한파 뚫고 전세집 구하러나간 예비부부 이야기

[골드메이커]전월세 계약시 주의할 점 4가지

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>올 봄 결혼을 앞둔 김형식(외국계회사.33)씨는 자금에 맞는 전세집을 알아보러 주말마다 눈코 뜰새없이 바쁘다.

하지만 마음 한구석에는 세상이 워낙 흉흉하다 보니 혹시 전세사기라도 당하지 않을까 걱정도 있다.

실제 최근 서울과 천안을 비롯한 전국 곳곳에서 집주인을 가장한 전세 사기사건이 일어나고 있다. 주로 부동산 계약이 서툰 젊은 분들을 대상으로 사기사건이 발생하고 있다는게 공통점이다.

어렵게 모은 돈으로 전월세부터 시작해 내집 마련의 꿈을 키워나가는 분들의 '희망의 싹'을 싹뚝 자른다는 점에서 사기꾼들을 엄벌에 처해야 한다.

동시에 전월세 사기에 휘말리지 않기 위해서라도 부동산 계약시 기본적인 사항을 체크해야 한다.

◆직거래보다 안전한 중개업소 이용을 =매매나 전세계약은 주로 중개업소를 통해 이뤄지지만 젊은이들 일부는 편리성을 이유로 인터넷을 통한 직거래로 직접 당사자끼리 계약한다.

하지만 직거래는 계약 경험이나 사회경험이 부족한 분들에게 위험요소가 있을 수 있다.

집주인을 가장한 사람과 계약을 하는 경우도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 추후 퇴거할 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비(是是非非)가 힘들어지기 마련이다.

또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하기 일쑤다.

이것이 바로 허가된 중개업소의 공인중개사를 통해 전세계약을 해야 하는 이유다.

◆필요서류는 반드시 꼼꼼히=우선 전세계약을 하기 전 전셋집의 등기부 등본을 떼어봐야 한다.

등기부등본은 해당구청이나 공인중개업소에 부탁하거나 인터넷에서 쉽게 발급 받을 수 있다.

등기부등본상의 집주인 명의와 전세 계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본 후 근저당권, 가등기·압류, 가압류, 가처분 등의 권리관계를 명확히 따져봐야 한다.

만약 근저당권 등이 등기부등본상에 설정돼 있으면 차후 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 신중하게 따져본 후 계약을 해야 피해를 입지 않는다.

근저당권은 주택값에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 많다면 문제가 되지 않는다.

하지만 주택값보다 적을 경우 전세보증금 보전이 쉽지 않아 집이 아무리 마음에 들어도 가감하게 뒤돌아서야 한다.

수많은 단독주택들이 다세대·다가구 주택으로 지어지면서 은행융자를 과도하게 안고 있는 경우가 많다.

만약 집주인이 근저당권을 푼다는 조건이면 집주인과 공인중개사와 상의해 신중하게 결정해야 한다.

다음으로 가등기나 가처분이 설정된 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무소용이 없다.

소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있다.

따라서 기존 소유주는 무권리자가 될 수 있기 때문에 이런 경우도 계약을 하지 않는 게 좋다.

가처분은 소유권 분쟁이 생길 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말한다.

가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 돼 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안 된다.

◆세대수 너무 많으면 곤란=다가구 주택인 경우 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다.

등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 경매와 같은 일이 발생했을 때 전세보증금을 100% 돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있다.

이런 경우는 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약해야 한다. 특히 이런 경우는 집값이 하락했을 경우까지 염두해둬야 한다.

◆확정일자 반드시 받아라=전세계약을 했다면 우선 전입신고와 함께 확정일자를 받아둬야 한다.

전입신고와 확정신고는 되도록 잔금이 완료되는 날 하는 게 좋고 해당 동사무소에 계약서를 가져가면 간단하게 할 수 있다.

단, 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있다.

하지만 전세권 설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니어서 보다 편리하다.

전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기, 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있다.

하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거, 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.

배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다.

다만 최근 판례는 아파트건물에만 저당권이 설정된 경우 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정에 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다.

하지만 오래전 필자가 금융기관에 근무할 때 집주인들의 동의하에 전세전 설정을 해야 무이자로 은행전세금을 사용할 수 있었다.

은행 같은 금융기관 직원들이 임차대출의 필수조건인 전세권설정을 할 때 어려움을 많이 겪었다.

하지만 금융기관에 근무하는 지인들을 만나보면 요즘은 집주인 눈치 안보고 바로 보증보험증권으로 이런 문제를 해결한다고 한다.

이와 같은 방법도 여의치 않으면 집주인에게 500만원이나 1000만원 더 올려주고 전세권을 설정하는 게 더 현명한 방법일 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표