동,서판교 상가 어디 베팅할까!

판교 상가투자, 신도시 상업 용지별 속성 파악 중요

[아시아경제 김정수 기자] 상가시장에 본격적인 분양 총성이 울렸다. 지난 19일 공급을 시작한 한국토지주택공사의 물량을 시작으로 이번에는 판교상가가 바톤을 이어받았다.

판교신도시는 금융위기 여파에도 불구하고 LH상가, 상업용지, 근린상가 분양에서 2009년 상반기에만 2천억을 빨아들인 전력이 있다.

판교상가는 올해도 시장을 주도할 리더지역으로 꼽히면서 봄을 맞아 업체간 ‘불꽃경쟁’도 예상된다.

그렇다면 판교서 쏟아질 물량공세에 맞서 투자자들은 어떤 전략을 짜야 할까.

먼저 판교의 개발 개요와 구조를 이해하는 것이 도움이 된다. 판교의 개발 면적은 921만9000㎡로 주택개발 면적은 237만722㎡, 상업업무용지는 구성비가 1.45%로 개발면적은 13만2955㎡다.

또한 판교는 2만9000여가구에 8만7000여명이 입주예정이다. 판교의 특징은 수직적 구조인 분당과 달리 경부고속도로를 중심으로 동판교, 서판교 등으로 구분되는 수평적 구조다.

때문에 투자판단시 동판교와 서판교의 개개 특성을 이해하는 것이 좋다. 먼저 동판교의 개발계획에 따르면 공동주택 1만5000여가구, 단독주택 270가구, 주상복합 1266가구 등의 주거시설이 들어서면 동판교내 배후 수요는 약4만9000여명으로 볼 수 있다.

동판교의 입지적 장점을 꼽으라면 동판교역 중심의 상업지역, 알파돔시티, 테크노밸리등이 위치해 배후수요 뿐 아니라 외부 유입인구의 가세로 서판교 보다 상권 무게감은 더 크다.

반면 서판교는 공동주택 1만여가구, 단독주택 1800가구 등의 주거시설이 들어서면 서판교내 배후수요는 3만8000여명으로 예상할 수 있다.

서판교의 특징은 청계산 자락과 맞물려 주거 쾌적성이 동판교 보다 높고 서판교역 예정지 주변으로 상권이 형성된다.

특히 판교는 속성을 파악하면 물건 선별에 큰 도움이 된다. 통상 신도시의 중심상업지는 대중교통과 도보를 이용하는 소비층의 유입이 용이한데다 상업, 업무, 문화의 핵심 임무를 수행하다 보니 유동인구가 풍부한 이점이 있다.

근린상업지의 경우는 거주지역과 거리가 가까워 도보 이용 수요층의 접근이 가장 용이하고 생활과 밀착된 판매와 서비스업종 등의 집중도 높다.

때문에 상가의 밀집도가 높은 곳을 택하는 것이 유리하다. 업종 구성이 다양하고 전문화될수록 상권 유입층이 늘어나기 때문이다.

공통된 사항이라면 신도시 상권이 아파트 입주 후 1년 안팎으로 형성되지 않으므로 단타성 목적보다는 상가의 가치가 발현할 수 있는 중, 장기적 관점에서 접근해야 한다.

또 상권초기 자칫 높은 분양가 탓에 세입자가 입점을 꺼려 입지가 탁월해도 장기 공실로 방치될 수도 있으니 최적의 목을 솎아내기 위해 접근성과 가시성의 중요성을 감안하며 차량 이용자 증가에 따른 주차장 확보 상황을 따져보는 것도 좋다

신설역 개통 여부에 대해서도 사전 점검을 해두는 것이 좋다. 실제 개발 진행여부와 완공시기가 상권활성에 미치는 영향도 무시할 수 없는 이유에서다.

박대원 상가정보연구소장은“판교의 경우 일부를 제외하고는 대부분 거주자를 위한 생활편익 중심의 상권이라 공급지별 특성 파악이 중요하다”며 "따라서 도로 ,학교, 상업시설군 등을 중심으로 상권을 나눠 투자 예정지내 유효 이용층을 측정해야 한다”고 했다.

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김정수 기자 kjs@asiae.co.kr