"DTI도 두렵지 않다" 대출액 늘리는 6가지 방법

박상언 유엔알 컨설팅 대표가 말하는 대출액 늘려 집 사기

주택담보대출에 대한 DTI 규제가 수도권 전역으로 확대됐다. 집을 사기 위한 대출액이 확 줄었다는 것을 의미한다.

하지만 하늘이 꺼져도 솟아날 구멍은 있다고 하지 않았는가. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 DTI가 확대됐지만 대출액을 늘려 집을 장만하는데는 큰 문제가 없다고 말한다.

다음은 그가 제시한 대출액 늘리는 6가지 방법이다.

◇DTI를 두려워 하지 말라= DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율) 규제가 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)에서 수도권의 비투기 지역까지 확대됐다. 대출금액이 5000만 원을 넘으면 DTI가 40% 적용되고, 서울 나머지 지역에는 50%, 인천·경기는 60%가 적용된다.

먼저 서울소재 아파트(강남권외) DTI 50% 적용이란 전체 소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율로 연간 갚아야 할 대출 원리금이 연봉의 50%를 넘지 못하도록 한다는 뜻한다.

서울소재 아파트(시세 5억원)를 담보로 금리 6%로 대출을 받을 경우 과거에는 약 2억7000만원 대출을 받을 수 있었다. 주택담보인정비율(LTV) 60%를 적용하고 소액보증금 3000만원을 공제한 금액이다.

여기에 DTI 규제가 추가되면서 연소득이 4000만원인 대출자가 만기 15년(거치 3년) 대출을 받을 경우 전체 대출금액이 1억7070만원으로 줄어들었다. DTI 규제 전보다 8000만원 가까이 축소된 셈이다.

◇대출 기간을 늘려라 = 하지만 대출자가 대출기간을 15년에서 20년으로 늘리면 얘기가 다르다. 대출기간을 늘리면 대출금액이 1억9220만원으로 2000만원 이상 늘어난다. 은행에서는 최대 30년까지 장기 대출이 가능하다.

박 대표는 "DTI규제 아래서 대출한도를 늘리는 가장 일반적인 방법은 대출기간을 늘리는 것"이라며 "같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어들기 때문"이라고 설명한다.

현재 대부분의 은행에서 20,30년 장기 대출을 취급하고 있다. 비투기지역에서는 30년, 투기지역에서는 6억원이상은 20년, 6억원이하는 30년까지는 대출이 가능하다.

◇신용도를 높여라= 개인의 신용도를 높이는 방법도 대출액을 늘리는 방법 중 하나다.

박대표는 "신용등급을 높이려면 신용도에 치명적인 이자나 각종 대금 연체는 반드시 막아야 한다"며 "급여 이체와 공과금 납부, 신용카드 사용 등을 주거래 은행에 집중시켜야 한다"고 당부한다.

이어 "마이너스 통장은 대출을 받지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 불필요한 마이너스 대출 통장은 없애야 신용도 하락을 막을 수 있다"고 충고한다.

◇소득증빙을 갖춰라= DTI 규제 아래서는 소득이 늘어나면 대출한도가 확대된다. 이에 모든 소득을 합산해야 한다. 연봉은 물론 이자소득, 사업소득, 임대소득 등이 모두 소득에 포함된다.

박 대표는 "DTI라는 것이 연간 소득에서 주택대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합친 금액이 차지하는 비율을 말하기 때문에 소득을 모두 합산해야 한다"며 "급여생활자라도 임대소득 등 근로소득 외의 다른 소득이 있을 경우 이를 신고해야 한다"고 말한다.

특히 배우자가 주택담보대출이 없다면 배우자의 소득을 합산해 DTI를 적용받을 수 있다. 특히 맞벌이 부부는 부부 소득을 합산하면 대출금 규모가 커지게 된다.

남편 연소득이 3000만원, 배우자 연소득이 3000만원일 때 시세 5억원 아파트를 담보로 만기 20년 대출을 받을 경우 DTI 규제 이전과 동일한 금액을 대출받을 수 있다.

◇제 2금융권 대출을 적절히 활용하라= 자금이 더 필요하다면 제2금융권도 노려볼만 하다. 제 2금융권(보험 ,농수축협,저축은행)에는 DTI가 적용되지 않기 때문이다.

다만 은행권보다는 금리가 다소 비싸고 선취수수료도 떼는 경우가 있기 때문에 사전에 점검이 필요하다.

제 2금융권 대출을 이용하더라도 주택구입 후 주택담보대출을 이용해 제 2금융권 대출을 갚는 게 효과적이다 .

◇고정금리로 대출하고 원리금분할 상환하라= 대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문이다.

◇그외= 소득 입증이 어려운 자영업자라면 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한 소득증빙 자료를 활용하면 대출을 받을 수 있다. 실질소득 입증이 어려운 자영업자나 고령자도 이러한 증빙 소득 외에 자기신고소득방법도 택할 수 있다.

예를 들면 ① 세무사의 확인을 받은 부가세 과세표준 증명원상 매출액 ② 재무제표상의 매출액(매출액 추정) ③ 연말정산용 신용카드 사용내역(신용카드 사용액 추정) ④ 은행 잔액 증명서(저축액 추정) ⑤ 임대계약서와 임대료 입금 통장(임대소득 추정) 등을 제시하면 소득이 입증돼 대출한도가 높아진다.

주택 구입 목적이 아닌 대출 목적 그대로 사업을 위해 대출을 받는다고 봤을때 DTI 적용 받지 않는 사업자 대출도 활용할 만하다. 사업자 등록증이 있는 전년도 종합소득금액확인서를 갖춰 은행에 제출하면 된다. 다만 일반 담보대출보다는 통상 1% 정도 비싸다는 게 흠이다

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr