강남 매매가 대비 전세가율, 통계와 현장이 서로 다른 이유는

[아시아경제 진희정 기자]"현장에서 느끼는 체감과 통계상 수치 사이의 거리가 크다. 현재 86㎡형 아파트의 매매가는 8억원이며 전세가는 4억5000만원에 형성돼 있어 벌써 매매가의 57%선까지 전세가가 올랐다”

대치동 도곡렉슬 인근 L공인중개사 관계자의 설명이다. 강남권 전세값은 사상 최고치로 치달으며 집값의 50%선을 훌쩍 넘고 있다. 방학을 이용한 학군 이동과 가을 이사철에 재건축 이주 수요까지 겹치며 전세가율은 60%선에 넘어설 것이란 전망도 고개를 들고 있다.

즉 집값 상승 압력이 더욱 고조돼 전세수요가 집 구입으로 옮겨 붙을 가능성이 높아진다는 것을 의미한다. 그러나 현장의 목소리와는 달리 각종 통계는 현실을 반영하지 못하고 있다.

KB국민은행의 '주택가격동향조사'에 따르면 5월말 현재 서울 전세가율은 47.0%이다. 이 가운데 강남 11개구 전세가율은 42.1%를 기록했다. 기록상으로는 상승 압력이 전혀 없어 보인다.

여기서 주거 환경이 열악한 재건축 예정 아파트를 제외할 경우 사정은 달라진다. 개포동 개포주공 3단지 전용 35㎡의 경우 최근 매매가는 6억6000만원이다. 하지만 이 아파트의 전셋값은 7000만원에 불과하며 전세가율은 10%를 조금 넘는다. 강남권 전체 전세가 평균을 끌어 내리고 있다.

인기 높은 강남권 신규 아파트의 경우 전세가율은 이미 50%를 넘은 상태로 일부 아파트는 60%선까지 돌파했다. 다음달 입주 2년차를 맞는 래미안 퍼스티지 인근 H공인에 따르면 "2년전 84㎡기준 4억5000만원에서 현재 전세 호가가 8억원으로 올랐다"며 "전세물건이 나오지 않고 있어 비싼 가격에도 바로 계약이 이뤄지고 있다"고 말했다. 현재 매매가 15억5000만원과 비교할 때 50%를 넘는 전세가율을 보이고 있다.

현장에서는 연내 강남권 전세가율이 60%선을 돌파할 것으로 내다보고 있다. 이미 방학 학군 이동과 가을 이사철 수요가 전셋값을 끌어 올리고 있는 가운데 재건축 이주 수요까지 가세한 상황이다. 따라서 통계상 착시현상으로 상승 압력이 전혀 없어 보인다.

지난달 23일 관리처분계획안을 통과시킨 청실아파트는 올 연말까지 1378가구의 이주를 끝내야 한다. 대치동 S공인중개사는 “거래가 전혀 없다가 재건축 관리처분계획안이 통과되자 마자 전세 문의가 빗발치고 있다”며 “주변 단지마다 쌓아두었던 물건이 소진되고 있다”고 말했다. 이어 “최근 강남권에 신규 공급이 부족하기에 앞으로 매매가 대비 전세가율이 60%를 넘어설 수도 있다"고 덧붙였다. 학군이동과 재건축 이주수요 등 하반기 전세시장을 흔들 변수가 여전히 남아있기 때문이다.

여기에 위험 수준까지 올라온 가계 부채를 줄이기 위해 한국은행이 빼든 기준 금리 인상도 전세값 상승에 가속도를 붙일 것으로 예상된다. 대출 금리 인상분을 전셋값에 전가시킬 수 있다는 지적이다.

이에 대해 리얼투데이 양지영 팀장은 "강남권의 경우 매매가가 타 지역에 비해 높은 편이지만 전세값은 재건축이 포함돼 있어 평균적으로 낮을 수밖에 없다"며 "인기 높은 아파트의 경우 전세가가 높은데다 금리인상의 여파로 대출 금리 인상분을 전셋값에 전가시킬 수 있다"고 풀이했다.

진희정 기자 hj_jin@