불안한데 이거라도…강남 '꼴찌' 찍은 사이 서울 아파트값 상승률 1위 꿰찼다[부동산AtoZ]

"갭 메우기 장세, 봄 이사철 앞두고 지속"

이번 주(2일 기준) 서울 관악구 아파트값이 일주일 사이 0.57% 올랐다. 서울 25개 자치구 가운데 2주 연속 주간 상승률 1위를 기록했고, 올해 누적 상승률도 2.06%로 1위다. 같은 기간 강남구는 0.07% 오르는 데 그쳐 서울에서 상승률이 가장 낮았다. 작년까지 강남·서초 등 고가 지역이 주도하던 상승세가 중저가 지역으로 번지는 '갭 메우기'(가격 격차 줄이기) 장세가 본격화하고 있다.

7일 한국부동산원 '주간 아파트 가격 동향'에 따르면, 관악구 매매가격 변동률은 1월 둘째 주 0.30%를 시작으로 셋째 주 0.44%, 넷째 주 0.55%, 이번 주 0.57%로 가파르게 올랐다. 주간 상승률 0.57%는 연간으로 환산하면 약 30%에 달하는 폭등 수준이다.

서초→동작→관악, 전형적 '갭메우기'

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

강남·서초구보다 관악구 집값이 더 빠르게 오르는 것은 이례적인 일이다. 작년 한 해 강남3구(강남·서초·송파)가 14~21% 오르는 동안 관악구는 4.21%에 그쳤다. 그런 관악구가 올해 들어 상승률 1위로 올라서고, 강남구는 되레 꼴찌로 내려앉은 것이다.

업계에서는 전형적인 '갭 메우기' 현상으로 본다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "상급지 가격이 올라가면 상대적으로 저평가된 다음 지역을 찾는 게 가장 기본적인 투자 심리"라며 "서초구가 오르면 동작구, 동작구가 오르면 관악구로 넘어가는데, 작년 동작구가 많이 오른 뒤 올해 관악구로 수요가 넘어간 것"이라고 분석했다.

실제로 이번 주 변동률은 서초구 0.21%, 동작구 0.29%, 관악구 0.57% 순으로 먼저 오른 곳이 먼저 둔화하고 뒤처졌던 곳이 치고 올라오는 흐름이 뚜렷하다. 윤 전문위원은 "전셋값과 월세도 오르면서 기본 가격 자체가 높아진 상황"이라며 "예전에는 선호하지 않던 지역이지만 '이거라도 사야겠다'는 불안 심리가 크게 작용하고 있다"고 했다.

국민평형 8억원대…"전세금에 대출 보태면 가능"

관악구로 수요가 몰리는 배경으로 가격 접근성이 꼽힌다. 관악구 국민평형(전용 84㎡) 기준 평균 거래가는 8억원대다. 지난해 12월 8억3994만원에서 올해 1월 8억8444만원으로 올랐지만, 여전히 강남권 대비 절반 이하 수준이다.

거래량도 늘고 있다. 지난해 11월 97건으로 주춤했다가 12월 161건으로 반등했고, 올해 1월은 6일 기준 140건으로 실거래 신고 기한(계약 체결일로부터 30일 이내)을 고려하면 전월을 넘어설 전망이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "관악구는 전세금에 대출을 보태면 살 수 있는 7억~10억원대 아파트가 많고, 강남과 여의도까지 지하철로 20분 이내"라며 "대출 규제로 고가 지역 진입이 어려워진 실수요자들이 가격 부담이 적은 지역으로 몰리면서 갭 메우기가 나타나고 있다"고 말했다.

지난해 6·27 대책으로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한된 데 이어 10·15 대책이 15억원 초과 주택은 2억~4억원으로 한도를 더 조이면서 고가 주택 매수 문턱이 한층 높아졌다. 반면 15억원 이하 구간은 대출 한도가 유지되면서 관악구·수지 등 대출 활용이 가능한 중저가 지역으로 규제의 반사이익이 집중되고 있다는 분석이다.

용인 수지 전국 1위…경기도로 확산

고가 지역의 가격 부담에 밀린 수요가 차선책을 찾는 흐름은 경기 지역에서도 나타난다. 올해 아파트값 누적 상승률 전국 1위를 차지한 용인 수지구가 대표 사례다. 분당·강남과의 접근성이 좋으면서도 신축이나 초역세권이 아니면 9억~10억원대에 매입이 가능해 30대 실수요자들이 많이 유입되고 있다.

상현동 '포레나 광교상현'(639가구) 전용 92㎡는 지난달 9억원에 거래되며 1년 내 최고가를 찍었다. 같은 면적이 2024년 8월 6억원에 거래된 것과 비교하면 1년 반 사이 3억원 뛴 셈이다. 풍덕천동 '진산마을 삼성5차'(1828가구) 전용 128㎡도 지난달 11억5000만원에 손바뀜했고, '수지진산마을 푸르지오'(439가구) 전용 84㎡ 역시 1년 내 최고가인 10억5000만원에 팔렸다.

갭 메우기 장세는 당분간 이어질 전망이다. 함 랩장은 "노·도·강과 금·관·구, 하남, 용인 수지 등에서 갭 메우기 현상이 계속될 것"이라며 "봄 이사철과 결혼 시즌을 앞두고 매매 매물은 늘어도 전세 매물은 줄고 있기 때문"이라고 내다봤다. 다만 "7월 세제 개편안이 어떻게 나오느냐에 따라 하반기엔 흐름이 달라질 수 있다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr