[부동산 길라잡이]K씨, 강남 개포주공 1단지 재건축 언제 입주할까?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 서울 강남 개포주공 아파트 1단지(전용 49㎡)에 사는 K씨(55·남)는 요즘 몇 년을 끌어왔던 재건축 사업의 진행 속도가 빨라졌다는 말에 기대가 크다. 남매를 둔 K씨는 아이들이 자라면서 집이 너무 좁아 몇 번이고 이사를 가려고 했지만 학군도 좋고 교통도 편리한 강남을 포기하진 못했다. 주변에서 주공 1단지는 이미 조합설립 인가를 받아서 앞으로 수월할 것이라고 하는데 K씨는 준공될 때 까지 앞으로 얼마나 기다려야 할지 몰라 막막하다. #

◆K씨가 살고 있는 강남 개포주공 1단지는 2003년 10월에 조합설립 인가를 받았고 올해 11월 지구단위계획이 결정 고시되면 2016년 준공을 목표로 조합에서 재건축 사업을 진행한다.

주택 재건축사업은 도로·상하수도 등 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 흔히 재건축과 재개발을 혼동하는데 주택 재개발사업은 건축물뿐만 아니라 정비기반시설까지 열악하다는 점에서 재건축 사업과 차이가 있다.

진행방식은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업 주체가 되어 주택을 건설하는 것이다. 기존 주택이 철거된다는 점이 나대지에 건설하는 일반주택과 차이가 있다. K씨가 사는 개포주공 1단지도 준공된 지 20년이 넘어 아파트가 붕괴될 위험이 있어 재건축이 시급한 상황이다.

추진 절차는 정비기본계획 수립→정비구역 지정→추진위원회 승인→안전진단 실시→ 조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획 인가→이주·착공·분양→준공→청산·해산 순으로 진행된다. 보통 안전진단을 통과하면 재건축 사업이 본격 가동된 된 것으로 인식된다. 지난 3월 대치동 은마아파트가 정밀안전진단을 통과하자 시장이 반응했던 것이 주요한 사례다.

강남 개포주공 1단지는 지상 5층 5040가구로 36~54㎡의 소형 평형이며 2003년 10월 조합설립 인가를 받아 개포지구 중에서 재건축 사업의 속도가 빠른 편이다. 강남구가 개포택지개발지구에 대한 지구단위계획 재정비안을 올해 11월에 결정·고시하면 이미 조합이 설립된 개포주공 1단지는 조합장을 뽑고 조합 주도로 정비계획을 세워 2016년 준공을 목표로 재건축 사업을 추진하게 된다.

재건축 관련 규제로는 ▲소형평형 의무비율 ▲용적률 상한 ▲초과이익 부담금 징수 등이 있다.

소형평형 의무비율에 맞춰 2:4:4(△60㎡ 이하는 20% △60㎡ 초과~85㎡ 이하는 40% △85㎡ 초과는 40%)로 짓거나, 기존 조합원 소유 주택을 주거전용면적의 10%만큼 늘리는 1:1 재건축을 택할 수 있다.

저층 아파트로 구성된 개포주공 1단지는 2종 일반주거지역으로 분류돼 법적 상한용적률은 국토계획법 상 250%이고 정비계획 상한용적률은 230%를 적용받아 최고 35층까지 지을 수 있다. 두 용적률간의 차이에 30~50%를 곱한 값 즉,'(법적상한용적률-정비계획상 용적률)×(30~50%)'만큼의 면적에는 소형주택(전용 60㎡ 이하) 건설이 의무화되며 소형평형의무비율에 포함된다.

초과이익 부담금은 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에서 2006년 9월 25일 이후 관리처분계획인가를 신청한 주택 재건축사업(도시 및 주거환경정비법에 근거)에 대해서 초과이익에 누진 부과율을 곱해 부담금을 매기는 것이다.