[강남투자]③재건축 단지는 대지지분 평당가 따져야

[아시아경제 오진희 기자]지난달 서울, 수도권 일대 아파트 거래 건 수가 전월 보다 40% 가까이 오르면서 부동산 바닥론이 힘을 받고 있다. 특히 올해 아파트 시장이 전반적으로 침체됐음에도 상대적으로 관심을 받아온 도시형생활주택, 오피스텔 등 수익형 소형주택 등 내년 안정적 수익을 보장할 수 있는 투자처에 돈을 묻어둘 필요가 있다는 지적이 나오고 있다.

이에 따라 강남지역에도 이와 관련한 부동산 상품에 대한 투자가 관심을 모으고 있다. '강남' 자체가 가지고 있는 입지와 풍부한 월세수요만 감안해도 매력적이고, 여기에 낙후된 지역의 정비 가능성까지 긴 안목으로 접근해도 투자가치가 유효하다는 주문이다.

도시형생활주택 등 소형임대사업 그리고 재건축 사업과 함께 세곡지구에서 분양되는 보금자리주택, 강남권에 몰려있는 장기전세주택과 재건축 일반분양 물량, 유망 재개발구역 공급물량 등도 관찰 대상에 넣어둘 필요가 있다.

서울 집값 향방의 바로미터로 알려진 강남권 재건축 아파트 거래도 늘면서 급매물 시세도 오른 것으로 나타났다. 해당 집값도 10월말부터 상승세로 돌아섰다. 개발 호재와 사업추진 기대감 등으로 매수세가 유입되는 모습이다.
　　
이중에는 강남구 재건축 아파트가 잠실, 분당 등에서 기존 단지를 매도하고 유입되는 수요로 급매물이 소진되고 있는 분위기다.
　　
송파구역시 최근 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 특히 잠실동 주공5단지는 내년부터 취ㆍ등록세 감면 혜택 종료로 이를 피하려는 수요가 유입되기도 했으나 급매물이 없는 상황이다.
　　
닥터아파트에 따르면 잠실동 주공5단지 113㎡가 지난주에만 6500만원 오른 11억5000만~11억7000만원, 잠실리센츠 109㎡A가 1000만원 오른 9억~10억5000만원의 수준을 보이고 있다.
　　
강동구 고덕주공7단지는 지난 14일 서울시가 재건축 계획안을 통과시킨 영향이 컸다. 상일동 고덕주공7단지 59㎡가 최근 한 주 동안 750만원 오른 5억9500만~6억원이다. 고덕주공6단지 59㎡가 250만원 오른 5억5500만~5억9000만원이다.
　　
특히, 흑석뉴타운의 흑석뉴타운센트레빌Ⅱ도 전용 56∼177㎡ 규모 963채로 구성된 가운데 190채가 일반분양에 들어가 시장참여자들의 관심도를 높이고 있다. 한강 조망권이 탁월한데다 국립현충원 등 녹지공간이 인접해있어 매력을 더한다.
　　
박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "최근 재건축 매수세는 실수요보다는 투자수요를 대변하고 있어 단순한 저가매물에 대한 매입수요로 바닥론을 논하기는 아직까지 힘들다"면서 "내년 3월이후 규제환경의 변수에 따라 상황은 달라질 수 있다"고 언급했다.
　　
부동산 전문가들은 재건축 투자시 대지지분 3.3㎡당가 수준을 분석해야 한다고 조언한다.
　　
이미윤 부동산114 연구원은 "대지지분 비율은 조합원 감정평가 기준이 되므로 공급면적과 대지지분 3.3㎡당 가격 격차가 클 경우 추가부담금이 커질 수 있기 때문"이라고 전했다.
　　
강남 재건축 단지를 살펴보면 5층이하 저밀도 재건축 단지는 공급면적보다 대지지분 비율이 높아 공급면적 3.3㎡당가 가격 수준이 대지지분 3.3㎡당가보다 낮다. 상대적으로 고층 아파트는 대지지분 비율이 낮아 대지지분 3.3㎡당가 수준이 공급면적보다 높다.
　　
또한 매매가격 수준이 높은 강남구 재건축 단지가 강동구보다 대지지분과 공급면적 가격 격차가 크다.