[서울시 뉴타운 新구상안]사회약자 위한 개선안… ‘임대주택·매몰비용’ 난제 산적(종합2)

[아시아경제 배경환 기자] 30일 박원순 서울시장 내놓은 정비사업 개선안은 힘없는 세입자들의 주거권을 강화하는데 무게가 쏠려있다. 뉴타운·정비사업을 서울시 최대 현안으로 꼽고 지난 3개월간 50여차례 이상 토론을 통해 끌어낸 방안이다. 박 시장은 이미 상당히 진척돼 돌이킬 수 없거나 이해관계가 복잡해 해법을 찾기에는 한계가 있었다고 평가했다. 하지만 다양한 시민들의 의견을 경청하고 도정법 주요 35개 조항과 도촉법 4개 조항 등을 개정하는 등 수습방안을 마련하는데 힘썼다고 밝혔다.

사업지에 대한 추진·해제 진로는 지난달 국회를 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 근거했다. 하지만 정비 과정에서의 주거권을 ‘인권’ 차원에서 다루겠다는 새로운 해석안은 눈에 띈다.

반면 한계점도 드러난다. 도정법과 도촉법에 따른 변동안을 구체화했을 뿐 구역해제에 따른 대안사업 및 매몰비용 처리 방안 등은 마련되지 않았다. 사업지별 이해관계가 복잡한 만큼 관련 해결방안을 구축해야 정책 실효성이 나타날 것이라는게 전문가들의 진단이다.

◇수급자 주거복지 강화… 문제는 ‘물량’

이번 발표안에서 가장 주목할 부분은 정비사업 과정에서 기초생활수급자에게 공공임대주택을 공급하겠다는 방안이다. 세입자대책 자격 유무와 관계없이 모두에게 주거복지를 부여하겠다는 이야기다.

준공 후에 세입자들이 재정착할 수 있는 길도 열렸다. 우선 재개발사업이 진행되는 동안 이미 건설된 재개발임대 공가에 입주한 뒤 다시 준공된 임대주택에 입주하도록 했다. 한번 임대주택에 입주하면 다른 임대주택으로 이주하는 것이 허용되지 않던 지금과 큰 차이점이다.

문제는 임대주택을 얼만큼 확보할 수 있느냐다.서울시는 사업시행자가 임대주택을 추가확보하는 등 세입자 대책을 강화하면 인센티브를 주겠다는 조건을 걸었다. 하지만 조합원들의 부담이 늘어날 가능성이 있는데다 사업성 악화로 추진과정이 되레 더뎌질 수 있다.

야간, 호우, 한파 등 악천후와 동절기에는 이주와 철거를 금지하겠다는 방안도 보충안이 필요하다. 재건축·재개발 이주수요를 분산해 전셋값 급등을 막겠다는 서울시의 기본틀과 일부 상충하는 이유에서다.

◇‘매몰비용’ 해결없이 해제 불가

정비구역 추진 및 해제 과정은 최근 개선된 도정법·도촉법과 크게 다르지 않다. 사업대상지는 뉴타운·재개발·재건축 등 총 1300여개 구역 중 사업시행인가 이전 단계에 있는 610개소(아파트 재건축 제외)다. 610개소 중 추진위원회가 구성되지 않은 뉴타운·정비구역(83개소)과 정비예정구역(234개소) 등 317개소는 토지등소유자 30% 이상이 구역 해제를 요청하면 검토가 진행된다. 추진주체가 구성된 293개소 역시 추진위나 조합 해산 후 구역 해제가 가능해진다. 조건은 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1이나 3분의 2 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 해산을 신청한 경우다.

하지만 추진위·조합 해산시 발생하는 매몰비용 등 사후처리가 가장 큰 걸림돌이다. 매몰비용에 대한 해결책이 없는 상태에서는 구역 해제가 불가능하다는게 추진위 및 조합원들의 공통된 주장인 이유에서다. 이에 박 시장은 관련 비용을 정부가 일부 분담하도록 정부에 협조를 요청하겠다고 언급했다. 그러나 국토해양부의 경우 시 조례 중심으로 이뤄지는데 정부가 나설 이유가 전혀 없다며 선을 그어놓은 상태로 해결책 마련에는 다소 시간이 소요될 전망이다.

일몰제 역시 마찬가지다. 각 사업 추진 단계별로 일정 기간 내 다음단계 절차를 이행하지 않는 경우 구역취소가 가능하도록 했지만 ‘매몰비용’이 공통된 문제점으로 떠오른다.

◇구역해제 대안… “자치구 상황 감안해 추진해야”

정비사업 개선안으로 구역해제가 이뤄지더라도 해결해야할 부분이 적지 않다. 서울시는 해제지역은 마을공동체, 지역경제 활동이 보전되는 ‘마을만들기’ 등 주거재생사업으로 전환한다는 큰 틀을 공개했다. 이 경우 공동이용시설 설치와 집수리비 융자에 대한 지원책도 내놓았다.

현재 대표 사례로 꼽히는 것이 주거환경관리사업이다. 단독주택 및 다세대 주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전정비개량하는 방식이다. 그러나 지자체장이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고 주민이 스스로 주택을 개량한다는데 한계점이 있다. 자치구들의 재정자립도가 악화된 상황에서 자금 출연이 쉽지 않고 주민들의 의견을 수렴할 기구도 마련되지 않은 이유에서다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “영세한 세입자들의 주거권을 강화한 부분은 눈에 띄지만 관련된 구체화방안이 언급되지 않아 실효성이 의문시된다”며 “정비구역 해제 과정에서 불거질 매몰비용 처리 등의 해결책없이 일몰제 적용으로 구역해제가 추진될 경우 되레 주민간 갈등이 불거질 가능성도 높다”고 내다봤다.