[2o2o재테크패러다임] "재건축 투자 시각을 바꾸자"

'노령화ㆍ저출산'이라는 사회적 배경, '저금리'라는 경제적 배경 속에서 일본인들의 생존법은 무엇이었을까.

부동산-주식 폭락에 가슴을 쓸어내렸던 일본인들은 연금-펀드 투자라는 수비형 재테크를 통해 노후를 준비하고 있다. 대박을 노리는 우리의 성급한 투자 마인드와는 달리, 안정적인 수익을 선호하는 일본인들은 재테크 전략은 채권형 펀드에 집중돼 있다. 일본은 50~60대 중장년층의 투자욕구에 힘입어 펀드시장이 활성화되고 있다. 국내 재테크 전문가들은 국내 재테크 트렌드도 일본과 흡사한 모습을 띨 것이라며 노령화 저출산에 대비한 기민한 투자전략이 절실히 요구된다고 강조하고 있다.

부동산 시장 침체에 따른 돌파책은 도심재생사업을 통해 마련해갔다. 론폰기힐즈가 대표적인 사례다. 지금 도쿄의 경우도 도심재생을 통한 개발이 활발하다. 우리나라의 경우도 재개발, 재건축 등에 많은 사람들이 투자에 나서고 있다. 즉 개발이익을 얻기 위한 재테크 방식이 가장 일반적이다. 일본의 도심재생사업은 우리가 앞으로 재테크 방향을 설정하는데 많은 점을 시사해준다.

아시아경제신문은 소위 '잃어버린 10년'이라 불리는 일본을 통해 일본인들의 대표적인 재테크 수단인 펀드투자와 채권투자를 통해 일본의 재테크 ABC를 짚어보고, 아울러 일본종합연구소와 일본 대형증권사 이코노미스트, 투자전략팀장, 일본에 진출한 국내 증권사 등을 통해 일본 재테크의 현재와 미래를 조명한다.<편집자주>

롯폰기힐즈";$txt="일본 도심재생산업의 촉매제 역할을 한 롯폰기힐즈는 1986년 재개발 유도지구로 지정된 뒤 조합원 간 이견 등으로 지지부진하다가 1995년 도시계획이 결정됐고 2000년에 착공에 들어갔다. 재개발 사업을 시작한지 17년만인 2003년에 완공됐다. ";$size="275,412,0";$no="2010062313141919043_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>[아시아경제 이은정 기자] '재건축ㆍ재개발'은 단연 최고의 부동산 투자처다. 일본에서도 그렇다.

하지만 시각이 우리와는 다르다. 대한민국에선 '재건축ㆍ재개발'의 대표주자는 아파트다. 아파트 일변도의 개발방식은 투자수요를 불러왔고 몇년전까지만 해도 부자되는 지름길로 인식됐다. 특히 강남 재건축 아파트는 현재 부의 기준이자 든든한 노후 수단이었다. 그러나 올들어 재건축아파트 가격이 수직하강 하면서 투자자들이 혼란에 빠졌다. 재테크 공황시대라며 불안해 하는 것도 따지고 보면 재건축ㆍ재개발 단지의 가격 하락에서 비롯됐다.

일본에서도 재건축ㆍ재개발이 부동산 수익창출의 대표 수단인 것은 마찬가지다. 그러나 개개인의 이익수단인 우리와는 달리 일본은 공동의 이익을 중시한다는 게 다른 점이다. 따라서 일본의 도심재생사업은 우리에게 재테크 방향을 어떻게 설정해야할 지를 잘 알려준다. 특히 가치를 창출하는 것이 이익이라는 점은 시사하는 바가 크다.

아파트 일변도로 진행되는 우리와는 달리 일본은 재개발 형태도 다양하다. 소방차가 다니기 힘든 주택가를 상업시설과 업무시설, 주거시설을 갖춘 복합빌딩으로 개발해 삶의 질을 끌어올리면서 상권을 부활시키고 있다. 또 재건축ㆍ재개발 후 재탄생한 빌딩과 아파트를 통해 새로운 임대수익을 창출하는 지권자(땅주인)도 많다.

중소형 빌딩들이 합쳐 재탄생한 대형 고층 빌딩은 관광자원으로도 활용된다. 일본 도쿄역 인근에 있는 신마루노우치 빌딩도 이같은 사례에 해당된다. 2007년 완공된 이 빌딩은 공사장 차단막이 쳐 있는 도쿄역 중앙에서 고쿄(황궁) 방향으로 보면 오른쪽에 자리잡고 있다. 이곳은 불과 10년전만 해도 지하2층, 지상8층의 중층 오피스빌딩이었지만 도쿄시의 도심재개발 정책 이후 도쿄 최고의 관광지로 부상했다. 재개발 사업을 통해 최고급 명품쇼핑몰과 식당, 업무시설 등을 한 곳에 밀집시킨 결과다.

히로시 사사키 도큐리버블 택지건물담당은 "도심재개발 사업이 '개발이익' 중심에서 '삶의 질 향상'으로 방향을 바꾸면서 도심재개발을 통해 신축된 건물들이 관광지로 부각되는 부수입까지 올리고 있다"고 말했다.

◇도쿄 도심재개발 대표작 '롯폰기힐즈ㆍ미드타운ㆍ신마루노우치'= 일본의 도심재생사업은 크게 3가지 형태로 진행된다.

가장 많이 알려진 사업 형태는 민간개발사업자가 일정지역의 땅주인(지권자)과 협의, 참여를 통해 대규모로 재개발 사업을 벌이는 방식이다. 롯폰기힐즈가 대표적인 사례로 꼽힌다. 공공시설 용지로 사용되던 대규모 토지를 민간이 입찰 등을 통해 취득한 후 재개발을 시행하는 사업 방식도 있다. 민간 사업자가 주도하지만 정부나 지방자치단체의 의도를 반영해 개발하는 방식으로, 비교적 짧은 기간내 사업을 마무리 할 수 있다는 게 장점이다. 이같은 방식을 적용한 재개발 사업은 미드타운(구방위청 청사 부지), 시나가와 인터시티(JR차량기지 부지), 시오도메 시오사이트(구 국철 화물터미널 부지) 등이 있다.

특히 미드타운은 2004년 5월 민간 도시재생사업으로 인정받은 후 3년만인 2007년 초 완공된 곳으로, 17년에 걸쳐 완성된 롯폰기와는 대비된다. 도쿄시가 도시 재생의 목적에 맞춰 방위청과 주변 지역을 분할하지 않고 한 덩어리로 매각하기로 도시계획 결정을 내린 후 일사천리로 인허가 등의 과정을 진행한 덕분이다.

셋째는 단일 부지 사업을 민간개발업자가 주도해 용적률을 향상시켜 재개발하는 형태다. 신마루노우치(도쿄역 등 인근 부지 미사용 용적률이전으로 고용적률 ), 아카사카사카스(TBS방송국 및 인근부지 통합개발) 등이 이같은 방식으로 탄생한 곳이다.

◇재개발 시각 투자수익에서 삶의 질로 변화= 여기서 재건축, 재개발 투자가 많은 우리들이 배울 점이 많다. 롯폰기힐즈 개발의 경우 디벨로퍼, 지역주민, 도시계획가가 공동 참여, 대화를 통한 이익을 극대화시켜 나갔다.

또 고급쇼핑몰, 식당, 업무시설 등 다양한 기능을 부여함으로써 개념을 바꿨다. 공동이 참여, 협력할 경우 부의 창출이 더욱 커진다는 점이다.

우리도 10년을 위한 재건축, 재개발 투자원칙은 바로 이러한 가능성에 초점을 둬야한다. 당장 시세차익보다는 향후 미래가치, 개발 방향 혹은 가능성 등을 종합적으로 판단, 투자에 나서는 것이 좋다. 또 재건축, 재개발이 몰락하고 있다고 해서 무작정 떠날 필요는 없다. 공동으로 실현할 수 있는 이익 등을 염두할 필요가 있다.

따라서 도심의 낡은 부동산은 앞으로도 여전히 투자 대상이 되는 것은 당연하다. 다만 당장의 이익, 나만의 이익이 아닌 공동의 이익, 이를 위한 협력을 필요로 한다는 점이 전제된다는 것이 요구된다.

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도쿄=이은정 기자 mybang21@