지난해 4Q 상업용 부동산 수익률 소폭 상승

[아시아경제 황준호 기자] 지난해 4분기 오피스·매장용 빌딩 등 상업용 부동산 수익률이 소폭 상승한 것으로 나타났다. 지역적으로는 서울지역이 가장 높은 수익률을 기록했으며 이중 서울 중심(종로, 명동 등)지역의 투자수익률이 가장 높은 것으로 집계됐다.

국토해양부는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1000동의 2009년 4/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자 정보를 조사·발표했다.

조사대상은 오피스의 경우 53개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물로 설정했으며 매장용 빌딩은 72개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50% 이상 매장용 건물을 대상으로 했다.

오피스빌딩과 매장용빌딩의 4분기(2009년10월~12월) 투자수익률은 각각 1.69%, 1.81%로 나타났다. 전 분기 대비 각각 0.21%p, 0.41%p 상승한 수치다.

오피스빌딩의 경우 투자수익률은 서울이 2.06%로 가장 높았다. 대전은 0.04%로 가장 낮았으며 대구, 광주, 대전을 제외한 지역에서 상승세를 보였다.

서울지역 중에서도 도심지역은 땅값 상승 등으로 2.43% 오른 것으로 나타났다. 반면 강남지역(1.86%)은 금융위기 여파에 흔들리는 모습이다.

매장용빌딩은 서울과 인천이 각각 2.01%, 2.00%로 높은 수준을 보인 반면 광주가 0.95%로 가장 낮았다. 또 서울, 광주를 제외한 지역은 전 분기 대비 상승세를 나타냈다.

서울에서도 도심 상권은 2.95%로 수익률이 가장 높았으며 신촌 상권(2.16%), 강남 상권(2.04%) 순으로 높게 나타났다.

상업용 빌딩의 투자수익률이 전분기보다 상승한 이유는 영업경비 감소에 따른 소득수익률 증가 때문인 것으로 나타났다. 소득수익률은 부동산가격 대비 순임대수입(임대소득에서 경비를 차감)의 비율을 말한다.

오피스빌딩의 연간수익률은 2008년 최고치(13.74%)를 기록한 이후 글로벌 금융위기의 영향으로 2009년에는 4.77%로 크게 하락했다. 이는 2008년 하반기 금융위기 이후 기업구조 조정으로 인한 사무실 수요 감소, 빌딩운영수입의 감소, 자산가치 하락 등이 주요 요인으로 분석됐다. 매장용빌딩은 2006년 최저치(8.14%)를 기록한 이후 반등했으나 2009년에는 다시 최저치(5.19%)를 기록했다. 소비심리 위축에 따른 임차수요 둔화, 공실 증가 등이 주요 원인으로 판단된다.

오피스빌딩의 공실률은 평균 9.4%로 지난 분기 대비 0.4%p 상승했다. 매장용빌딩은 10.5%로 전분기 대비 0.1%p 하락했다. 오피스빌딩은 서울(7.5%)이 0.3%p 상승해 2002년 조사('02년 7월 1일 기준)이후 최고치를 기록했다. 대전(26.8%)은 중앙지역의 공실 증가로 지난 분기 대비 2.8%p 많아졌다. 매장용빌딩은 서울(7.1%)이 도심 상권과 영등포 상권의 공실 증가로 전분기 대비 0.4%p 증가했으며 부산(12.6%)은 광복동 상권의 공실 감소(롯데백화점 광복점 개점 영향)로 전분기 대비 0.4%p 줄어들었다.

오피스빌딩의 임대료는 평균 1만5200원/㎡으로 공실률 상승에도 불구하고 전 분기에 이은 보합세를 보였으며 매장용빌딩의 임대료는 평균 4만900원/㎡으로 전분기 대비 200원/㎡ 상승했다. 오피스빌딩의 지역별 임대료는 서울(1만9000원/㎡)이 전분기 대비 100원/㎡ 상승한 것으로 나타났으나부산(6900원/㎡), 대전(4000원/㎡) 등은 전분기 대비 각각 200원/㎡과 300원/㎡ 하락했다. 매장용빌딩은 대구(2만7100원/㎡)와 부산(3만2800원/㎡)이 전분기 대비 각각 900원/㎡, 300원/㎡ 상승했으나 광주(2만500원/㎡)가 전분기 대비 300원/㎡ 떨어졌다.

임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세 형태로 전환해 산정한 것으로 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 이용, 월 임대료로 전환해 측정했다.