[상권알면 성공창업 보인다]<4> 연신내 상권

분식점 호프집 의류숍 제과점…1040 고객 맘 사로잡아라

지하철 3ㆍ6호선 환승역 주변
주거수요 풍부 생활밀착형 상권
은평뉴타운 완공땐 유동인구 늘듯
먹자골목ㆍ로데오거리 등 유명
상급지 33㎡ 보증금 최대 1억대
업종ㆍ계절ㆍ유행 따라 시세변동 심해

연신내는 1990년대 초반 이 지역 중산층들이 경기 고양시 일산 신도시로 대거 이사를 가면서 다소 위축되긴 했지만 여전히 은평구의 핵심 상권으로 꼽힌다. 배후로는 불광동과 갈현동, 대조동, 역촌동 등이 있다. 또 상권 내 재래시장이 여러 개 있는 지역밀착형 상권으로 평가를 받고 있다.

연신내 지역은 1960년대 중반 논밭을 메우고 택지가 조성된 지역이다. 1980년대에 연서천의 복개공사가 이뤄지면서 재래시장이 들어서고 시장 주변에 유흥주점가가 점차 자리를 차지하게 됐다. 특히 1987년 지하철 3호선 연신내역이 개통되면서 상권은 급성장했다.

연신내는 지하철 3호선과 6호선이 교차하는 환승역 상권이다. 연서대로변으로 연결되는 이면도로에는 다양한 업종이 포진해 상권 성장을 주도적으로 이끌고 있다. 상권을 세부적으로 나누면 갈현동 지역의 먹자골목 주변, 범서쇼핑센터 주변, 연서시장 메트로타워, 상설의류할인매장 등 네 곳으로 구분된다.

먹자골목은 연신내 메인 상권이다. 유흥업종들이 몰려 있으며 중저가형술집, 음식점, 팬시, 액세서리, 제과점, 아이스크림전문점, 저가형분식점 등이 강세다.

특히 '던킨도너츠 골목'으로 불리는 곳에는 인근 13개 중ㆍ고등학교의 학생과 20대 초반의 젊은 층을 주고객으로 하는 업종이 문전성시를 이루고 있다. 대부분 신세대 먹거리인 김밥과 우동 전문점, 닭갈비 전문점, 호프집이 밀집해 있다. 던킨도너츠 앞 저녁시간대 유동인구는 1600명을 넘는다.

현재 연신내 상권에서 호황을 누리고 있는 대표적인 강세 업종을 꼽으면 우동 전문분식, 김밥, 테이크아웃점, 포장마차, 패스트푸드, 캐주얼의류 소매, 돼지고기, 횟집, 팬시점, 쥬얼리점, 제과점 등이다. 반대로 쇠퇴 업종은 여성의류, 미용실, 성인오락실, 비디오방, 노래방, 화장품점, 레스토랑 등이 있다.

◆10~40대 다양한 고객 유입
연신내 상권은 다양한 세대층이 어우러져 있다는 장점을 가지고 있으며 거리마다 고유한 특색을 가진다.

연신내의 '로데오 거리'는 주거 수요가 풍부하며 의류, 할인매장, 스포츠 전문 브랜드 업종 등이 강세다. 특히 이곳에는 '오브제', '이신우 옴므', '모나코 클럽' 등 고급 브랜드가 즐비하다. 한낮보다는 오후 4~5시 이후 사람들이 많이 모인다. 유동인구는 10대 후반에서 30대 중반까지가 주류를 이룬다.

중장년층이 주를 이루는 핵심수요지역으로는 먹자골목이 위치한 지하철역 6번 출구에 첫 번째 이면도로다. 롯데리아 골목에 위치한 먹자골목은 음식점들은 저렴한 가격대에 푸짐한 음식을 제공하고 있으며 30~40대가 주 고객층으로 성황을 이루고 있다. 또 먹자골목은 주변 중ㆍ고등학교 학생들의 통학로다. 하교시간대에는 10대층으로 붐비며 저녁 시간 이후로는 유흥가를 찾는 30~40대가 주를 이룬다.

연서시장과 범서쇼핑센터를 축으로 한 불광동 방향은 전형적인 재래상권이다. 연서시장은 지하철 2번 출구 인근에 위치해 있으며 아동복과 속옷 전문점 등이 밀집하고 있다. 이곳은 대형쇼핑몰인 매트로타워를 끼고 있지만 현대식 상권의 모습은 아니다. 때문에 대부분 주머니 사정이 어려운 40~50대 주부들을 공략할 수 있는 업종이 대부분이다.

연서시장 맞은편에 위치한 범서쇼핑센터 주변에는 의류, 패션, 잡화 등의 업종이 위치해 있으며 불광역 방향으로는 유명 스포츠 브랜드, 캐주얼 의류점이 길게 늘어서 있다. 평일 저녁시간대(오후 7~8시)의 범서쇼핑센터 앞 유동인구는 1650여명 정도다. 연령대를 보면 10~20대가 가장 많고 낮 시간에는 40~50대가 많다.

◆ 상급지 권리금 7000만~1억원선
연신내 상권은 불광동, 갈현동, 대조동, 역촌동, 녹번동 등 폭넓은 배후지역을 가지고 있다. 상권 배후부지에는 단독, 다가구 주택이 많은 편이며 소비 수준은 크게 높지 않아 생활밀착형 업종이 주를 이룬다.

임대시세는 다른 상권과 비교해 저렴한 편이다. 상급지에 위치한 33㎡(약 10평) 규모의 점포는 보증금은 층에 따라 4000만~1억원 수준이며 월세는 70~130만원선이다. 권리금은 7000만~1억원선이다. 중급지는 1층 33㎡(10평) 매장 기준으로 보증금과 월세가 각각 6000만원과 80만원 수준에 형성돼 있다.

그러나 업종선정과 유행의 변화, 계절적 요인 등으로 매물 변화가 있어 임대시세 변동이 심하다. 따라서 지역 생활밀착형 업종이 주를 이루는 연신내 상권은 주민들을 붙잡을 수 있는 업종 선택과 박리다매형 영업 전략이 필요하다.

향후 연신내 상권에 은평뉴타운이 완공되면 1만6200가구가 유입될 것으로 전망된다. 그만큼 상권도 더 활성화될 것이라는 기대도 높다. 하지만 연신내 상권의 극심한 교통체중 문제가 가장 큰 걸림돌이 될 것으로 보인다.

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 "1만원 이하의 식단으로 구성된 저가 음식점과 10∼30대를 겨냥한 퓨전음식점, 호프, 중저가 의류매장 등이 당분간 강세를 보일 것"이라며 "향후 은평뉴타운이 들어서면 연신내 상권이 더 활성화되지만 뉴타운 내에도 상업지구가 생기기 때문에 지나친 기대는 금물이다"라고 말했다.