"평범했던 그 동네 '분당의 청담동' 된 비밀"

[골드메이커]"실전 고수들의 요즘 화두는 테라스형 상가"

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>거리를 걷다가 발걸음을 멈추고 필자가 유심히 바라보는 특징적인 상가 몇 곳이 있다. 그 중의 한곳이 유럽의 레스토랑이나 찻집처럼 테이블이 바깥에 운치있게 배치되어 있는 테라스형 상가다.

유럽형테라스 안에는 테이블, 벤치, 화분, 꽃, 난로, 가로등이 있는데 굳이 구매 목적이 없더라고 들어가고 싶은 충동을 느낄 정도다.

우리나라의 대표적인 테라스 거리도 투박한 미국 스타일도 있지만 대부분 유럽풍으로 고풍스럽다.

사방이 꽉 막힌 도심 속에서 사는 현대인이 햇볕과 달빛, 바람을 직접 마주하며 휴식을 취할 수 있는 장소가 바로 테라스다.

치열한 경쟁과 과도한 업무에 얽매여 누리지 못했던 여유를 잠시나마 만끽하고 싶어 테라스를 찾는다는 얘기다.

흔히 테라스상가라고 하면 해외 출장이 많은 사람은 파리의 센 강변, 로마의 스페인 광장, 런던 코벤트가든 거리의 테라스 카페를 떠올리기 쉽상이다.

가게 앞 테라스에서 차와 맥주, 간단한 식사를 몇시간에 걸쳐 여유롭게 하는걸 유럽여행의 운치와 명물로 꼽는 분들이 많다.

유럽에 있는 카페들은 우리나라 슈퍼마켓 같은 역할을 하기 때문에 유럽여행시 필자의 경우도 간단한 음료는 테라스형 카페에서 구입한다.

날씨가 더운 동남아 여러 나라들도 테라스형 노천카페에 모여 식사를 해결하는게 자연스러운 일상이다.

이처럼 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 아파트 등 주거상품에서 강조되던 조망권이 상업시설에 적용된 경우다.

분당의 정자동, 용인시 보정동 카페촌처럼 특색있는 테마거리를 형성시키는 긍정적 상권 기여로 인해 새로운 컨셉으로 자리잡고 있다.

분양을 끝낸 테라스형 상가가 높은 분양율을 보임에 따라 이와 같은 유형의 상가들이 잇따를 전망이다.

테라스형 상가는 실내 공간을 옥외로 연장해 점포 공간의 활용도를 높혀 야외 풍경을 감상할 수 있도록 설계된 상가를 말한다.

상가 분양시장 불황기에도 테라스 상가는 서비스 영업공간을 제공, 상가 투자자들 뿐만 아니라 임차인들에게도 큰 호응을 얻고 있다.

남에게 방해받기 싫어하는 현대인의 욕구를 만족시키면서 테라스 바깥에 있는 불특정 다수와는 다르다는 ‘존재감’을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 한동안 지속될 것이다.

◆테라스 상가에 열광하는 이유

실내에 비해 주위를 의식하지 않고 맘껏 떠들 수 있는 것도 테라스의 장점이다.

또한 금연 열풍으로 어디가나 찬밥 신세인 애연가들에게도 테라스는 숨통을 틔워 주는 소중한 공간이다.

21세기 들어 테라스는 프랑스, 이탈리아, 영국 등 유럽 국가의 전유물에서 벗어났다.
특히 아시아에서는 중국과 싱가포르, 한국에서 테라스 바람이 거세다.

중국 상하이의 신톈디(新天地)에는 테라스가 갖춰진 노천카페들이 상하이 멋쟁이들은 물론 외국 관광객들의 발길을 잡는데 성공했다.

싱가포르의 대표 관광지인 클라크키와 파 이스트(Far East) 파크웨이 롱비치의 노천 테라스 카페도 테라스 효과를 톡톡히 누리고 있다. 특히 클라크키 강변에 있는 테라스 카페와 시푸드(seafood) 레스토랑들은 1년 내내 빈자리를 찾기 힘들 정도다.

특히 해외여행과 어학연수, 유학, 출장 등을 통해 유럽풍의 테라스를 경험한 사람이 급증한 것도 요인이다. 이들 중 상당수는 아련한 기억 속의 향수를 현실에서 느끼고 싶어 테라스 카페의 단골손님이 되기 때문이다.

◆업종 불문, 테라스 광풍(狂風)

이처럼 열풍을 몰고 있는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없다.

손님이 북적대는 카페와 레스토랑에는 여지없이 테라스가 생기고 있다. 트렌드 세터(trend setter)들이 찾는 동네에서 개업을 준비하거나 리모델링을 하는 업소는 아무리 공간이 좁아도 테라스를 만든다.

비가 오나 눈이 오나, 더우나 추우나 테라스를 고집하는 마니아가 늘어났기 때문이다.

업소의 성패는 커피나 음식 맛, 내부 인테리어가 아니라 테라스를 어떻게 꾸미는가에 좌우된다.

겨울 영하의 추운 날씨에도 담요를 덮어쓰고 스토브 옆에서 언 손을 ‘호호’ 불어가며 커피를 마시는 손님들이 있을 정도고 한여름에도 에어컨 바람이 나오는 실내보다 테라스를 선호하는 손님이 많을 정도다.

실제 테라스 열풍속에 선릉역 대림아크로스페이스, 동탄신도시 동탄파라곤에비뉴, 김포신도시 장기지구의 주차장 상가인 장기음식백화점은 3~6m 정도의 전면을 제공하고 있다.

서울 신라호텔도 몇 년전 새 단장을 하면서 '더 파크뷰 테라스'란 공간을 만들었다. 호텔이 운영하는 도곡동 타워팰리스의 ‘아티제 카페&베이커리’에서 손님들이 노천 테라스를 선호하는 것을 보고 아이디어를 얻었다. '더 파크뷰 테라스'는 남산에 자리잡아 자연경관을 100% 즐길 수 있어 반응이 좋다.

한국 전통문화 공간으로 유명한 삼청각도 위탁 운영자가 파라다이스그룹으로 바뀌면서 2층 라운지에 테라스 레스토랑 '다소니'(순우리말로 '사랑하는 사람'이라는 뜻)를 열었다. 7개의 테이블에서 30여 명이 북악산 경치를 보면서 식사와 음료를 즐길 수 있다. 가을에는 단풍, 겨울에는 설경을 만끽할 수 있다.

일산의 스트리트형 쇼핑몰 '라페스타'는 벤치가 있는 테라스를 만들어 시민들이 공원처럼 이용할 수 있도록 해 명물로 자리잡았다.

심지어 찜질방에도 테라스가 들어섰다. 광진구 자양동의 '해피데이' 찜질방은 옥상에 테라스 스파를 만들었다. 테라스에서 야경을 즐기면서 노천탕에서 피로를 풀 수 있어 유명세를 타고 있다.

종로구 부암동의 '몽고 맥반석 하림각'은 테라스 바닥에 파란 잔디를 깔아 일광욕을 즐길 수 있도록 했다.

홍릉근린공원 안에 있는 정보화도서관은 뒷마당과 각 층에 테라스를 마련했다.

◆분당속의 작은 유럽, 테라스카페촌

분당 정자동 카페거리를 걷다보면 유럽여행에 온듯한 착각에 빠질 듯하다. 분당 정자동의 테라스 거리는 대표적인 테라스형 상가들이 즐비한 곳으로 인기가 매우 높다. 분당 정자동의 테라스를 갖춘 가게들은 정말 예쁘고 아담해 신축건물과 잘 어울린다.

특히 분당 정자동 주상복합인 파라곤 옆 이른바 정자동 까페거리의 경우 특색있는 업소들이 하나둘 모이면서 꽤 괜찮은 상권으로 자리잡았다.

카페촌으로 유명한 정자동 로데오 거리는 '작은 유럽' 혹은 '청자동(청담동+정자동)'이라는 별칭으로 더 유명해 분당은 물론 서울과 수도권 주민들까지 몰려오는 분당 최고의 명소가 됐다.

분당 정자동 만큼은 아니지만 테라스 열풍을 느낄 수 있는 곳을 찾기는 어렵지 않다. 테라스 상가는 강남 청담동이나 신사동, 여의도 방송국 일대인 주상복합촌에도 많이 퍼져나가고 있다.

◆테라스 거리로 집값 올라

테라스는 '평범한 동네'였던 정자동을 '분당의 청담동' '분당의 비버리힐즈'로 바꿔 놓았다.

테라스거리 형성으로 상가 시세도 급등했다. 불과 수년 전만 해도 미미했던 유동 인구가 평일 6000∼1만명, 주말 2만∼3만명으로 늘었기 때문이다. 입소문을 타고 서울, 수원 등 외지에서 사람들이 몰려온 것이다.

아파트 값을 올리는 데 테라스가 일정부분 기여했다는 평가도 나온다. 테라스 거리가 자리를 잡은 정자동은 분당에서도 최고의 시세를 형성하고 있다.

주택도 테라스형 주택이 인기를 끌고 있다. '테라스 하우스'는 경사가 있는 야트막한 구릉지에 지어지는 전원주택형 고급 연립주택으로 택지를 훼손하지 않고 자연지형을 그대로 살려 계단식으로 지어지는 게 특징이다. 2층 가구의 경우 아래층 지붕공간(테라스)을 앞마당처럼 활용할 수 있다.

2004년 7월 입주한 용인 신갈동 새천년그린빌의 경우 전체 2076가구 가운데 4·5단지 5개동에 46가구가 '테라스 하우스'로 공급됐는데 일반 아파트보다 1억원 가량 높은 시세가 형성되어 있다.

지상 4층(38평형) 높이에 계단식으로 설계됐고 수원CC의 조망권이 뛰어나 분양 당시 큰 인기를 끌었다. 각 가구의 테라스(앞마당) 넓이가 집 크기와 비슷한 28평에 달해 38평형의 실거주 공간은 66평형과 맞먹는다.

1999년 말 조성된 용인 영덕동 영통빌리지는 전체 470가구 중 4개동 32가구가 '테라스 하우스'로 지어졌다. 4층 높이의 31평형 단일 평형으로 구성됐는데 1~3층까지는 22평형, 최상층은 실제 분양면적보다 큰 38평의 앞마당이 있다.

매매가는 주변아파트에 비교해 배 이상 차이가 난다. 테라스 하우스의 희소성과 테라스 주택의 장점이 반영된 결과다.

실제로 각 가구는 테라스 공간을 야외 정원이나 휴식공간 등 입주자 취향에 따라 다양하게 활용하고 있다.

심지어 상가 주인과 아파트 입주민들의 갈등도 없어졌다는 얘기도 종종 들린다. 과거 입주민들은 상가의 인테리어와 간판에 이의를 제기하는 사례가 적지 않았다. 상가 앞에서 주민 수십 명이 시위를 벌이기도 했다. 하지만 테라스 효과를 본 뒤로 양측의 대립은 싹 사라졌다.

◆테라스 상가 투자시 유의점

테라스상가의 경우 희소성으로 인해 분양가격은 대개 일반 상가보다 높은 편이다.
주택같은 경우도 일반 중·대형 아파트보다 기본 건축비가 20~30% 정도 비싸게 형성된다.

테라스 상가의 경우 업체에서 테라스 제공시 분양가에 이미 포함됐는지 여부를 잘 살펴야 한다.

계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함되었다고 했다가 계약 이후에 별도로 추가비용을 요구, 법적분쟁으로 가는 경우도 간혹 있기 때문이다.

또한 주차공간이나 전면공지를 불법적으로 테라스공간으로 꾸미는 경우가 있다. 전면공지란 보행 편의와 도시 미관을 고려해 사유지 내 건축물과 인도 사이에 폭 1.5~2ｍ의 빈 땅을 두는 것이다.

실제 카페와 음식점, 미용실, 편의점 지붕과 벽체까지 갖춘 테라스는 건축법을 적용해 단속하고 있지만, 목재 테크만 설치했을 경우 상권 활성화와 사유재산 보장 측면에서 제재는 좀처럼 하지 않는다는 점도 인지해야 한다.

테라스 상가에 투자하기 전 주차장법과 건축법위반으로 이행강제금이 부과될수도 있으니 이점도 사전에 면밀히 체크해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표