상가 투자의 첫 걸음은 배후 단지 파악에서부터...

올 상가시장 LH상가, 판교, 광교 등이 이끌 듯

[아시아경제 김정수 기자] 한국토지주택공사(LH)의 2010년 신규물량 첫 공급이 오는 19일로 다가오면서 상가분양시장도 본격적인 분양시즌을 맡게되었다.

특히 올해는 경기회복에 대한 기대심리가 한껏 부풀어 오르면서 매달 고정적인 수입이 발생하는 상가투자에 대한 관심도 부각될 전망이다.

17일 상가정보연구소에 따르면 올해 상가분양시장은 판교,청라,광교등 신도시(택지지구)내 물량과 LH상가, 강남을 비롯한 역세권 상가, 양재 파이시티, 화성동탄 메타폴리스, 판교 알파돔등 매머드급 물량에 비교적 높은 주목률이 예상된다.

그러나 상가는 종류도 다양한 만큼 상품별 선별요령도 달리해야 우량물건을 선별할 수 있다.

먼저 상가 이용층이 안정적이라 초보 투자자들의 접근이 용이한 단지내상가 투자시에는 세대 구성원이 3인이하로 줄어든 실정을 감안해 적정 단지규모는 600가구로 기준을 잡는다.

가구수 파악후 공급 점포수나 인접 상권의 업종 중복을 고려한 최적 입점업종을 확인해 투자여부를 결정하는 것이 좋다.

LH상가라도 점포 공급량의 희소성이 입지에 따라 단점으로 작용하기도 해 잘못된 현장분석으로 오류에 빠질 수도 있다.

분양, 임대등 아파트 공급유형에 따라 소비력이 상이함으로 이때는 대단지라 해도 입점 업종의 한계가 있기 때문이다.

단지내상가의 배치에 따라 외부 수요층의 유입이 용이한 경우도 있지만 이는 덤으로 판단하고 실제 거주수요를 목표로한 접근성, 편리성 등을 따져봐야 한다.

입찰방식의 단지내상가는 예정가 대비 150%선 이내에서 탄력적으로 응찰해야 고낙찰 후유증을 피할 수 있다.

신도시(택지지구) 근린상가는 상권의 형성기간을 요함으로 단타성 접근은 피하는 것이 좋다.

인천송도, 화성동탄, 용인동백, 의왕청계 등 아파트 입주가 완료된 후에도 상권이 불안정했던 사례를 참고로 중장기적인 관점에서 베팅을 해야 한다.

아울러 입주민 전체를 고려한 상업지역 선별은 위험함으로 최인접 배후를 유효수요로 삼고 필수업종 위주, 대중교통과 소비층 주동선과의 근접성을 체크해야 한다.

9호선등 역세권 근린상가는 다양한 출구에 따라 상권력이 다르므로 소비층의 집중력이 높은 곳을 솎아내야 한다.

주거와 상업시설이 혼합된 주상복합상가 투자시에는 1층 전면부나 클리닉, 금융기관 입점 점포를 노리는 것이 좋고 노출도가 극히 떨어진 후면상가나 지하상가는 주의해야 한다.

브랜드에 투자 포커스를 맞춰서도 안되며 할인분양등 가격적 혜택이 높아도 폐쇄적 구조의 상가선택은 피해야 한다.

동대문식 테마상가(쇼핑몰)의 투자성은 이미 바닥을 보인 상태며 최근에는 ‘몰링’을 앞세운 대형 복합상업시설의 공급이 늘고 있다.

이때는 규모만 강조된 상가가 오히려 장기 슬럼화 요인이 될 수 있다는 점을 유의해야 하며 키 테넌트인 영화관, 대형마트, 백화점, 아울렛등의 입점 여부를 체크하고 무엇보다 상가활성계획에 대한 사전점검이 우선시 돼야 한다.

아파트형공장상가는 구내직원식당, 편의점, 금융기관등 독점업종을 선점하는 것이 유리하다.

박대원 상가정보연구소장은 “상가분양시장은 정보의 비대칭성이 강해 시장의 속내를 제대로 파악치 못하면 낭패를 초래하게 된다”며 “서두르지 말고 상품별 특성을 이해하고 사전 분석하는 여정이 최고의 물건을 선별하는 방법”이라고 말했다.

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