오피스텔 투자, 저렴한 저층 공략하라

고층, 분양가만 비싸…고층·저층 임대수익률은 대동소이

박상언 대표 ● 유엔알컨설팅 박상언 대표는 언론과 매스컴에서 부동산 자문을 구할 때 가장 많이 찾는 부동산 절대 고수 중 한 명이다. 그는 현재 KBS, SBS, 한국경제TV 출연과 함께 매경과 한경, 조인스랜드 등 컬럼니스트, 연세대학교 사회교육원 부동산 강사로 왕성한 활동을 펼치고 있다. 저서로는 《부자의 꿈 내집마련부터》, 《MB시대 新 부동산 투자전략》, 《통통튀는 한국형 부동산 마케팅》 등이 있다.

[아시아경제 김정수 기자] 임대수익을 기대하고 오피스텔투자를 맘에 두고 있는 투자자들이 늘고 있는 추세다.

하지만 관리상의 어려움 때문에 쉽사리 덤벼들지 못하고 있다. 오피스텔 임대인들의 가장 큰 고민은 월세를 제때 내지 않는 임차인들과의 분쟁을 미리부터 걱정하는 것이다.

수익형 부동산에 대해 상담하다 보면 사회적인 지위를 가지고 있는 자산가일수록 이런 고민이 많다.

이러한 이유로 자산가들은 수익형부동산을 고를 때에도 가급적이면 외곽보다는 임대수익률이 낮더라도 임차인들이 덜 속을 썩 힐 것 같은 도심권을 크게 벗어나지 않은 특성이 있다.

그렇다면 오피스텔 투자는 어떻게 해야 할까.

◇사업용으로 사용되고 있는 오피스텔을 공략하라 = 사업용으로 사용되고 있는 오피스텔의 경우 재계약시 월세인상분에 대해 주거용에 비해 그다지 민감하지 않다.

세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우 임대료로 지출된 만큼 소득세를 절감할 수 있기 때문이다. 금리인상기에는 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔이 대상이다.

대규모 랜드마크형 주상복합을 분양하는 건설업체들은 분양이익을 극대화하기 위해 전략적으로 주상복합내 오피스텔은 저렴하게, 아파트는 고가에 분양하는 이중분양가 마케팅 전략을 사용한다.

주상복합내 아파트보다도 오피스텔이 수백대 1의 경쟁률을 보여 미디어의 주목을 받아야 건설사의 주수익원인 아파트와 상가를 고가에 팔아 분양률을 극대화할 수 있기 때문이다.

하지만 경쟁률이 높다고 무턱대고 지방에서 분양한 오피스텔에 투자할 때는 랜드마크형 주상복합 오피스텔이라고 해도 중장기 투자 시는 주의해야 한다.

◇아파트는 로열층 , 오피스텔은 저층이 수익률 높아 = 오피스텔 투자는 아파트 투자와 크게 다르다.

통상 아파트의 로열층이라고 하면 23층 아파트라면 보통 1/4 법칙상. 1/4은 저층의 경우 1~6층, 상층의 20~23층을 제외한 나머지인 7~ 19층을 로열층이라고 한다.

최근 들어서는 조망권이나 일조권의 개념이 중요하게 여겨지게 되면서 1/4법칙에 의한 7~19층보다도 최상층을 제외한 20~22층이 로열층으로 쳐주는 분위기다.

로열층을 가지고 있어야 나중에 급할 때 제때 팔수 있는 환금성이 뛰어날 뿐만 아니라 임대도 저층보다는 잘돼 프리미엄이 놓게 형성된다.

하지만 오피스텔은 다르다. 오피스텔 임대사업을 할 경우 저층을 공략하는 것 좋다.저층은 분양가도 고층보다 저렴할뿐더러 경우에 따라 가격할인까지 가능하기 때문다. 특히 수익률은 로열층이나 저층이나 임대료 차이가 비슷하게 형성되는 게 일반적이다.

초기에 고층과 저층과의 임대료 차이가 나더라도 결국엔 임대가 거의 완료되면 임대물건의 희소성이 발생해 고층부와 저층부의 임차가격이 비슷해지는 동조현상이 나타난다.

◇저층, 임대료는 비슷한데 분양가는 저렴 = 오피스텔을 투자이후 임대를 놓을 생각이라면 저층부에 위치해 있는 오피스텔을 저렴하게 구입하는 게 좋다.

오피스텔 분양가 책정 시 건설사들은 일반적으로 저층과 고층의 가격차는5~10%까지 차이를 둔다. 하지만 고층부 로열층이 저층보다 10% 높게 임대료를 받기는 쉽지 않다.

실제 지난 2005년 준공한 남부터미널 인근의 초소형 오피스텔인 L 오피스텔( 서초 레몬 26㎡,29㎡,33㎡) 의 경우도 26㎡ 의 경우 분양가는 2층 7450만원, 15층 8140만원이었다. 하지만 2층이나 15층의 경우 임대료가 대동소이하게 보증금1000만원/60만원에 형성돼 있다. 33㎡의 경우도 최초 분양가는 2층은 8600만이었고 15층은 9420만원이었지만 현재는 2층과 5층 구분 없이 1000/60만원 정도에 임대가 맞춰져 있다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “임대를 목적으로 하는 투자자의 경우 고층부보다 분양가가 저렴한 저층부를 분양받는게 유리할 수 있다”며 “이는 고층부가 임대가 잘되는 장점이 있지만 임대료는 저층과 대동소이하기 때문”이라고 말했다.