[2009 부동산 결산]집값 오르고, 전세값은 더 오르고

[아시아경제 황준호 기자] 올해 부동산 시장은 금융위기 국면 속에서도 '상승'의 연속이었다.

특히 강남 재건축아파트가 중심에 섰다. 전세가도 지속적인 상승세를 나타냈다. 분양시장은 입지, 시장성 등에 따라 양극화 현상을 보였으나 우려했던 것보다 선전했다.

미분양 주택은 여전히 12만가구 이상 남아있으나 조금씩 소진되는 분위기다. 특히 올해는 서민주거안정을 위해 분양가가 주변시세의 50~70% 수준인 보금자리주택이 사전예약 방식으로 공급됐다.

◇다시 보는 '강남 재건축'의 힘= 대한민국은 2009년 강남 재건축의 힘을 다시 확인했다. 올 상반기 서울 강남 재건축아파트는 강남, 서초, 송파 등 강남3구를 중심으로 급등했다. 대부분의 최고점 대비 80~90% 수준까지 올랐으며 최고점을 형성한 곳도 발견됐다. 이같은 집값 상승세는 버블세븐지역으로 퍼지더니 수도권 전역까지 확대됐다.

하반기 들어 정부가 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보인정비율(LTV) 등 금융규제를 수도권 전역까지 확대·강화해 집값잡기에 나선 후 가격상승세는 꺾였다. 결과는 성공적이었다. 하지만 정부는 경기회복에 따른 유동자금 집중화 현상과 매년 봄 찾아오는 학군 수요에 따라 집값 상승 여지가 남아있다.

◇'정부도 풀 수 없는' 전세난= 경기 침체 속에 전세시장은 올 한해 동안 상승 곡선만을 그렸다. DTI규제 영향으로 매매가가 하락세로 돌아섰음에도 전세가는 지속 상승했다.

부동산뱅크가 집계한 서울시 월별 3.3㎡ 당 전세가 변동률 추이를 보면 1월부터 12월 현재까지 9.49%(588만→644만원)가 상승한 것으로 조사됐다. 상승세는 지난달까지 계속 이어졌다.

정부는 이에 도시형 생활주택건설지원, 임대주택 공급 관련 내용을 담은 8·23 전세대책을 발표하기도 했으나 장기적인 공급위주의 정책으로 현 전세난에 해결책이 되지 못했다.

◇'청약 열풍'과 '미분양'= 분양시장은 지역별, 사업장별로 극심한 양극화 현상을 보였다. 1~10월까지 수도권에서 공급된 사업장 80곳 중 52곳이 순위내 마감했다.

수도권에서도 서울은 대형브랜드 재건축, 재개발 사업장 위주로 수요가 몰렸다. 경기지역에서는 판교·광교신도시, 별내지구 등지로 청약자가 집중됐지만 나머지 지역은 지금도 미분양 상태로 남아있다. 인천은 송도, 청라지구에는 수요자가 몰렸다.

수도권을 제외한 지방의 경우 55개 단지에서 신규 분양이 이뤄졌으나 2곳만이 순위내 마감했다. 대신 양도세 한시면제, 취등록세 감면 등의 정책적 배려와 건설사들의 적극적인 미분양 판촉으로 기존 미분양 주택은 감소세를 나타냈다.

◇새로운 주택 '보금자리' 출시= 지난 10월 12일부터 29일까지 18일간(기관특별 제외) 진행된 보금자리주택 사전예약에는 총 배정물량 1만4295가구에 총 5만8914명이 모여들었다. 평균 4.1대 1의 청약률로 사전예약 물량이 모두 청약완료됐다. 27~29일까지 진행된 일반공급 청약(1순위)에서는 배정물량 6072가구에 총 1만9334명이 신청해 평균 3.2대 1의 청약률을 나타냈다.

경기 침체에도 국민적인 관심을 끌어모으며 부동산업계에서는 보금자리주택을 올 한 해 가장 주요한 뉴스 중 하나로 꼽았다. 삼성경제연구원은 올해 히트상품 9위에 보금자리주택을 올렸다.

◇내년 부동산 전망은?= 국토부 고위관계자는 "내년 주택 총 공급목표는 45만가구"라며 "공공에서 보금자리주택 18만가구 등 20만가구를 공급하며 나머지는 민간에서 나올 것"이라고 밝혔다.

보금자리주택은 당초 14만가구가 내년에 나올 예정이었으나 민간주택 축소에 따라 4만가구가 더 공급된다.

하지만 시장에서는 이같은 정부 입장에 우려의 목소리내고 있다. 정부의 정책적 지원이 없는한 25만가구에 달하는 민간주택 공급량을 채울 수 없다는 것이다.

특히 양도세 감면 연장, 민간주태 분양가 상한제 폐지 등이 전제되지 않은 한 내년에도 민간주택 공급은 올해와 비슷한 수준이거나 더욱 축소될 수 밖에 없다는게 이들 의견의 골자다. 주택 수급불안에 따른 집값 상승이 예상된다는 뜻이다.

함영진 부동산써브 팀장은 "내년 2월11일 양도세 감면 조치가 끝남에 따라 민간주택 공급이 더욱 얼어붙을 것"이라고 밝혔다.

매매시장과 분양시장보다 전세시장의 심각성이 더해질 전망이다.

권주안 주택산업연구원 박사는 "'2010년 주택시장 전망'을 통해 내년도 서울지역 아파트 전세가격이 5.6% 가량 상승할 것이라고 밝혔다.