규제 빗장 풀린 상가시장..그럼 투자는

최근 부동산 규제가 대폭 완화되면서 상가 시장을 옥죄고 있던 규제도 무더기로 풀렸다. 규제 완화로 상가 투자는 호기를 맞았지만 경기침체로 폐업하는 자영업자가 늘어나는 상황이라 투자를 결행하기는 쉽지 않은 게 현실.



그래도 어떤 규제가 풀렸고 어떻게 이득이 될지는 상가 투자를 계획하고 있는 투자자라면 가장 먼저 살펴야할 내용이다. 상가투자 전문가인 선종필 상가뉴스레이다 대표가 정리한 올해 상가시장 규제 완화 내용은 이렇다.



- 대표적인 상가시장 규제완화 내용은



▲ 지난 1월 국토해양부는 수도권 1481.77㎢을 비롯해 전국적으로 1만0224.82㎢ 규모의 토지거래허가 구역을 해제했다. 3월에는 도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정으로 재정비촉진지구(뉴타운) 내 토지거래 허가 대상 면적을 기존 20㎡ 이상에서 주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과, 공업지역 660㎡ 초과인 토지로 완화했다.



오는 5월부터는 토지거래 허가구역 내의 상가라 하더라도 최초 분양시에는 토지거래 허가절차가 배제되는 내용의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 개정안이 시행될 예정이다.



이처럼 토지거래 허가 대상에서 제외되는 토지들은 상업용의 경우 4년 동안 매매, 임대가 금지되는 토지이용 의무기간에 구애받지 않아도 되기 때문에 투자자 중심의 거래 활성화가 기대되는 상황이다.



특히 신도시, 택지지구, 뉴타운 등의 토지거래 허가구역 내 신축상가의 경우 기존에는 상가를 분양받아도 4년 동안은 직접 영업을 하는 이외에 별다른 이용 방법이 없었으나 앞으로는 임대와 전매 등이 가능해져 투자 수요 증가가 예상된다.



- 최근 나온 정책 중 주목할 만한 건 무언가



▲ 지난 8일 서울시가 발표한 리모델링 활성화 방안은 상가 투자에 많은 변화를 예고하고 있다. 서울시는 이번 활성화 방안에서 리모델링 가능 연한을 기존 20년에서 15년으로 대폭 낮추고 증축 가능 규모도 기존에 연면적의 10% 이내에서 30% 이내로 늘렸다. 기존에 허용되지 않았던 층수 상향을 허용하기로 했다.



이에 더해 증축부분의 용도도 기존에 승강기 등의 부속용도만 가능했던 제한 사항을 없애고 주차장 설치 기준도 완화해 오는 8월부터 시범적으로 시행할 예정이다.



서울시의 리모델링 활성화 방안이 시행되면 노후화된 근린 상가들의 활용 방안이 다양해진다. 증축에 따른 수익면적 증가가 가능해 노후 상가들의 거래가 활성화되고 투자가치도 높아질 것으로 보인다.



또한 국토부가 5월 시행할 예정인 주택법 시행령과 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안에 따르면 상가 건물의 도시형 생활주택으로의 용도 변경이 용이해진다.



기존 상가 건물의 경우 상층부의 용도가 한정돼 공실률이 높았고 가격 면에서도 1층 대비 30∼40%로 낮게 책정돼 왔다는 점을 생각해 볼 때 이번 개정안은 상가 상층부의 활용성을 높여 공실률 감소 및 투자 가치 상승에 기여할 것으로 예상된다.



- 경기가 안좋은데 앞으로 상가 수익성을 어떨까



▲정부의 저금리 정책 유지로 국세청이 간주임대료 산정에 적용하기 위해 고시하는 이자율도 기존 5%에서 3.4%로 낮춰져 부동산 임대 사업자의 세 부담이 경감될 것으로 보인다.



간주임대료란 부동산 임대의 대가로 월임대료와는 별도로 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 전세금 등에 일정한 이율을 곱해 계산한 금액으로 부동산 임대사업에 따른 부가세 과세표준에 포함된다.



이와 함께 은행 대출이자율이 낮아지면서 레버리지 효과도 커지게 돼 적절한 대출 비율만 유지한다면 저금리로 인해 세 부담은 줄어들고 수익성은 높아지는 효과를 얻게 된다.



- 투자하려면 뭘 챙겨야하나



▲ 관련 규제들의 완화와 수익성 향상으로 상가 투자의 메리트가 커지고 있지만 경기불황이 해소되지 않고 있는 상황에서 유행에 편승한 '묻지마' 투자는 실패 가능성이 높다. 이럴 때일수록 투자를 위한 기본적인 사항은 꼼꼼히 체크해야한다.



신도시, 뉴타운, 택지지구 등의 경우 바뀐 제도에 따른 토지거래허가 대상 여부를 먼저 확인해야 하며 자칫하면 투자금의 회수 기간이 장기화될 수 있으므로 자금 계획을 보수적으로 설계해야 한다. 사업 계획도와 현장 답사를 통한 입지 확인과 사업의 원활한 진행 여부의 조사가 선행돼야 한다.



리모델링의 경우 건물의 물리적인 증축 가능성을 일단 확인해야 하고 증축에 따른 임대 수요의 조사와 공사 기간 등에 따른 수익성 여부를 고려해야 한다.



부동산 규제 완화 분위기와 저금리 기조로 상가의 투자 환경이 좋아지고 있지만 경기불황 상황의 회복 여부가 아직 불확실하기 때문에 임대 수요와 수익률, 투자금의 회수 기간 등을 신중히 따져보고 투자에 나서야 한다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr