상가투자, 이렇게 하면 '성공·실패'한다

경험에서 배우는 상가투자..'지피지기면 백전백승'

[아시아경제 조민서 기자]집값 하락, 미분양 증가, 입주연기, 금리인상 등 하루가 다르게 위축돼가는 부동산시장에서 그나마 '선방'하고 있는 곳이 바로 상가시장이다.

주택시장은 최근 거래량도 준데다 정부의 활성화 방안 연기로 고전을 면치 못하는 모습이지만 상가시장은 최근까지도 거래량이 꾸준히 늘어나는 양상이다. 집값 하락세가 장기화되자 투자자들이 대체 상품인 상가로 눈을 돌리고 있기 때문이다.

상가정보제공업체 상가뉴스레이다에 따르면 지난 6월 전국 상업용 건축물 거래량은 총 1만2392건을 기록해 전달에 비해 10.8% 늘어난 것으로 나타났다. 지난 2월부터 늘기 시작한 상가거래량은 5월 들어 소폭 줄었다가 6월부터 다시 증가세로 돌아섰다.

이처럼 불황기 고정적인 수익을 낼 수 있는 투자상품으로 상가가 인기를 얻고 있지만 무턱대고 뛰어들면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 다른 투자자들의 성공 및 실패 사례를 교훈삼아 자신의 성향과 상황에 맞게 투자 계획을 세우는게 중요하다.

◆ 정성을 들이면 길이 보인다

# 사례1. 대기업 임원인 김민훈씨(56세)는 은퇴를 2년 앞두고 고민에 빠졌다. 은퇴 후 당장 수입이 없어지게 된다는 것에 심리적 부담이 커졌다. 나이도 나이인 만큼 공격적으로 투자를 나서기 보다는 고정적인 임대수익을 찾다 상가에 관심을 기울이게 됐다.

여러 물건을 살펴보다 판교신도시에서 마음에 쏙드는 상가점포를 찾았다. 단지 내에 위치해 있는 것도 좋았다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 3000만원(실면적 137㎡)으로 주변 시세에 비해선 가격도 적당해 적극 매수에 나섰다. 팔려는 의지가 없는 매수자를 설득하는 데만도 6개월이 걸렸다.

현재 김씨는 월 500만원의 임대료로 8~9%의 수익률을 올리고 있다. 김씨가 만족할만한 성과를 거둔 것은 자신의 투자성향과 목표를 잘 파악하고 있었기 때문이다. 은퇴대비 재테크인 점을 염두해 리스크는 최소화하고, 자신이 잘아는 지역을 위주로 물건 찾기에 나섰다.

상가뉴스레이다의 선종필 대표는 "상가투자를 할 때 본인의 투자성향이 공격형인지 안정형인지 파악하는 것이 중요하다"며 "특히 발품을 많이 팔고 공을 많이 들이는 투자자들이 성공확률이 높으며, 평소 생활반경과 투자처의 지역정서 등도 감안해야 할 사항"이라 조언했다.

◆발상의 전환으로 수익률을 높이자

# 사례2. 상가투자시 임대료를 확정형으로 받느냐, 수익에 따라 차이가 나는 런닝개런티로 받느냐도 살펴볼 문제다. 이능호(47세)씨는 최근 주식에서 부동산으로 관심 분야를 바꿨다. 리스크 요인이 많고 변동성이 큰 주식보다는 안정적인 수익을 얻길 바랐던 것이다.

그래서 검토한 것이 상가시장이다. 경기도 파주신도시 근린상가 내 기업형 슈퍼마켓(SSM)에 투자를 결심했다. SSM은 경영수완이나 자본력, 매출 등이 개인 자영업에 비해서 안정적일 것이라 판단했다. 게다가 아직 상권형성이 불완전한 신도시에 먼저 자리를 잡으면 그만큼 수요를 선점할 수 있는데다 향후 이 지역에 20~30% 추가 입주가 예정돼 있었던 것이다.

결정적으로 이씨가 만족할만한 성과를 낸 것은 임대료를 고정액수로 받아야 한다는 생각을 버리고 발상의 전환을 했기 때문이다. 400㎡ 규모의 이 매장은 처음 1억원대에서 출발한 월매출 역시 개점 10개월 만에 3배 가까운 성장세를 보였다. 덕분에 매출액의 일정비율을 임대료로 받는 식으로 계약한 이씨는 기대이상의 수익을 거뒀다.

물론 이럴 경우 임대한 상가의 사업성이 그만큼 확실하고 안정적이어야 한다. 전문가들은 아직 상권이 미성숙한 시기엔 매출액의 일정비율을 임대료로 받는 것이 유리하다고 조언한다. 이 때문에 최근에는 오히려 임대 업체들이 확정 임대료를 원하는 경우도 종종있다.

◆'팔랑귀'는 실패의 지름길

# 사례3. 상가투자가 안정적이라고 해서 모두가 성공하는 것은 아니다. 특히 남의 말에 잘 혹하는 '팔랑귀'들이 실패할 확률이 높다. 박용민(51세)씨가 그런 사례다. 부동산업에 종사하는 친구의 말만 듣고 경기도 인근의 숙박업을 매입했다. 은행대출을 받아 총 7억원을 투자해 임대했다.

그러나 매년 관광객이 넘쳐난다는 얘기와는 달리 경기불황으로 찾는 수요도 없었다. 설상가상으로 임차인은 시설이 낡고 요즘 트렌드에 맞지 않는다며 수리 및 개조를 빈번하게 요구했다. 이후에는 물건을 계속 가지고 있는 것 조차 힘들어 팔려고 내놓았지만 그마저도 여의치 않았다. 결국 시세의 3분의 1도 안되는 헐값에 팔아넘겼다.

모든 투자가 그러하듯 상가 투자 역시 본인의 결정권이나 판단력이 중요하다. 박씨처럼 주변인의 말만 듣고 정확한 확인도 하지 않고 투자를 결정해선 안되며, 또 전문가의 조언을 받더라도 그 사람에 대한 맹신은 금물이다. 투자가 잘못됐다고 해서 다른 사람이 대신 책임져 주지 않기 때문이다.

◆ 나무만 보면 숲을 놓친다

# 사례4. 사랑에 빠지면 상대방의 단점이 눈에 들어오지 않듯이 상가투자에서도 장점에만 몰두해 나머지 항목들을 무시하면 낭패보기 십상이다. 류한재(47세)씨는 충남의 한 택지지구 단지 내 1층에 10억원을 주고 상가를 매입했다. 향후 관공서가 들어오고 유입인구가 늘면 그만큼 수익이 보장될 것으로 생각했다. 언론에서 '로또'라고 부를 만큼 투자열기가 뜨겁기도 했다.

그러나 결과는 완전히 딴판이었다. 3년이 지나도록 임차인을 못 구해 대출 이자금만 계속 물어주고 있는 판국이었다. 류씨의 실패 원인은 한가지다. 관공서와 아파트가 들어선다는 이야기만 듣고 제대로 된 현장 분석 및 향후 상황에 대한 점검을 하지 않은 것이다.

막상 류씨가 투자한 상가를 보면 관공서 소비층의 유입거리는 꽤 멀고, 1층이지만 소비층 동선도 불편하게 이뤄져있었다. 상가내 유흥업종이 많아 인근 아파트 단지의 가족 나들이도 여의치 않았다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "상권투자에 있어 단 한가지 이점 요인만 분석해 상가투자를 하기는 무리가 있으며 나무와 숲을 동시에 봐야 한다"며 "무엇보다 상가는 공간적인데 의미를 둬서는 안되며 실질적인 사람들의 이합집산에 포커스를 맞춘 투자라야 한다"고 조언했다.