[2020재테크]투자열풍은 식었어도 '강남불패' 명성은 그대로

10년뒤 강남은?

[아시아경제 황준호 기자] 10년뒤에도 서울 강남이 스포트라이트를 받을 수 있을까? 이에 대해 전문가들의 답변은 긍정적이다. 대체지역의 등장이 어려울 뿐만 아니라 강남 내부적인 발전도 기대되기 때문이다.

◇"현재 강남은?"= 현재 강남은 이상 기후가 나타나고 있다. 안전진단 통과 등 재건축아파트의 호재에도 시장은 모르쇠다. 해당 아파트만이 호재에 반짝 반응하고 마는 정도다. 이는 금융위기 이후 닥친 부동산 경기 침체의 강도를 나타내는 전적인 예다.

함영진 부동산써브 팀장은 "강남의 분위기는 현 부동산 시장 상황을 잘 반영하고 있다"며 "맹목적인 투기 수요의 추격 매수가 없이, 실제적인 수요만이 강남 시장에 뛰어들고 있다"고 밝혔다.

이는 '강남에만 들어가면 돈 번다'는 고정관념이 깨져나가고 있다는 뜻이다.

함 팀장은 또 "2006년 대세 상승기에는 금리, 고분양가, 판교 열풍 등의 영향이 있었다"며 "그 때와 같은 비이성적인 투자 광풍이 불기는 힘들 것"으로 예상했다.

시기 적절하게 맞아떨어진 호재들로 강남의 인기가 대단했으나 향후 이같은 상황이 지속되기는 힘들 것이라는 설명이다.

◇"떨어져도 괜찮아"= 이처럼 투기 열풍에 따른 호재가 아니더라도 강남 집값은 계속 상승 중이다.

부동산114에 따르면 2006년초 강남 3구의 대표적인 아파트들의 집값과 2010년 현재 집값을 비교한 결과 3.3㎡당 590만원 가량 오른 것으로 나타났다. 물가상승분 등을 적용하더라도 큰 차이다.

구별로는 서초구가 가장 많이 올랐다. 서초구는 2134만원에서 2851만원으로 717만원이 상승했다. 강남구는 2589만원에서 3273만원으로 684만원의 차이를 보였으며 송파구는 1947만원에서 2377만원으로 430만원 가량 오른 것으로 집계됐다.

2006년 중반부터 집값은 걱정할만한 수준으로 치솟았다. 정부의 잇따른 대책들이 쏟아지면서 상승의 불길이 잡혔지만 집값이 떨어지진 않았다. 등락의 되풀이 속에 2008년말 금융위기를 맞으면서 집값은 떨어지기 시작한다. 현재까지 집값은 하락장 속에 갇혀있다. 이처럼 2006년부터 올초까지 집값은 등락을 반복했지만 궁극적으로 강남 집값은 상승세를 기록 중인 셈이다.

◇"강남의 인기는 계속된다"= 강남의 인기 비결은 우수한 환경에 기인한다. 비단 압구정동, 청담동 등의 최고급 주거지를 들지 않더라도 다른 지역과는 차이를 보인다.

일단 각종 명문 고등학교들이 즐비하고 학원가가 잘 형성돼 있다. '맹모삼천지교'를 맹신하는 학부모들로 매년 봄만 되면 강남은 이사행렬이 이어진다. 우수한 교육 인프라를 통해 좋은 학교에 보내려는 이들의 열성에 집값은 여지없이 상승세를 기록한다.

교육 인프라 외 대한민국 유행을 선도하는 상업지역과 테헤란로를 따라 자리잡은 각종 기업들은 강남 수요를 높이는 또다른 요건으로 꼽힌다.

이에 일정 금액 이상의 돈이 있어도 진입하기가 힘들다. 전문직 종사자나 자영업 등을 통해 자산을 어느 정도까지 확보한 사람만이 선택적으로 입성할 수 있다. 이같은 구성원들이 모여 강남을 이루고 있다는 점도 강남의 인기가 지속되는 이유 중 하나다.

향후 10년이 지나도 이같은 요소는 크게 변하지 않는다. 이에 강남의 위상이 달라질 수 있는 요소는 대체지역이나 강남을 넘어서는 인프라를 갖춘 지역의 탄생이 될 전망이다.

◇"대체지역의 부상.. 강남도 휘청?"= 전문가들이 손꼽는 강남 대체지는 용산역세권이다.

여의도 등 한강변과 판교 등도 물망에 오르지만 강남을 대체할 수 있을 만한 큰 성장동력 없는 것으로 분석된다. 하지만 용산역세권은 국제업무지구라는 목적에서 알 수 있듯, 국내·외 기업들의 관심이 지대하다.

또 사업 주체도 용산을 서울의 랜드마크로 조성하려는 의지가 뚜렷하다. 박해춘 신임 용산역세권개발 대표이사 회장은 "용적률 상향을 위해 역세권개발법을 적용시켜야 한다"고 밝힌 바 있다. 원래 도시개발사업으로 추진 중인 용산역세권이 역세권개발법의 적용을 받으면 해당 용도지역에서 적용되는 용적률과 건폐율을 최대 150%까지 확대할 수 있다. 현행 용적률은 608%이나, 이 법의 적용으로 최대 912%까지 용적율을 높일 수 있는 셈이다.

김규정 부동산114 부장은 "10년뒤라는 말에는 수많은 가능성이 내포돼 있다"면서도 "현재 상황에서 강남을 대체할 지역은 없을 것"이라고 밝혔다.

이어 "용산역세권이 순차적으로 개발된다면 10년뒤 완성돼 강남을 위협할 수 있을 것"이라면서도 "현재 강남의 인프라도 계속 좋아지고 있으며 용산을 포함한 서울 지역내 각종 개발사업이 난항을 겪고 있다는 점에서 10년뒤에도 큰 변화는 없을 것"이라고 예상했다.

황준호 기자 rephwang@