너무 뛴 전세, “미련 버리고 급매물 속 보석 찾아라”

2011 내집마련 전략… 전문가들이 보는 부동산 시장은?

[아시아경제 배경환 기자] “아무리 허리띠를 졸라매면서 저축해도 집값 오름세를 따라잡을 수가 없습니다.”

결혼 8년차에 접어든 회사원 A씨의 푸념이다. 이러다가 은퇴할 때까지 내집마련도 못한 채 빈곤층으로 전락하는 것은 아닌지 걱정이 태산이다. 전셋값이 상승한다는 신문기사는 습관처럼 외면한다. 지금의 전세난은 집 장만을 준비하는 A씨에게 혼란을 가져다주는 가장 큰 요소다.

전셋값이 하루가 다르게 치솟고 있다. 그나마도 매물이 없어 세입자들의 고충은 더하다. 여기에 올해는 신규 입주물량마저 감소해 전셋값 상승세가 이어질 가능성이 높다. 반면 매매시장은 여전히 매수세가 부진하다. 그만큼 매도물량은 여유가 있다는 이야기다. 다수의 시장 전문가들은 “지금과 같은 상황에서는 전세만 고집하기보다 주택매입을 고려해 보는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다.

◇매수시점 찾는다면 ‘지금’

신한은행 갤러리아팰리스 지점장인 고준석 박사는 최근 들어 매수시점에 대한 질문을 많이 받는다. 예전처럼 ‘묻지마 투자’가 통했던 시절이 아니라는 반증도 되지만 그만큼 실수요자들이 현 시장에서 매수시점을 잡지 못하는 것으로 풀이된다.

전세난과 공급물량 감소가 지속되고 있는 반면 미분양이 쌓여있는 점도 불안요소다. 수요자들은 아파트 가격이 떨어지면 떨어질수록 시장을 외면하기 때문이다. 이에 고 지점장은 “이로 인해 사람들은 옥석을 가리지 못하고 매수시점을 놓친다”며 “수요자 우위시장이 형성된 현 시점을 내집마련 적기로 삼아야한다”고 밝혔다.

하지만 가격의 오르내림이 같이 춤을 추는 시장에 대해서는 경계했다. 즉 가격이 더 떨어지기를 기다리다 매수시점을 놓쳐 시장이 반등하면 내집마련 적기를 잃어버린다는 분석이다. 이어 “대부분의 사람들은 철저한 계획과 종자돈만 있으면 내집마련에 성공할 수 있다고 생각한다”며 “하지만 결정적인 성공비법은 머릿속에 가두어 놓은 계획이나 은행에 맡겨놓은 종자돈이 아니라 꾸준한 학습과 과감한 실행”이라고 강조했다.

◇대규모 입주지 ‘급매물’을 찾아라

김은진 부동산일번지 팀장 역시 지금을 주택매입에 대해 고려해볼만한 시점이라고 내다봤다. 무엇보다 전세물량보다는 매매물량에 여유가 있기 때문이다. 김 팀장은 “기존 주택을 매입할 경우에는 도심 역세권의 중소형 아파트가 여러모로 유리하지만 가격이 상대적으로 높다”며 “자금여력이 떨어지는 수요자들은 교통 등 개발재료가 있는 저평가 지역으로 눈을 돌리는 것이 좋다”고 조언했다.

특히 올 하반기 신분당선과 분당선 연장선이 개통을 앞두고 있는 만큼 용인과 수원, 분당 일대에 신설되는 역 주변을 추천했다.

대규모 입주 지역의 급매물을 찾아보는 전략도 언급했다. 입주가 몰린 곳은 잔금을 치러야하는 집주인들의 급매물이 나올 가능성이 높다는 분석이다. 실제 지난해 대표적인 신규입주 지역이었던 서울 강북구와 성북구는 미아뉴타운과 길음뉴타운 입주물량이 쏟아지면서 입주시점을 전후로 아파트 매매값 하락세가 두드러진 바 있다. 올해의 경우에는 서울 금호 14·17·19구역에 입주가 시작되는 성동구와 신당6·7구역이 속한 신당동 일대가 대표적이다. 은평구 불광7구역과 강북구 미아뉴타운8구역도1000가구 이상 대단지 입주가 예정된 상태다.

반면 청약저축 가입자들에게는 저렴한 가격으로 공급되는 보금자리를 권유했다. 현재까지의 공급계획에 따르면 1월 강남, 서초지구 본청약을 시작으로 5월에는 서울 양원, 하남 감북 등 4차 보금자리 사전예약 이어 6월에는 위례신도시 본청약 등 유망지역 물량이 준비 중이다.

◇장기전세주택, 경쟁률 높지만 강력한 대안

기준금리 인상과 보금자리 대기수요 영향의 대안으로‘장기전세주택’도 떠올랐다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “그동안 관심을 끌었던 보금자리주택도 강남과 서초권 외에는 인기가 없고 당첨이 되더라도 서민들 입장에서는 분양가로 인한 고민에 빠질 수밖에 없다”며 “장기전세주택 역시 갈수록 경쟁률이 높아지고 있지만 관심은 꾸준히 가져야한다”고 말했다. 실제 장기전세주택은 인근 전셋값의 80%로 공급되고 최장 20년까지 거주가 가능하다는 최대 장점을 보유하고 있다. 서울 도심의 역세권과 재건축 단지에서도 공급이 이뤄지는 것도 인기요인이다.

김은진 팀장 역시 주택매입이 쉽지 않은 자금여력이 낮은 수요자들에게 장기전세주택을 추천했다. 집값전망이 여전히 불투명한 데다 금리인상에 따른 시장변수와 DTI규제 완화 종료와 가계대출총량제 등이 예고된 탓이다. 이밖에 분양아파트에 비해 초기 자금부담이 덜하고 분양전환이 가능한 임대아파트도 대안으로 꼽았다.

◇“일단은 지켜보는 것도…”

그렇다면 전세난을 피해 내집마련을 준비하는 수요자들이 눈여겨봐야할 변수는 어떤 것이 있을까.

함영진 부동산써브 실장은 “유동성의 흐름과 금리 변화 그리고 실물경기 온도가 가장 큰 변수”라며 “올 3월로 다가온 DTI 한시완화의 연장여부, 지역별 수급 상황 등이 회복 속도에 영향을 줄 것”이라고 분석했다.

특히 현 1분기에 대해서는 관망세 유지를 권유했다. 대기수요가 있는 지역이나 낙폭이 큰 급매물은 소진되고 있지만 입주 및 공급적체로 발목이 잡힌 지역들이 빠른 시간내에 활성화를 띌 것으로 보이지 않기 때문이다.

함 실장은 “올 1분기까지는 바닥을 다지는 시기라고 생각하고 상환능력과 자기자본비율을 되도록 많이 높여야한다”며 “이를 바탕으로 유효수요가 있는 지역이나 역세권을 노리되 전 고점과 비교해 조정폭이 큰 급매물 위주로 살펴보는 게 현명하다”고 전했다.

이어 “일반 담보대출자들은 보금자리론이나 고정금리, 코픽스 연동대출과 같이 금리변동성을 줄일 수 있는 대출상품으로 갈아타기는 것도 좋을 것”이라며 “내집마련 수요층이나 수익형 부동산상품으로 접근하려는 수요자들도 금리인상 속도나 정부의 대출규제 여부를 고려해보는 등 보수적으로 움직일 필요가 있다”고 조언했다.

배경환 기자 khbae@