) ▲합정균촉(24%) ▲전농답십리(24%) ▲아현(49%) 등으로 사업이 확정된 1차 뉴타운이 대표적이다. 구조조정 대상 구역이 적은 만큼 전체 사업추진에도 어려움이 덜할 것으로 보인다.

현재로는 시장에서 별다른 움직임이 나타나지 않고 있다. 실태조사 대상이 대거 포함된 뉴타운 주변의 중개업소와 조합측도 아직까지 실태조사 대상임을 모르거나 기존대로 사업이 진행될 것이라는 입장이다.

사업성에 대한 우려로 기존 투자자들의 불안감이 반영된 문의전화는 늘고 있다. 하지만 실태조사 여부가 구역해제 확정은 아닌 만큼 조금 더 지켜보자는 분위기가 우세하다. 실태조사를 위한 주민동의율이나 매몰비용 해결방안 등이 마련되지 않은 이유에서다. 4월 중 조례가 재정될 예정으로 초기 구역을 많이 포함한 뉴타운을 중심으로 거주자와 지분 투자자들의 변화가 나타날 전망이다.

해제검토를 위한 실태조사는 일반 재개발지역과 동일한 기준을 적용받는다. 또한 반쪽 개발이 되거나 기반시설계획을 다시 세워도 주민이 동의하면 해제절차에 들어간다. 뉴타운이라는 이유로 구역 지정 해제 과정에서 가산점을 부여받을 수는 없는 것이다.

다만 지역내 구청장이 실태조사와 구역해제 과정에서 주도적인 위치를 점하는 만큼 해당 구청장이 서울시 정책에 얼마나 적극적으로 협조하는가가 관건이다. 일부 구청장은 뉴타운 사업의 조정이나 전면 철회는 어렵다는 입장을 보이고 있어 뉴타운 내 구역 지정이 해제되는 과정에서도 서울시와 각 해당 구청 간에 진통이 예상된다.

윤지해 부동산114리서치센터 연구원은 “본격적인 실태조사가 시작된 후에는 사업이 지연되는 곳과 원활한 곳에 대한 희소가치와 투자평가가 엇갈릴 것으로 예상된다”며 “구조조정 대상이 적은 곳들은 사업시행인가 이후로 사업진행이 빠른 구역이 많고 정책적인 불확실성도 제거된 만큼 투자자라면 이 지역을 중심으로 접근하는 것이 현명하다”고 조언했다.