[2009 내집마련 전략] '스위트 홈' 계획.. 10월 이전으로 앞당겨라

住테크-물량 많은 판교·용인 등 수도권 남부 노려볼만
稅테크-2주택자 2010년까지 집 팔면 양도세 중과 안돼
재테크-역세권인 동자동 센트레빌·당산 롯데캐슬 추천

부동산 경기 침체기에 내집마련 전략을 어떻게 짜야 할까? 어디에 내집을 마련해야 할까? 세금은 어떻게 하면 덜 낼까?

수요자들은 올해 부동산시장이 상반기까지 침체를 이어갈 것이라는 전망이 속속 나오면서 내집마련 전략을 어떻게 짜야 할지 고민이다.

전문가들은 주테크는 10월 이전에 살 것, 세테크로는 다주택자의 경우 2010년까지 기존 집 팔기, 재테크로는 더블·트리플 역세권 단지들을 추천하고 있다.

◇주(住)테크, 10월 이전 수도권 남부지역 공략하라 = 규제 완화에 대한 정책적 처방이 강화되면서 소비자들의 관심도는 서서히 높아지고 있다. 특히 기존주택에 대한 관심도는 높아지는 쪽으로 바뀌고 있다.

부동산114에서 조사한 기존주택 구매계획을 보면 10월 이후 매수계획이 증가하고 있고, 매도계획은 감소하고 있다. 강남과 같이 가격하락 폭이 큰 경우에는 매수의사가 상당히 증가하고 있다.

이같은 분석에 따라 올 하반기를 내집마련 시기로 잡기 보다는 조금 앞당긴 상반기 말께 내집마련을 계획하는게 유리하다는 것이다.

올해 부동산 시장 전망이 하반기부터 완만한 회복세로 돌아설 것으로 예측되기 때문이다.

이에 따라 높은 가격 부담에 강남권 진입에 실패했던 수요자라면 수도권 남부지역의 입주물량을 노려볼만하다.

판교와 광명, 의왕, 수원 내에 대 단지 재건축 아파트의 사업이 마무리 되면서 물량이 풀리기 때문이다. 이에 지난 2008년 용인, 화성 등 경기 남부권을 중심으로 퍼진 신규물량 적체현상이 더 심화되면서 분양권 단지의 가격 하락세도 불가피할 것으로 보인다.

2009년에 준공을 맞는 광명이나 의왕도 내집 마련을 추천한다. 서울 생활권이 용이한 광명시에서는 철산동 주공2,3단지를 재건축한 3334가구가 12월 동시 입주를 시작한다. 의왕 역시 2540가구로 구성된 포일자이가 10월에 출시될 예정이다.

김은경 스피트뱅크 팀장은 “올해 하반기부터 부동산시장이 완만한 회복세로 돌아설 전망이어서 상반기말께 내집마련을 하는 것이 좋다”며 “내집마련 주요 단지로는 입주폭탄으로 집값이 크게 하락한 수도권 남부지역을 노리는 것도 좋은 방법”이라고 말했다.

◇세(稅)테크, 다주택자 2010년까지 집 팔아야 = 정부가 지난해 내놓은 각종 대책들이 부동산 재테크 전략을 수정하게 하고 있다.

종합부동산세 등 보유세 감소와 1가구 다주택자에 대한 한시적 양도세 중과 감면 혜택을 활용한 세테크가 그것이다.

양도세의 경우 세제개편으로 2주택자는 2010년까지 한시적으로 양도세 중과세율을 적용받지 않고 3주택자는 중과율을 기존 60%에서 45%로 낮게 혜택을 받는다. 또 정부는 부동산거래가 침체된 점을 감안해 일시적 1가구 2주택자의 비과세 기간을 1년에서 2년으로 연장했다.

이 때문에 다주택자라면 2010년까지 기존 집을 팔아야 양도세 감면혜택을 받을 수 있다. 또 일시적 2주택자도 2년안에 기존을 집을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

종부세도 금액에 따라 단독명의 또는 공동명의를 하는 것이 절세 방법이다. 가구별 합산에서 인별 합산으로 제도가 바뀌었기 때문이다.

1주택자 단독명의는 기초공제 3억원을 합쳐 총 9억원까지 비과세된다. 즉, 주택공시가격이 9억원보다 낮으면 걱정할 필요없다.

하지만 12억원일 경우 단독명의를 하면 9억원을 공제한 나머지 3억원에 대해 종부세를 내야 하지만 부부공동명의로 하면 각각 6억원씩 나눠지기 때문에 종부세를 내지 않아도 된다.

함영진 부동산써브 실장은 “변화된 양도소득세법이 적용되기 시작하면 중.장기적으로 알짜주택 1채를 실제 거주용으로 매입하려는 수요가 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

◇재테크, 더블·트리플 역세권 노려볼만 = 부동산 경기 침체 속에도 수요자들의 관심을 받는 곳이 재개발·재건축 단지들이다.

하지만 재개발·재건축 단지들이라 할지라도 모두 좋은 여건을 가지고 있지 않다. 재개발·재건축 단지들 중 더블·트리플 역세권에 위치한 단지를 노려볼만 하다.

동부건설이 서울 용산구 동자동과 한강로 2가 국제빌딩주변 제3구역에 각각 주상복합 아파트를 분양할 계획이다. ‘동자동 센트레빌’은 159∼307㎡, 총 273가구 중 202가구가 분야되며, 단지 인근에 지하철 1호선과 4호선 환승역인 서울역이 있다. 또 ‘국제빌딩주변3구역 센트레빌’은 155∼241㎡, 총 128가구 중 28가구가 분양될 계획이며, 지하철 4호선 신용산역과 1호선 용산역을 쉽게 이용할 수 있다.

롯데건설은 서울 동대문구 용두동 142번지 일대를 재개발해 롯데캐슬을 짓는다. 공급면적은 83-142㎡ 이고 총 240가구 중 107가구를 일반 분양한다. 우이-신설 경전철 신설동역 및 1호선 제기동역, 6호선 안암역 등이 인근에 위치해 있다. 또 영등포구 당산동 2가에ㅔ 당산4구역 롯데캐슬이 내년 6월에 분양될 계획이다. 공급면적은 75∼191㎡이며, 총 199가구 중 98가구가 일반 분양된다. 인근에는 2호선 문래역 및 영등포구청역이 있어 교통이 편리하다.

대림산업은 강남구 청담동에 청담3차 e-편한세상을 내년 하반기에 분양할 계획이다. 차로 10∼15분 정도 거리에 현대백화점(무역센터점), 갤러리아백화점을 이용할 수 있으며, 단지 맞은편에 청담공원이 위치해 있다. 지하철 7호선 청담역이 걸어서 6분, 강남구청역이 10분 정도 걸리며, 현재 공사중인 분당선 연장구간(2010년 예정)이 개통될 경우 도심 및 타 지역으로 이동이 편리할 것으로 보인다.

삼성건설은 왕십리뉴타운 개발과 주택 재개발 사업 등 주거 환경 개선사업이 밀집된 신당동 일대에 래미안 신당2차를 내년 2월 분양할 계획이다. 래미안 신당 2차는 72∼145㎡, 총 784가구 중 284가 일반 분양되며, 아파트가 자리잡고 있는 500미터 반경 안에 무학봉 근린공원과 대현산 근린공원이 위치한다.

김정수 기자 kjs@asiae.co.kr