[재테크 원포인트 레슨]1억 내외로 원룸텔 노후대비 괜찮을까요?

A:개별등기는 편법분양…투자 유보하세요

박상언 유앤알컨설팅 대표

Q. 남편 퇴직도 불과 2년밖에 남지 않아 노후가 불안합니다. 모아놓은 돈도 얼마 없어 1억내외로 투자 할 수 있는 수익형 부동산인 원룸텔에 관심이 갑니다. 업체측에서는 개별등기가 가능하다고 하는데 투자해도 괜찮은지요?

A. 결론부터 말씀드리면 투자를 유보하는 게 좋아 보입니다. 현재 업체측에서 수익성 부동산의 인기에 편승해 분양성이 떨어지는 고층상가를 개별등기 가능한 원룸텔로 편법 분양하고 있습니다.

경기도 일원 특히 용인시, 부천시, 화성시 병점역, 판교, 일산 등지에서 이런 일들이 많이 발생하고 있습니다.부동산등기법상 ‘개별등기’란 용어는 없습니다. ‘구분등기’와 ‘지분등기’만 있을 뿐입니다.

지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 ‘100분의10’과 같은 형태로 지분만 표시되는 것입니다. 현행법상 고시원(원룸텔)은 근린생활시설 및 근린상가에 들어 갈 수 있는 시설로 공동 ‘지분 등기’는 가능해도 각 호실마다 구분등기는 불가능합니다. 본인명의로 분양받더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산입니다.. 문제는 업체측에서 원룸텔을 분양하면서 개별등기란 표현을 써 구매자가 구분등기로 착각하는 것입니다.

통상 건물을 건축허가 사항에 맞게 기존상가로 건축, 준공검사를 필한 후 다시 시설공사(리모델링)를 통해 1개층당 전용면적 10∼20㎡ 규모의 고시원 쪽방을 10∼20개를 만들어 이를 일반인들에게 개별 분양합니다. 시 건축과에 알아보면 고시원 스타일의 쪽방형태가 아닌 1개층당 4∼5개의 일반 상가 형태로 건축허가를 받았으며 차후 고시원 각 호실별 개인등기를 목적으로 건축물 대장 구분등기 분할은 불가능하다는 걸 알 수 있습니다.

현재 경기도 인기 택지개발지구의 한곳에서 분양 중인 A비즈텔의 경우 전용면적 9.6~26.33㎡형으로 분양가는 3.3㎡당 830만~930만원대나 됩니다. 지분등기인데 개별등기라고 홍보하면서 적정 가격보다 투자자들에게 비싸게 분양하고 있는 셈입니다. 비싸게 투자자들에게 분양해 결국 임대수익률이 떨어지는 현상이 나타날 수 있습니다. 최근에는 이마저도 분양이 잘 되지 않아 파산에 직면하는 업체들이 있을 정도입니다.

지분등기 부동산의 경우 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때 문제가 될 수도 있습니다. 또한 분양자가 매각을 하려 해도 지분등기 한계 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있습니다.

투자자들은 이 같은 지분등기 한계를 알지 못하거나, 인허가 등기 등 관련 서류를 제대로 확인하지 않아 나중에 낭패를 볼 수도 있습니다.

시공사가 어디인지도 면밀히 검토해야 합니다. 퇴출 가능성이 있는 건설사들이 시공하고 있는 상가의 경우 공사 중단 등 문제가 생길 수 있어서입니다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기됩니다. 또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 미약해 투자자 피해가 클 수 있습니다.

수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 새로운 사업자 입장에서도 기존 분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 바뀐 시공사가 승인할지 여부가 불투명하기 때문입니다.