재건축발 전세대란 우려…이참에 내집 사볼까?

[골드메이커]"서울.경기 15개 지역 공략하라"

봄철 이사 성수기 이후 안정세로 접어들었던 서울 전세 시장이 강남권 재건축 아파트의 잇따른 하반기 이주·철거 소식에 다시 불안해지는 모습입니다.

오는 7~8월부터 시작될 여름방학 학군 및 가을 결혼 수요에 재건축 단지 주민들까지 전셋집 구하기에 나설 경우 올 가을 전세시세가 급등할 가능성이 커 보입니다.

그럼 이같은 전세가 상승은 집값에 어떤 영향을 끼칠까요?

결론부터 말씀드리자면, 전세가 상승세는 시차를 두고 매매가 상승을 이끌어 갈 가능성이 높습니다.

전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지는 메커니즘은 크게 두 가지입니다.

우선 실수요자 입장에서 보면 전세가와 매매가 차이가 줄어들수록 매매를 하는 것이 유리해집니다.

향후 집값이 전혀 오르지 않거나 오히려 떨어진다고 가정하면 집을 사서 거주하는 것보다 전세로 사는 것이 유리하겠지요. 반대로 집값이 오른다면 집을 사서 거주하는 것이 유리할 것입니다.

이 부분은 실거주 측면이 아니라 투자 측면에서 바라본 것이고, 실거주 측면에서 보면 전세보다는 집을 사서 거주하는 것이 훨씬 삶의 질이 높습니다.

전세의 경우 내 집이 아니기 때문에 애착이 없습니다. 불편한 것이 있어도 결정적인 하자가 아닌 경우 불편을 감내하고 살아야 합니다. 내 돈 들여 예쁘게 꾸미기는 아깝기 때문이지요.

반대로 집을 사서 입주하는 사람들 중 상당수는 입주할 때 집을 예쁘게 고치고 들어가는 경우가 많습니다.

많은 돈을 들여도 자기 것에 투자를 하는 것이고, 거주 기간도 자기가 살고 싶은 만큼 살 수 있기 때문이지요. 또한 자기 집을 갖고 있다는 것의 심리적 효과는 돈으로 환산하지 못할 정도입니다.

전세가가 오르면 투자자의 입장에서는 투하 자본 대비 수익률(ROI)이 높아진다는 장점이 있습니다.

예를 들어 5억 원 짜리 집의 전세가가 2억 원이라고 합시다. A라는 투자가가 이 집을 사기 위해서는 3억 원이 필요합니다. 한편 (매매가는 그대로인데) 전세가가 3억 원까지 올랐다고 할 때 다른 투자가 B가 산다면 2억 원만 있으면 되겠지요.

그러다 몇 년이 흐른 후 이 집의 가격이 12% 오른 5억6000만원까지 올랐다고 하면, 투자가 A의 수익률은 20%(= 시세차익 / 투하 자본 = 6000만원 / 3억원)이지만, 투자가 B의 수익률은 30%(= 6000만원 / 2억원)에 달하게 됩니다.

수입액의 규모는 같지만 최초 투하 자본 규모가 다르기 때문에 투자자 B가 훨씬 효율적인 투자를 한 것이지요. 전세는 조달 금리가 0%이고 2년간 기간이 보장되기 때문에 레버러지 투자에는 안성맞춤입니다.

기존에 투자한 집의 전세가격이 오르면 어떻게 할까요? 오른 전세금을 받아서 은행에 넣어 놓는 방법도 있지만 저금리 상황 하에서 이런 선택을 하는 사람은 거의 없습니다.

다주택자라면 여러 채의 전세금을 올리고, 그 돈으로 다른 집에 투자하는 경우도 있을 것입니다. 결국 이런 메커니즘을 통해 전세가 상승은 시차를 두고 매매가 상승으로 이어집니다.

역사적으로 보아도 IMF외환위기 직후에 이런 현상이 벌어졌습니다. 1999년과 2000년에는 지금처럼 매매가는 약세를 보이고 전세가는 초강세를 보였습니다.

그러다 2001년에 들어가서는 전세가와 매매가가 동반 상승하다 2002년도에 가서는 매매가 상승세가 이어지자 전세가 상승이 주춤한 형태를 보였습니다.

올해 주택 시장이 2001년도의 ‘데자뷰’가 될는지는 좀 더 지켜봐야 하지만 가능성은 충분히 높다고 봅니다. 전세가 상승률이 높은 지역은 실수요가 뒷받침되는 지역입니다.

어떤 계기가 있다면 매매 시장으로 전환될 가능성이 높은 곳입니다. 실제로 이들 지역에서 대부분의 급매물은 소화가 되었고, 일부 지역은 매매가도 반등에 성공했습니다.

‘전세가 비율 달력’이라는 것이 있습니다. 전세는 100% 실수요 시장이기 때문에 매매가 대비 전세가가 높다는 것은 실수요자에게 인기가 높다는 것을 의미합니다.

하지만 지역별로 특성이 다르기 때문에 이 전세가 비율을 지역별로 비교하는 것은 큰 의미가 없습니다.

이직률이 상대적으로 높은 공단이 있는 지역에서는 집을 사면 발이 묶이기 때문에 매매 수요보다 전세 수요가 훨씬 많습니다. 그런 곳은 전세가 비율이 높을 수밖에 없습니다.

그러므로 전세가 비율이 높다는 것 자체가 그 지역에 투자가치가 있다는 의미는 아닙니다.

하지만 같은 지역 내에서 시간적 비교는 할 수 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 40%였던 곳이 50%로 올랐다는 의미는 실수요인 전세가 인기를 끌어서 그 비율이 올라간 것이든, 아니면 반대로 매매가가 많이 조정돼 전세가 비율이 오른 것이든 둘 중에 하나일 것입니다.

하지만 둘 중 어느 것이든 투자자의 입장에서는 호재입니다. 전자라면 실투자금이 과거에는 집값의 60%가 들어갔던 것이 지금은 50%만 있으면 된다는 의미가 되고, 후자라면 집값이 충분히 조정을 받았다는 의미도 됩니다.

그래서 전세가 비율 자체보다는 현재의 전세가 비율이 과거 보다 오른 것인지 내린 것인지를 아는 것이 중요한데, 바로 이것이 전세가 비율 달력의 개념입니다.

국민은행 통계에 따르면, 서울 한강 이북 지역(14개 자치구)의 2011년 4월 현재 전세가 비율은 49.5%로 2003년 7월부터 평균치인 49.9%에는 미치지 못하고 있습니다.

역사적으로 보면 아직까지는 전세가가 매매가 대비 낮다는 의미입니다. 반대로 표현하자면 매매가가 아직은 높다는 의미도 될 수 있지요.

과거 이 정도 수준의 전세가 비율은 2007년 7월경이었습니다. 다시 말해 현재의 서울 강북 지역의 시장 상황이 2007년 7월경과 비슷하다고 할 수 있습니다.

이에 비해 서울 한강 이남 지역(11개 자치구)의 2011년 4월 현재 전세가 비율은 44.6%로 2003년 7월부터 평균치인 40.4%를 크게 웃돌고 있습니다.

전세가가 매매가를 자극할 만큼 충분히 올랐다는 의미입니다. 과거 이 정도 수준의 전세가 비율은 2003년 11월경이었습니다.

한편 경기 지역의 경우 전세가 비율이 51.5%로 이는 2003년 7월부터 평균치인 47.3%를 크게 웃돌고 있습니다. 2004년 11월 수준입니다.

서울 한강 이남 지역과 경기 지역의 경우 주택 가격 상승기였던 2005년도나 2006년도의 전세가 비율보다 훨씬 높은 수준입니다. 이것은 지금 투자하게 되면 2005년이나 2006년보다 자기자본비율이 적게 들어간다는 의미입니다.

서울 25개 자치구와 경기도 20개 시의 일반 아파트를 중심으로 지역별로 분석해 보았습니다.

재건축 아파트를 포함하지 않은 이유는 재건축 아파트가 실거주용 투자라기 보다는 대지 지분에 대한 투자이기 때문에 전세가 비율 자체가 무의미하기 때문입니다. 예를 들어 강남구 개포동 소재 저층 재건축 아파트의 경우 전세가가 매매가의 10%도 되지 않은 곳이 많습니다.

이런 현상이 나타나는 이유는 재건축 아파트의 경우 전세가와 비례하는 건물의 가치는 낮고 대신 전세가와 무관한 땅의 가치가 크기 때문입니다. 이 때문에 전세의 가치가 충분히 반영되는 일반 아파트만을 대상으로 비교하는 것이 정확합니다.

이를 위해 조인스랜드 파워시세 통계를 이용해 분석해 보면, 전세가 비율 달력이 2003년도를 가리키고 있는 지역은 서울 1개 지역(송파)과 경기 3개 지역(분당, 용인, 광명)입니다. 이것의 의미는 이들 지역이 전세가 대비 매매가가 가장 낮다는 것을 의미합니다.

전세가 비율 달력이 2004년도를 가리키고 있는 지역은 서울 3개 지역(광진구, 강남구, 중구)입니다. 전세가 비율 달력이 2005년도를 가리키고 있는 지역은 서울 5개 지역(영등포구, 서초구, 양천구, 성동구, 강동구)과 경기 3개 지역(안양, 과천, 일산)입니다.

이들 15개 지역의 경우 전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성이 높은 지역이라고 할 수 있습니다. 하락론자들이 거품(?)이라고 지적했던 부분이 거의 제거되었다고 할 수 있지요.

이에 비해 전세가 비율 달력이 2006년도를 가리키고 있는 서울 9개 지역(동작구, 강서구, 용산구, 마포구, 구로구, 관악구, 성북구, 강북구, 종로구)과 경기 13개 지역(하남, 의왕, 김포, 평촌, 산본, 군포, 중동, 성남, 구리, 부천, 수원, 고양, 남양주)의 경우는 전세 수요가 매매 수요로 전환되려면 전세가가 더 오르거나 매매가가 조금 더 하향 조정되어야 할 지역이라고 할 수 있습니다.

전세가 상승이 매매가를 자극하기에는 더 시간이 필요한 지역이라 할 수 있는, 전세가 비율 달력이 2007년도 이후를 가리키고 있는 지역은 서울 7개 지역(동대문구, 도봉구, 서대문구, 노원구, 중랑구, 금천구, 은평구)과 경기 1개 지역(의정부)라 하겠습니다.

그러면 투자 전략을 어떻게 가져가야 할까요?

서울 경기 45개 지역 중 실수요자라면 전세가 비율이 2005년도 이전을 가리키고 있는 15개 지역을 중심으로 내 집 마련을 하는 것이 안전합니다.

하지만 투자자라고 하면 그 외 지역에서도 급매물이 출현할 가능성도 많으므로, 굳이 전세가 비율만을 고집하지 말고 개별 호재가 있는 지역을 중심으로 투자를 하면 수익률을 높일 수 있을 것으로 보입니다.

전세가 비율이 높아졌다는 것은 상승론자의 시각에서는 시장에너지가 높아졌다는 의미이며, 하락론자의 시각에서는 시장의 거품이 제거됐다는 의미입니다. 전세가가 오르면 매매가는 시차를 두고 따라 오르게 되지요.

그런데 언제 오를 것인가를 가늠할 수 있는 지표가 바로 전세가 비율 달력이라 하겠습니다. 이 개념을 잘 이해하고 활용해 투자가치가 있는 내집 마련에 성공하시기 바랍니다.

아기곰 부동산 칼럼니스트(아기곰 동호회 운영자)

아기곰 아기곰 동호회 운영자