[일문일답]"용산역세권사업 지급보증 관행 없앴다"

[아시아경제 이은정 기자, 문소정 기자] "더 이상 건설사의 지급보증에 매달리거나 막대한 금융비용이 투입되는 PF(프로젝트 파이낸싱)를 할 필요가 없게 됐다. 대형 건설사 입장에서는 분양의 성공 여부와 관계없이 공사대금을 안정적으로 확보할 수 있게 된 만큼 활발하게 사업에 참여할 수 있을 것으로 기대된다."

코레일과 드림허브는 13일 발표한 '용산국제업무지구 개발사업 완전 정상화를 위한 사업정상화계획'이 국내 PF사업의 새로운 패러다임을 제시한 것에 의의가 있다고 강조했다. 특히 출자사가 막대한 초기 자금을 부담해야 하는 굴레에서 벗어남으로써 시공을 맡게 될 건설사에 지급보증 등으로 리스크를 전가하는 관행을 없앴다는 게 핵심이다.

드림허브는 그동안 건설사가 시공량 대비 일정 비율의 지급보증을 하도록 요구해왔다. 또 공사비는 분양대금으로 지급하고 공사비를 못 받아도 건물을 완공하게 하는 등 불리한 계약 조건을 내걸어 시공사를 찾지 못했다.

다음은 코레일 및 드림허브와의 일문일답.

▲이번 조치의 의미는?

-사업 초기부터 빌려서 막느라 허리가 휠 수 밖에 없었던 땅값 납부 구조를 사업 후반에 벌어서 갚을 수 있도록 바꿨다는 데 의미가 있다. 초기 자금 부담의 굴레에서 원천적으로 벗어날 수 있게 된 셈이다. 향후에도 원활한 사업 추진을 통해 일반분양 및 자산 선매각 등을 통해 본격적인 자금이 유입되는 등 자금 조달 문제를 완벽히 해소할 수 있게 됐다. 막대한 초기 개발 자금을 제 때 조달하지 못해 부도 위기까지 내몰렸던 용산국제업무지구 개발 사업이 명실상부하게 완전 정상화의 탄탄대로를 달리게 됐다고 보면 된다.

▲변경된 토지대금 납부일정은 ?

-2012년부터 14년까지 납부 예정된 2조2251억원을 사업 말기에 몰아서 내기로 일정을 조정했다. 이 결과 전체 8조원 중 약 66%인 5조3000억원의 토지 대금이 준공 1년 전 시점과 준공시점에 각각 30%(1조5980억원), 70%(3조7287억원)씩 납입될 예정이다.

▲올해 내야 할 토지 대금은 얼마고 조달방법은?

-토지대금만 총 7368억원이다. 세부적으로는 중도금(5793억원), 4차 계약금 잔금(1575억원)등이다. 분납이자(642억원)까지 합치면 8010억원으로 9월7일 5217억원, 11월30일 2793억원을 내야한다. 4차 토지 계약금 잔금(1575억원)은 기존 매입토지에 대한 담보대출을 통해, 남은 금액은 코레일의 반환채권을 활용한 자산유동화증권(ABS) 발행으로 조달할 계획이다.

▲분납이자 감면의 근거는 무엇인가 ?

-8조원에 이르는 토지를 일괄 매각하지 않고 4차로 분할 매각하면서 발생하게 된 것이 분납이자다. 쟁점은 언제부터 이자를 매기느냐의 문제다. 기존 사업협약을 맺을 당시(2007년 12월)에는 철도시설 이전이 끝나는 2011년 말로 정했지만 2009년 9월 공기업 준정부기관 계약사무규칙이 바뀌면서 사정이 달라졌다. 개정 사무규칙은 '토지 인도 이후'부터 이자를 매길 수 있도록 구체적으로 적시하고 있다. 이는 토지 인도 이후부터 이자를 매겨야 한다는 민법 587조와도 부합되는 내용이다. 이에 따라 코레일은 철도시설 이전은 물론 토양오염원 처리와 매립폐기물 처리 공사가 마무리되는 2013년 5월 이후부터 분납이자를 받기로 PFV측과 합의했다.

▲현재 가치 보상금은 어떤 것인지.

-당초 토지대금을 일시불로 내기로 했던 2008년 3월에 8조원을 받아서 가지고 있다면 생길 수 있는 이자소득을 기회비용의 개념으로 환산해 지불하는 돈이 현재가치 보상금이다. 일종의 분납이자다. '토지 인도 후 분납이자 부과'를 명시한 개정 공기업계약사무규칙에 따라 분납이자 성격인 현재가치 보상금 납부 계획도 조정했다. 개정 전에 계약을 체결한 3차 계약분(2009년 3월, 2조4000억원)에 대해서는 현가 보상금을 내되 개정 이후에 계약하는 4차 토지분(3조2000억원)에 대해서는 개정된 공기업계약사무규칙을 적용, 현가 보상금(8800억원)은 부과하지 않기로 한 것이다.

▲이번 사업정상화 합의에 따른 사업비 절감효과는 ?

-이번 조치를 통해 코레일 토지대금 관련 제반 이자 1조3600억원 감면, 초기개발자금 조달규모 축소에 따른 금융비용 1800억원 감소 등 총 1조5400억원 상당의 직접적인 사업비 절감효과가 있다. 또 코레일의 랜드마크빌딩 선매입에 따른 계약금 20%(8326억)와 매출채권 유동화(잔금 80%의 담보인정비율인 절반 정도까지 채권화)로 1조6640억원을 추가 조달할 계획이다. 이 자금은 서부이촌동 주민 보상 재원으로 최우선적으로 활용할 방침이다. 이와 함께 4000억원의 자본 증자까지 이뤄지면 5000억원 이상의 여유자금까지 확보해 모든 돌발변수에 대응할 수 있게 된다.

▲건설사 참여여건이 개선됐다고 하는데 구체적으로 설명해 달라.

-건설사들이 사업 참여를 꺼리는 가장 큰 장애요인으로 '지급보증', 분양대금으로 공사비를 지급하는 '분양불 시공계약 방식', 공사비를 받지 못해도 건물을 완공해야만 하는 '책임준공확약' 세가지였다. 사업중단에 대한 모든 리스크를 건설사가 안고 가야 하는 구조라는 이야기다. 하지만 코레일의 이번 조치로 건설사 추가 지급보증이 필요없게 됐으며 토지대금을 사업후반으로 조정함에 따라 공사비를 토지대금보다 우선 지급받을 수 있는 여건이 확보돼 건설사가 안심하고 사업에 참여할 수 있는 여건이 마련됐다고 본다.

▲건설주관사 문제도 해결되나?

-용산국제업무지구 사업은 규모가 너무 큰 관계로 국내 어느 한 건설사가 시공주관사 또는 프로젝트 매니저(PM)를 수행하기에는 부담이 크다. 따라서 앞으로 오피스빌딩, 오피스텔, 상업시설, 호텔, 백화점 등 개별 건축물마다 책임을 지는 시공사를 선정할 예정이다. 당장 이번에 매각된 랜드마크빌딩의 시공 건설사를 9월까지 선정하고 기타 다른 건축물에 대해서는 선매각 계약이 체결될 때나 건축공사가 들어가는 12년 말에 선정할 계획이다.

▲해외 자금 유치작업은 어떻게 되고 있나.

-지난 3월 싱가포르, 홍콩 투자설명회 및 5월말 중국 IR를 통해 국내보다 해외쪽에서 용산의 미래가치를 더 높게 평가하고 있다는 것을 거듭 확인하고 있다. 사업정상화가 실현된 만큼 더 많은 투자자들에게 더 좋은 조건으로 매각할 수 있도록 협의해 나가겠다.

▲사업이 상당 기간 늦어졌는데 전체 사업스케줄에는 지장이 없나?

-사업이 답보상태였던 지난 시간동안에도 인허가 작업 및 마스터플랜 수립 등 사업 일정은 차질없이 진행해 왔으나 전체 단지 2015년말 완공, 랜드마크빌딩 16년말 완공 계획보다는 전체적으로 약 1년 정도 지연된 상태다. 하지만 사업 정상화가 실현된 만큼 설계, 인허가, 시공, 분양, 주민보상 등 모든 사업추진에 있어 패스트 트랙(Fast Track)으로 진행할 예정이며 인허가권자인 서울시의 전폭적인 지원을 약속받은 바 있다. 모든 향후 계획이 잘 진행될 경우 2016년 12월 전체 단지 일괄준공을 할 예정이다.