어느 편의점 사장의 고백 "명퇴 직후 막막했는데…"

[골드메이커]초보 투자자라면 파생상가 노려라

베이비부머 세대로 공기업에 24년간 종사했던 허창씨(가명·55세)는 지난해 3월 명예퇴직을 했다.

명퇴 이후 소득이 없어지자 새 직장을 구해봤지만 생각대로 취직이 되지 않았다. 이에 명예퇴직금을 포함한 금액으로 상가투자를 하기로 결심했다.

창업 경험이 전무한 허씨는 별다른 영업 노하우 없이 할 수 있는 업종이 편의점이라는 생각이 들었다.

여러 곳을 철저하게 검토한 뒤 허씨가 분양받은 상가는 가산디지털벨리 내 연면적 약 6만6000㎡ 규모의 아파트형공장(2009년 11월 입주)내 편의점(독점).

해당 상가는 분양평수 76㎡, 전용면적 40㎡으로 분양가가 5억2900만원(부가세별도)이며 대출이 30%(1억5870만원) 가능했다.

입주 후 현재 해당 상가의 매매가는 최소 7억원 이상의 가치가 생겼으며 평일 매출 평균 250만원, 주말 매출 평균 120만원이 발생하고 있다. 월 평균매출로 따지면 6460만원이다.

수익배분은 해당업체와 완전 순수 가맹을 해 매출이익의 65~80%를 점주에게 배분하는 조건이다.

참고로 평균 마진율을 30% 정도로 봤을 때 매출이익은 1938만원선. 여기서 직원 인건비, 전기료, 음식 폐기시설 등 각종 비용을 감해도 매달 최소 1000만원 정도의 순이익이 발생된다.

만일 임대사업시 허씨가 직접 운영하지 않고 편의점으로 업종을 맞춰 보증금 1억원, 월 400만원으로 임대사업을 했다면 연 13%(금리 7.5% 가정)의 수익이 발생되고 있을 것이다.

상가관련 상담을 하다보면, 얼마의 여유 자금이 있는데 어느 상가에 투자를 해야 하는지를 묻는 분들이 적지 않다.

물론 여러가지가 있겠지만 굳이 꼽으라면 '파생상가'를 추천하고자 한다. 파생상가라고 하면 얼핏 생소한 용어처럼 들릴지 모르지만 우리 주변에서 흔히 볼 수 있다.

파생상가는 대형시설에 딸려있는 부속상가를 말하는데 다른 말로는 보조상가라고 한다.

예를 들면 메디컬 빌딩의 약국, 대형 복합단지의 구두방, 커피전문점, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 아파트형 공장의 구내식당, 문구점, 편의점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 말한다.

이들 상가들은 '바늘가는데 실가는' 역할을 하는 점포이므로 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우된다.

때문에 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 상가로 평가받는다. 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출이 꾸준하고 영업환경이 쾌적한 편이다.

소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 때문에 영업 경험이 없는 초보자가 직접 운영을 하기에는 안정적이다.

◆ 파생상가 투자시 요령과 주의사항

파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 상가가 상가 활성화에 실패한 경우가 적지않은 만큼 더욱 주의를 요한다.

파생상가를 분양받으려는 경우에 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다.

상가규모를 감안해 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지, 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져봐야 한다.

초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가의 신축 대형건물 내 소형상가에 투자하는 것이 유리하다.

파생상가는 고정고객 확보가 쉽다는 이점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다.

투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다.

상주고객과 일부 유동고객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않은 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.