지난해 하반기 '인천 매장용 빌딩' 수익률 전국 최고

지난해 하반기 서울 오피스 빌딩의 투자수익률이 가장 낮은 것으로 조사됐다.

또 서울 매장용 빌딩의 수익률도 떨어진 것으로 나타났다.

반면 인천지역 매장용 빌딩의 수익률은 상승한 것으로 분석됐다.

국토해양부는 이같은 내용을 골자로 하는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1000동에 대한 2008년 하반기 투자수익률, 공실률 등 '상업용 빌딩에 대한 투자 정보 조사' 결과를 30일 발표했다.

먼저 투자수익률은 오피스빌딩, 매장용 빌딩 모두 하락한 것으로 조사됐다.

오피스빌딩의 평균 투자수익률은 0.87%로 지난해 하반기(’08.7.1~12.31, 5.00%) 대비 4.13%P 하락했다. 또 전국 7대 도시(서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산) 모든 지역에서 0~2% 수준의 낮은 투자수익률을 나타냈다. 특히 서울이 0.72%로 최저치를 기록했다.

이는 기관투자자 및 기업의 투자여건 악화로 공실이 증가했으며 임대료 상승폭이 둔화한 것으로 분석된다. 또 매매가격 하락 현상 지속으로 자본수익률이 급락한데 따른 것으로 보인다.

매장용빌딩의 투자수익률은 평균 0.25%로 지난해 하반기(4.48%) 대비 4.23%P 떨어졌다. 서울(-0.64%)과 광주(-0.35%)는 마이너스 수익률을 나타냈다. 반면 인천은 2.10%로 7대 도시 중 가장 높은 투자수익률을 기록했다.

매장용빌딩은 임차수요의 둔화, 상가분양시장 침체, 신용경색에 의한 급매물 증가 등으로 자본수익률이 크게 하락한 것으로 분석된다.

공실률은 오피스빌딩 매장용 빌딩 모두 상승한 것으로 나타났다.

오피스빌딩 공실률은 올해 1월 1일 기준 평균 6.5%로 지난해 7월 1일 기준(5.3%) 대비 1.2%P 상승했다.

지역적으로는 대전(15.7%)을 제외한 전 지역에서 전반기 대비 공실률이 올라갔다. 특히 광주(15.4%)가 전반기 대비 4.9%P 상승해 가장 큰 상승폭을 기록했다.

오피스빌딩의 공실률 상승은 기업의 구조조정으로 인한 임차수요 감소가 주요 원인으로 분석된다.

매장용빌딩 공실률은 평균 10.4% 가량인 것으로 나타났다. 지난해(7월 1일, 10.0%) 대비 0.4%P 상승한 수치다.

지역별로는 서울(6.5%)의 공실률이 가장 낮았다. 반면 울산(16.4%), 광주(15.8%)의 공실률이 높게 나타났다.

매장용빌딩 공실률 상승은 소비심리 하락에 따른 임차수요 감소때문인 것으로 보인다.

임대료도 오피스 빌딩 매장용 빌딩 모두 상승했으나 매장용 빌딩의 상승폭이 더 큰 것으로 조사됐다.

오피스빌딩 임대료는 올해 1월 1일 기준 평균 1만5000원/㎡인 것으로 나타났다.

이는 지난해(7월 1일 기준, 1만4900원/㎡) 대비 100원/㎡ 상승한 수치다.

7대 도시의 임대료는 전반적으로 보합세를 유지했으나 광주(4800원/㎡)가 전반기 대비 200원/㎡ 소폭 상승했다.

지역별로 서울이 1만8600원/㎡으로 가장 높았으며 대전이 4400원/㎡으로 가장 낮은 것으로 조사됐다.

전반적인 공실 증가와 수익률 하락에도 불구하고 임대료가 보합 내지 소폭 상승한 것은 임대료는 시간차(time lag)를 두고 반영되는 경향에 기인한 것으로 국토부는 분석했다.

매장용빌딩의 임대료는 평균 40,300원/㎡으로 전반기(39,700원/㎡) 대비 600원/㎡ 상승한 것으로 나타났다.

지역별로는 서울(54,800원/㎡)이 가장 높았으며 울산(13,100원/㎡)이 가장 낮게 나타났다.

임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환해 산정했으며 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용해 월 임대료로 전환해 수치화 했다.

국토부는 상업용 빌딩의 연간 투자수익률이 2005년 이후 증가하다가 2008년 하반기 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 파악했다.

국토부는 또 연간수익률 하락에 대해 글로벌 금융위기에 따른 자산가치 하락 등의 영향이 미친 것으로 분석했다. 이에 공실률도 2006년 이후 첫 상승을 기록했으며 임대료 상승폭도 크게 둔화된 것으로 내다봤다.

한편 이번 조사는 상업용 부동산시장의 공신력 있는 정보를 제공해 투자가들의 합리적 의사결정을 지원하기 위한 것으로 감정평가사 233명이 지역조사, 임대인·임차인 면담 등 현장조사를 거쳐 실시한다.

국토부는 분기별로 조사해 발표할 예정이며 조사·분석결과는 은행 등 관계기관에 배포하고 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr)에도 게재해 확인할 수 있도록 했다.



황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr