[부동산 길라잡이]광명 토박이 K씨, 광명역세권개발 좌초되면?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 경기도 광명에 20년째 사는 K씨(55)는 LH(한국토지주택공사)가 광명 역세권 토지를 재공급한다는 뉴스를 볼 때마다 답답한 심정이다. K씨는 원래 2006년께 서울로 이사를 가려 했다가 광명역세권개발계획을 듣고 근처 소하동 K아파트에 입주를 하고 눌러 앉았다.

하지만 코레일이 KTX 광명역을 시발역으로 서남부권 개발을 하겠다던 당초 입장을 바꿔 영등포역 정차를 추진하면서 K씨의 불안이 시작됐다. K씨 아파트는 2007년 10월께 4억3500만원까지 올랐다가 이후 계속 떨어지더니 현재 시세는 3억6750만원까지 빠졌다.

K씨는 민간사업자 단독으로 하는 개발도 아니고 정부가 공급하는 토지에 하는 사업이라 안심했다며 역세권 개발사업이 제대로 추진될지 궁금해하고 있다. #

공모형 PF사업의 구조 (출처: 건설산업연구원 '금융위기 이후 공모형 PF사업의 실태와 정책 방향' /이승우.김현아, 2009.10)

공모형 PF(Project Financing)사업은 공공부문(코레일, LH 등)이 보유한 부지에 개발사업을 수행할 민간사업자(건설회사, 금융회사 등)를 공모하면 공공과 민간이 공동으로 출자한 프로젝트회사(PFV, Project Financing Vehicle)가 자금을 조달(PF), 사업을 시행하는 민관합동방식의 개발사업을 말한다.

2001년 시작된 공모형 PF사업은 부동산 시장이 호경기였던 2006년과 2007년에 각각 6개와 11개의 사업이 공모, 이들은 전체 32개 사업장 가운데 53%를 차지한다. 현재 대부분의 공모형 PF사업이 초기 토지매입 단계에서 갈등이 발생, 사업이 진척되지 못하고 있는 상황이다.

공모형 PF사업의 주요 관계자는 크게 발주자, 재무적 투자자(FI), 건설투자자(CI)로 나뉜다. 토지를 보유한 공공기관이 발주를 하면 재무적 투자자가 대규모 자금을 제공하는데 이 때 시공을 맡는 건설투자자가 지급보증을 하는 구조다.

최근 공모형 PF사업이 지지부진한 이유는 2008년 글로벌 금융위기 이후 시공을 맡는 건설업체들이 유동성 위기를 겪는 탓도 있지만, 불합리한 사업구조에 따른 문제가 표면에 드러난 것으로 분석된다. 발주자인 공공부문은 특혜시비를 차단하고 수익도 높이기 위해 민간에 토지비 경쟁을 유도, 분양가 상한제 하에서 막대한 토지비용을 부담시켜 사업성을 악화시켰다.

재무적 투자자인 금융기관들은 약정한 금융조건을 변경하고 시공 건설사에 과도한 신용공여(지급보증)를 요구, 리스크를 떠넘겼다는 비판을 받는다. 건설투자자 역시 호황기에 무리하게 수주를 강행, 막대한 장기자금이 필요한 PF사업의 특징을 간과했다는 평가다.

주상복합 용도로 산정된 토지비가 감정가를 넘자 사업성에 대한 면밀한 분석없이 상업시설 면적을 과다하게 늘리는 문제도 발생했다. 위 K씨 사례에 등장한 '광명역세권 택지개발사업지구 복합단지개발 PF사업'도 개발 연면적이 67만2913㎡인데 이중 상업·업무면적은 55만1789㎡로 전체 82%를 차지할 만큼 높다. 부동산 경기침체로 이들 상업시설이 미분양될 우려가 커지자 진행 중인 공모형 PF사업들이 난항을 겪게 된 것이다.

공모형 PF사업은 민관사업으로 민간투자 활성화뿐만 아니라 향후 도시개발과 연결된다. '용산역세권 국제업무지구 개발사업'도 국책사업인 한강르네상스의 주요사업이며 민간은 40% 이상의 기부채납 의무를 져야 하므로 상당한 공익적 효과가 기대된다.

결국 현행 공모형 PF사업은 사업구조적 문제와 경기침체라는 외부요인으로 인해 지지부진한 것으로 해석된다. 따라서 발주처가 지분 참여를 늘려 책임을 강화하고 재무적 투자자는 리스크 분담에 나서 시공사에 전적으로 의존하는 지급보증 문제를 해결하는 등 사업구조의 변화가 선행될 때 사업이 진척될 수 있을 것으로 보인다.

정선은 기자 dmsdlunl@