임대료 아끼고 차익실현 '두 토끼'
취·등록세 없고 증여·상속 유리
[아시아경제 오진희 기자]"연초보다 세 배 이상의 문의전화가 오고 있다. 유학간 자녀의 주택문제 뿐만 아니라 미국 부동산이 최저점으로 내려갔다고 인식하고 저평가된 양질의 부동산을 싼 값에 구입해 3년정도 보유하면 그에 따른 시세차익도 기대할수 있다고 보고 있다"
"국내 전셋값 상승으로 자산가들이 2억~3억원의 여윳돈이 생기면서 이를 어디에 투자할지 고민하고 있다. 강남 아파트 전셋값이 3억원 정도였던게 5억~6억원 수준으로 올랐기 때문이다. 은행에 맡겨봤자 수익은 적고, 주식이나 증권 시장은 이미 꼭지점에 다가가 있어 알토란 같은 돈을 어디에 투자해야할지 모색하면서 최근 미국 부동산쪽에 문을 두드리고 있다"
국내에 지사를 둔 미국 부동산투자 관련 컨설팅 회사 관계자들의 귀띔이다. 서브프라임 모기지 사태 이후 미 부동산 시세하락과 함께 최근 달러약세가 이어지면서 내국인 투자자들의 문의가 증가하고 있다.
◆건축비 보다 싼 매물도 등장=미국에 45개 지사를 구축하고 있는 미국 부동산 컨설팅 전문업체 뉴스타글로벌에 따르면 지난 2008년 말 글로벌 금융위기 이후 미국 주택 시세는 기존 시세보다 35~40%, 상업용 부동산은 20%정도 하락했다. 특히 주택의 경우 땅값을 포함해 새롭게 건축하는 건축비보다 싼 매물들도 찾을 수 있다. LA 등 미국 서부나 남부에 거주하는 유학생 자녀가 보통 렌트(임대)로 지불해야 하는 비용이 1000~1500달러 수준으로 맨해튼, 시카고 등 미 동부의 유명 대학 인근 임대료는 최소 2000달러를 내야하는데 이를 우리 돈으로 환산하면 매달 230만원 정도다.
시세는 크게 하락한 상태지만 교육수요가 많은 지역의 임대료는 일정수준을 유지하고 있어 당장의 회복은 기대하긴 어렵더라도 미 부동산 바닥론과 달러약세에 힘입어 아예 미국에 집을 장만하려는 수요가 늘고 있다.
미국 부동산 컨설팅 업체 S그룹 리얼티의 송동훈 부사장은 "자녀를 유학 보낼 수준이 되는 고객들은 주로 대기업 임원 등 자산여력이 어느 정도 되는 사람들인데 국내 부동산 장기침체에 따라 마땅한 투자처가 없는 것도 유학생 자녀 주택구입을 생각해보는 데 한몫하고 있다"면서 "사실 미국에서는 소득증빙 등 절차가 까다로워 임대를 구하는 것 자체도 싶지 않아 아예 임대료를 아끼고 4년 정도 후에 시세차익을 보려고 하는 고객들이 주택구입에 대해 문의해 온다"고 설명했다.
실제로 S그룹 리얼티에서 문의해 지난해 10월 맨해튼 내 세타이(Setai) 레지던스 콘도의 기존 70만달러 대 분양매물을 53만달러에 구매한 고객은 월 임대료는 2500달러를 받으며 연간 5.6%대의 수익률을 올리고 있다.
투자자들은 대략 60%정도까지 집을 담보로 한 모기지론으로 대출을 받을 수 있고 이율도 30년 고정금리가 연 4% 대 초반으로 낮게 형성하고 있는 것도 기회로 보고 있다. 다만 실제 대출 이자는 영주권자인지 아닌지에 따라, 그리고 거래실적 유무에 따라 7%대까지 올라갈 수 있다.
현지 주택시장 전망에 대한 증권가의 시선도 우호적이다.
전지원 키움증권 연구원은 "미국에서는 그동안 시세의 70% 수준인 차압물량도 대거 쏟아져 나왔지만 최근 리파이낸싱(대환대출) 수요가 증가하면서 차압되는 물량도 줄어들고 있다. 더불어 모기지 연체율도 떨어지고 있고, 모기지 금리도 사상 최저치인 4%대로 내려간 상황"이라며 "바닥을 다지고 완만하게 반등하는 모양새를 취할 것으로 여겨지는 만큼 단기 시세차익 보다는 안정적인 임대수익을 겨냥하는 구매전략이 바람직하다"고 전했다.
◆가벼운 세금도 메리트=미국 부동산은 판매자가 모든 중계료를 부담하기 때문에 매입시에는 중개수수료가 발생하지 않는다. 취득 등록세 또한 없다. 다만 감정평가비, 집문서비용, 보험, 세금, 수리비용 등 집을 인수인계하는 과정에서 발생하는 부대비용 (Closing cost)이 우리 돈으로 대략 1000만~1500만원 정도가 든다.
미국 부동산 세금은 한국보다 단순하다. 기본적으로 취득·등록세는 없고 양도소득세와 재산세가 있다.
양도소득세를 살펴보면 주택의 경우 1년미만 보유시에는 소득세에 합산과세하고 1년 이상 보유시에는 최고 15%가 매겨진다. 하지만 2년이상 보유시 양도소득액이 개인의 경우 25만달러, 부부가 50만달러 미만이면 세금을 내지 않는다. 또 1031 exchange 제도라 해 처분 후 6개월 이내에 새로운 부동산을 구입할시 최초의 부동산 가격보다 비싼 부동산을 구입하면 세금이 유예된다.
재산세는 지방세에 속해 각 주마다 적용되는 세율이 다르다. 보통 1~1.25%가 부과되며 월단위로 납부된다. 송 부사장은 "지역마다 세금인하정책이 다르게 시행되고 있는데 2008년 7월 전 뉴욕에 착공한 건물에 대해서는 해마다 적용되는 재산세를 단계별로 감면하고, 재개발된 건물의 경우는 8년간 세금이 면제된다"고 말했다.
미 부동산 세금의 특징들을 이용해 증여·상속을 위한 주택 구입 수요자들도 있다고 전문가들은 전한다. 이승철 맵 리얼티 해외사업본부 과장은 "자녀가 영주권자로서 국내에 거주자일 경우 한국 내에 증여세가 부과되나 공동명의의 투자이므로 50%에 대한 증여세만 부과돼 영주권 취득을 위한 비자를 얻기 위해 투자이민을 고려한 분들도 있다"고 언급했다.
오진희 기자 valere@
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