[상권알면 성공창업 보인다]<5> 신림역 상권

순대촌의 대변신 서남부 중심상권 새판짜기

강남 가깝고 점포시세도 저렴
대형 쇼핑몰 등 메인상권 부상
유동인구 대부분 젊은층 타킷
10ㆍ20대 취향 공감마케팅 공략

신림동은 행정구역상 서원동~난곡동(구 신림본동~신림13동)으로 이루어져 있으며 상주인구만 28만명 가량이 거주하는 비교적 지역규모가 크다. 교통이 좋아 강남 접근성이 좋고 인근에 동작구나 영등포구에 비해 상대적으로 주택가격이 낮게 형성돼 있다.

지하철 2호선 신림역 주변 상권은 1970년대 허름한 재래시장의 순대골목에서 시작됐다. 이곳은 2호선 지하철 개통 이전까지만 해도 순대촌 상권으로만 알려졌지만 1984년 신림역 개통과 함께 명실상부한 서울 서남부지역의 중심 상권으로 성장했다.

특히 1990년대 말 당곡사거리 일대에 옛 공군사관학교 6만6천여㎡ 부지를 조성해 탄생한 '보라매 주상복합타운'과 '롯데관악백화점'과 함께 들어서면서 신림 상권은 급속히 성장했다. 현재 신림역 이용객은 하루 14만여명 정도로 환승역을 제외한 단일역으로는 5위권 안에 드는 핵심 상권으로 꼽힌다.

◆ 지하철 3ㆍ4번 출구가 메인 상권
신림역 상권은 크게 4개 구역으로 나뉜다. 신림역에서 유동인구가 가장 많이 왕래하는 곳은 3ㆍ4번 출구다. 먼저 출구에서 나오면 3번 출구 방향(서울대)우측과 4번 출구(난곡사거리)방향 좌측에 최신 유명 브랜드들이 모여있는 의류판매상권이 눈에 들어온다. 또 3번 출구를 이용하는 사람들은 순대타운 등 먹자촌을 찾는 사람들과 패션ㆍ유흥을 목적으로 한 사람들이 많다.

이 상권에서 사람들이 가장 많이 몰린다. 특히 3번 출구부터 서울대방향 버스정류장까지 대로변 120m 정도 까지가 메인으로 꼽힌다. 하루 14만명을 자랑하는 신림역 이용객 대부분이 이 동선을 따라 움직이고 퇴근 시간이면 오가는 행인끼리 서로 어깨를 부딪힐 정도로 사람들로 넘쳐난다.

이곳의 주요 고객층은 10∼20대로 가게도 순대ㆍ족발ㆍ닭갈비ㆍ삼겹살 등의 저가 음식점 주류를 이룬다. 고객이 구매력이 낮은 청소년층 위주라서 객단가는 낮은 편이다. 3∼4개 상가건물 걸러 한 곳 꼴로 들어선 패션 매장도 중저가 브랜드가 주를 이룬다. 서울 지역의 웬만한 상권이면 흔히 볼 수 있는 언더웨어ㆍ액세서리 등의 점포가 대부분이다.

신림역 5ㆍ6번 출구 쪽은 신림역 상권중에서 B급 상권으로 분류된다. 강남으로 출퇴근하는 원룸 거주 직장인 등이 주요 수요층을 이룬다. 단독주택가에 형성된 이 상권은 신림역 상권중에서 성장 잠재력이 높다.

◆ 순대촌 이미지 벗고 복합상권 변신 추구
신림역 주변에는 최근 3∼4년 전부터 백화점식 복합 쇼핑몰이 대거 들어서면서 '순대촌' 상권으로만 알려진 신림역 상권에 활력을 불어넣고 있다. 기존의 맛집과 먹자위주에서 영화관 등 문화시설이 가미된 복합 상권으로 변신을 꾀하고 있는 것이다.

이곳의 창업 투자 포인트를 살펴보면 소득이 비교적 높은 오피스텔ㆍ원룸 거주 직장인을 겨냥한 로드숍은 고려할 만하다. 하지만 인근에 대형 쇼핑몰이 본격적으로 들어서는 경우 공급과잉의 우려가 있으니 점포의 경쟁력 등을 고려한 투자가 필요하다.

신림역 1ㆍ2번 출구에는 과거에 국민은행이 입점한 건물이 헐리고 국내 최초 완전임대형 쇼핑몰인 '포도몰'이 성공적으로 오픈을 했다. 대지 2873㎡, 연면적 3만7758㎡, 지하 8층, 지상 15층 규모의 복합쇼핑몰이다.

투자자에게 개별 등기분양을 하지 않고 직접 임대 운영하는 형태로 사업 초기에 롯데시네마를 유치시켰고 현재 반디앤루니스(지하)서점을 비롯해 유니클로, ABC마트, 올리브영, 스타벅스 등이 입점했다. 이곳은 신림역 3ㆍ4번 출구에 버금가는 메인 상권으로 약진이 기대된다. 특히 신림동에서 부유층이 많이 거주하는 상권으로 수요층을 고려한 고급 업종이 강세를 보일 것으로 전망된다.

현재 신림 상권의 성격은 쇼핑ㆍ문화공간으로 변화해 가는 과정에 있고 신림뉴타운, 경전철 개통 등의 개발 호재가 가시화되고 있다. 상가투자자나 실수요자들이 예의주시해야 할 상권으로 볼 수 있다. 신림뉴타운은 삼성동(구 신림6동) 일대 52만7790㎡을 개발하게 된다. 오는 2015년까지 아파트 4545가구가 주변에 새로 들어서면 배후 세대가 증가해 신림역 상권도 확장될 가능성이 크다.

◆ 상권투자시 업종선택 신중해야
신림역 상권에 점포를 낼 경우 무엇보다도 업종 선택에 신중해야 한다. 서울의 대표적인 '서민 상권'으로 아무런 사전지식 없이 고가 브랜드를 선택하면 고전할 가능성이 많다. 여기에 주요 고객층인 20대가 전체 60%에 달하는 젊은 상권으로 소비력이 약한 청소년층을 더한다면 80% 이상을 상회한다는 점을 감안해야 한다.

주머니사정이 빠듯한 신세대의 빠른 소비 패턴을 감당하기 위해서 회전율이 빠른 분식류나 감성소비를 자극하는 소매업의 강세는 유지될 것으로 보인다. 따라서 신림역상권은 철저하게 10~20대 초반의 만남의 장소로 이해하는 것이 유리하다. 이들이 선호하는 입맛과 멋, 그리고 취향을 제대로 이해하고 그들의 눈높이로 마케팅 전략을 구사하는 자세가 필요하다.

또 유명 프랜차이즈라고 해서 막대한 자본을 투자하는 위험은 삼가해야 한다. 구매력이 뒷받침되지 않은 아이템은 아무리 좋은 떡도 먹지 못하는 결과를 초래하게 된다. 오히려 봉천역 방향으로 밀집된 주택인구를 감안한 차별화된 먹을거리 아이템으로 도전해 보는 것이 효과적이다.

상권 전문가들은 외식업의 경우 이들을 겨냥한 차별화된 틈새 아이템으로 승부를 걸 필요가 있다고 강조한다. 특히 신림역 5ㆍ6번 출구 쪽은 다른 구역에 비해 임대료 및 권리금이 비교적 낮게 형성돼 장기적 관점에서 투자해볼 만하다.

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 "신림역 인근에 신림뉴타운 등 개발이 완료되면 지금보다 상권이 더 활성화될 가능성이 크다"며 "브랜드 커피숍 및 외식 업종 등과 같은 블루오션 업종을 선택하는 것이 유리하다"고 말했다.