부동산 규제 완화.. 유통기한 있다?

부동산 규제완화가 봇물처럼 쏟아진다. 하지만 일몰 시한을 정해놓고 혜택을 주는 규제가 많아 수요자 입장에서는 꼼꼼히 챙겨볼 만 하다. 또 수혜를 받기 위해서는 각 대책들에 맞는 요건을 충족해야 하기 때문에 주의가 필요하다.

26일 부동산정보업체 부동산써브(www.serve.co.kr)에 따르면 이달 현재 미분양아파트 취득ㆍ등록세 경감과 양도세 면제, 다주택중과 면제, 재당첨제한규제 등의 한시적인 완화 대책이 시행되고 있다.

◇ 미분양 아파트 취득ㆍ등록세 감면 = 미분양 아파트 취득ㆍ등록세 감면은 지난 2008년 6월 11일 지방미분양 대책으로 발표돼 지방에만 적용됐으나 올 2월 12일 경제 활성화 세제지원 대책에서 수도권을 포함한 전국으로 확대 시행됐다.

대상은 올 2월12일 현재 미분양인 주택으로 2010년 6월 30일까지 취득 및 등기를 하면 취득ㆍ등록 세율이 2%에서 1%로 적용되고 농어촌특별세와 지방교육세를 합하면 총 57.4%의 감면효과가 있다. 전용면적 99㎡(30평)인 미분양아파트를 2억4000만원에 취득한 경우 세액이 648만원에서 276만원으로 낮아져 372만원이 감면된다.

단, 감면을 받기 위해서는 주택을 일반 매매가 아닌 분양계약으로 취득해야 하고 건설사가 지자체에 미분양으로 신고한 주택으로 미분양 확인서 발급이 가능해야 한다.
또 시행일이 각 시도 조례개정일이기 때문에 지역별로 확인이 필요하다. 조례 통과가 다소 지연됐던 경기도가 지난 21일 공포ㆍ시행됐기 때문에 서울과 경남, 강원도를 제외한 지역은 모두 감면조례가 시행됐다.

◇ 미분양 주택 양도소득세 감면 = 미분양 아파트 양도소득세 감면 등의 특례는 지난 2008년 11월 3일 경제난국 극복 종합대책의 일환으로 지방의 특례 미분양 주택에 대해 양도세 일반세율과 장기보유특별공제 허용 등이 나왔다.

올 2월 12일 경제 활성화 세제지원 대책에서는 서울을 제외한 전국 미분양 주택에 대해 5년간 양도세 전액 면제 또는 일부 감면이 발표됐다.

현재 적용받을 수 있는 가장 큰 수혜는 2월 12일에 발표된 양도세 한시 면제로 올 2월12일 ~ 2010년 2월11일까지 취득한 주택은 추후 5년간 과밀억제권역(서울제외)은 전용면적 149㎡에 한해 양도소득세 60% 감면, 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 면적에 상관없이 양도소득세 100%가 면제된다. 또 5년 이후에 발생한 양도차익은 일반세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

2010년 2월11일 이후부터는 지방에서 취득한 미분양에 한해 지난 2008년 11월3일에 발표된 지방미분양주택 세제지원을 받을 수 있다. 대상주택은 2008년 11월3일 현재 미분양이거나 사업승인 신청한 분양주택으로 2010년 12월31일까지 취득하면 추후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용하고, 기존주택 처분 시 특례주택은 세법상 주택 수에 포함하지 않는다.

특례주택은 기간 중 매매계약과 계약금을 납부하면 되고, 취득 가능한 특례 미분양주택수는 제한이 없다.

◇ 재당첨제한 완화 = 지난 1일부터는 주택시장 활성화를 위해 분양가상한제 당첨자에게 적용됐던 재당첨제한 기간이 종전 3~10년에서 1~5년으로 단축됐다. 재당첨기간은 전용면적 85㎡ 이하는 과밀억제권역 유무에 따라 3~5년이고 전용면적 85㎡초과는 1~3년이다.

또 민영주택에 한해서 2011년 3월31일까지는 해당 규정을 적용하기 않기 때문에 상한제 주택 당첨여부에 관계없이 특례기간 중 민영주택에는 자유롭게 청약 가능하다.

◇ 다주택 양도세 중과 한시완화 = 지난 2008년 12월 5일 기획재정위에서 의결된 세법개정안에 따라 지난 1월1일 ~ 2010년 12월 31일까지 한시적으로 다주택자의 양도세가 완화된다.

특례기간 중 1가구 2주택자는 양도세 중과세율이 50%에서 일반세율로 완화되고 1가구 3주택이상자는 60%에서 45%로 완화 적용된다.(장기보유 특별공제는 계속 배제)

최근 논란이 되고 있는(2009년 3월 16일 이후 양도분부터 양도세 폐지를 적용하려던 정부 방침) 양도세 폐지(다주택자 양도세 기본세율과세 및 2010년부터 6~33%로 완화 등)는 최근 강남3구를 제외하거나 한시적 특례 대책도입 등의 방안이 예상되고 있다.

사상 최악의 미분양 대란 등으로 침체가 심각한 부동산 시장 회복을 위해 정부가 지난 외환위기 당시 나왔던 양도세 면제 등 한시적인 대책을 발표했다. 이러한 특례조치들은 위기상황에 따른 것으로 시장의 불안 심리를 완화하는데 일정부분 기여한 것으로 판단된다.

수요자 입장에서는 제도를 잘 이용하면 향후 성공적인 내집마련과 함께 세제혜택에 따른 초과 차익을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr