다주택자, 집 잘파는 비결있다니 '솔깃'하네

[골드메이커]'증여'냐 '매도'냐…집부자들의 고민

내년부터는 여러 채의 주택을 보유하고 있는 사람도 양도소득세 부담이 크게 낮아질 전망이다.

다주택자에게 부과되던 중과세율(2주택자 50%, 3주택자 60%)이 6~35%의 일반세율로 적용될 뿐 아니라 장기보유공제(최대 30%)까지 받을 수 있기 때문이다.

하지만 다주택자에 대한 세금부담이 중과규정이 생기기 이전 수준으로 낮아지게 되더라도 오래 전 취득해 양도차익이 큰 주택을 여러 채 보유하고 있는 사람들에게는 여전히 다양한 절세전략이 필요하다.

절세방안 Ⅰ. 무주택 자녀에게 증여해라

김씨에게 무주택자인 성인자녀가 있다면 자녀에게 주택을 증여함으로써 양도소득세를 줄일 수 있다.

임대를 주고 있는 B주택을 자녀에게 증여한 뒤 비과세요건(3년 이상 보유)을 채우고 난 후 처분하면 양도소득세를 내지 않아도 되기 때문이다.

자녀는 주택을 증여받으면서 증여세와 취득세를 내야 하지만 김씨가 직접 주택을 팔 때 내야 하는 양도세보다는 훨씬 줄어든다.

게다가 아파트가 아닌 단독주택이므로 증여시 기준시가로 평가돼 증여세 부담도 낮다.

단, 주의할 점은 나중에 자녀가 주택을 처분하면서 1세대1주택 비과세를 받기 위해선 처분하는 시점에 세대분리요건*을 갖추고 실제로 부모님과 별도로 세대분리가 돼 있어야 한다는 점이다.

*세대분리요건 : 결혼을 했거나 30세 이상이거나 최저생계비 수준 이상의 소득이 있을 것

자녀에게 증여하는 경우 절세효과

절세방안 Ⅱ. 배우자 증여공제를 활용해라

김씨의 자녀가 아직 나이가 어리거나 독립세대를 구성할 수 있는 요건을 충족하지 못한다면 배우자에게 증여하는 방법을 활용해 보자.

현행 세법상 배우자 간에는 10년 동안 6억 원까지 증여공제를 받을 수 있으므로 증여세 부담 없이 증여할 수 있다.

물론 배우자에게 증여한다고 해도 부부는 항상 동일세대원이므로 현재 거주하고 있는 A아파트를 처분할 때 비과세를 받을 순 없다.

하지만 배우자가 증여 받은 주택을 먼저 처분한다면 취득가액은 증여 받을 당시의 기준시가 3억 원이 되므로 김씨가 직접 양도하는 경우보다 2억 원의 양도차익을 줄일 수 있게 된다.

배우자에게 증여하는 경우 절세효과

※ 자녀나 배우자에게 증여한 주택을 5년 이내에 처분할 땐 이월과세를 주의하자

절세방안 Ⅲ. 처분순서만 조절해도 양도소득세를 줄일 수 있다

증여를 활용한 절세방법이 여의치 않다면 최소한 처분순서라도 조절하는 것이 좋다.

김씨는 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 양도차익이 작은 주택을 먼저 팔면서 비교적 낮은 양도소득세를 낸 뒤 양도차익이 큰 주택은 1세대1주택 비과세를 받으면 되기 때문이다.

<양도순서에 따른 양도세액 차이>

홍경호 미래에셋 세무컨설팅팀 세무사