2조→3천억으로 줄어든 개발이익, 그동안 무슨일이?

한진중공업 소유 인천북항배후부지 개발 이익 규모 둘러 싼 논란 거세

[아시아경제 김봉수 기자] 한진중공업 등이 소유한 209만여㎡의 인천 북항 및 배후부지 일대 부지 개발에 따른 이익은 과연 얼마나 될까?

몇년 전까지 2조원에 달할 것으로 예측됐지만, 최근 인천시는 "총 3000억원 가량이며, 기반시설 기부체납비 2534억원을 빼면 410여억원에 불과하다"고 결론을 내렸다.

어떻게 몇년 새에 2조원에 달하는 것이 3000억원으로 축소됐을까?

이에 대해 토지주들과 인천시 측은 우선 최근의 부동산 경기 침체를 이유로 들고 있다. 개발이익 산정의 직접적인 기준이 되는 표준지 공시지가가 대폭 하락했다는 것이다.

이와 관련 시는 표준지가 어딘 지 구체적으로 밝히고 있지 않다. 하지만 일반공업용지의 경우 검단일반산업단지를 기준으로, 일반상업지역과 준공업지역은 북항 주변의 석남동, 원창동, 신현동 일대를 표준지로 삼은 것으로 알려지고 있다.

이 곳들의 공시지가가 최근 들어 급격히 하락했고, 이로 인해 토지 용도 변경으로 인한 개발 이익이 줄어들었다는 게 토지주들과 시의 설명이다.

실제 검단일반산업단지의 경우 평당 분양가가 450만원에서 최근 250만원대로 하락했다.

또 북항 배후부지의 경우 도로, 도시가스ㆍ상수도, 공원 등 기반시설이 전무해 단순한 용도 변경만으로는 큰 폭의 지가 상승을 기대할 수 없다는 점도 개발 이익 축소의 근거로 들고 있다.

기반시설이 완료된 곳의 경우 용도 지역 상향 조정만으로도 땅 값 상승을 기대할 수 있지만, 이 곳은 현재 일부 공장을 제외하고는 '허허벌판'으로 방치되고 있어 용도 변경되더라도 개발이 이뤄지기 전에는 큰 폭의 땅 값 상승을 기대하기 어렵다는 것이다.

이에 따라 시와 토지주 측은 부지내 48만1800㎡ 땅에 도로 등 기반 시설(총 2534억원 상당)을 설치해 기부체납하는 한편, 도서관 3개소(140억원 상당), 공원녹지추가(56억원), 공장용지 1만9500㎡(100억원), 공용차고지 1만6600㎡(90억원) 등 약 386억원을 더 내는 등의 개발이익 환수 안에 합의했다.

하지만 인천지역 시민단체들은 개발 이익 규모가 3000억원에 불과하다는 결론에 대해 강력 반발하고 있다.

이곳의 용도 변경에 따른 개발이 본격화됨에 따라 토지주들이 향후 최소 2조~3조원 사이의 개발 이익을 기대할 수 있다는 분석을 곁들여서다. .

실제 이 곳의 공시지가는 지난 2007년 자연녹지를 기준으로 3.3㎡ 60만~75만원 수준이었지만, 용도 변경된 것 만으로도 3.3㎡ 당 가격이 최소 200만~300만원 이상으로 상승한 것으로 알려졌다.

단순계산해서 3.3㎡당 평균 250만원 정도만 뛴다고 가정해도 209만여㎡의 토지주들이 약 1조5000억원의 시세 차익을 본다는 계산이 나온다.

또 북항 배후부지의 경우 향후 개발 호재가 많다.

우선 인천경제자유구역 청라지구가 바로 옆에 위치해 있다. 서울과 연결되는 지하철 7호선 연장, 인천공항과 30분거리가 될 제3연륙교 건설도 추진되고 있으며, 제2외곽순환도로는 이미 공사 중이다.

그만큼 미래의 가치 상승 가능성이 높다는 얘기다. 하지만 시와 토지주측의 개발 이익 산정 과정에 이같이 높은 미래 가치 상승 가능성은 적극적으로 반영된 것 같지 않다는 게 인천 지역 시민단체들의 주장이다.

김봉수 기자 bskim@