日 엔저·美 절세 매력 부각…자산가들, 해외 부동산에 '눈길'

'2025 해외 부동산 투자 세미나' 성료

정부의 10·15 부동산 대책 이후 국내 부동산 시장 불확실성이 커지는 가운데 해외 부동산에 대한 자산가들 관심이 높아지고 있다. 국내 규제 환경을 고려해 일본, 미국 등 글로벌 시장에서 새로운 기회를 모색하려는 것으로 풀이된다.

14일 부동산업계에 따르면 최근 서울 강남구 섬유센터빌딩에서 열린 '2025 해외 부동산 투자 세미나'에는 80여명의 예비 투자자 및 업계 관계자가 참석했다. 일본 부동산 투자자문 기업 클라우드가 주최한 이번 행사는 국내 부동산 시장 현주소를 진단하고 일본, 미국, 베트남 등 주요 해외 시장 동향과 세무 전략을 공유하기 위해 마련됐다.

첫 번째 발제자로 나선 이춘란 리얼리치에셋 대표는 "내년부터 입주 물량 감소로 공급 부족이 심화할 것"이라며 "2028~2029년에는 입주량이 1만 가구 수준으로 급감할 수 있어 앞으로 5년간 '악' 소리 나는 시장이 될 전망"이라고 했다. 이 대표는 "이러한 가운데 베이비부머 세대의 자산 승계가 국내외에서 동시에 진행되고 있다"며 "자산 배분의 다변화가 필요한 시점"이라고 했다.

황순철 클라우드 대표가 지난 6일 서울 강남구 섬유센터빌딩에서 열린 '2025 해외 부동산 투자 세미나'에서 일본 부동산 시장의 전망과 투자 전략에 대해 발표하고 있다. 최서윤 기자

황순철 클라우드 대표는 일본 부동산 투자의 핵심 매력으로 저금리와 엔저를 꼽았다. 그는 "비거주 외국인도 1.8~2.5% 금리로 대출이 가능하고, 100엔당 940원대 엔저로 환차익도 기대할 수 있다"며 "도쿄 5구(치요다·추오·미나토·신주쿠·시부야) 오피스 공실률이 2%대에 불과해 10%대인 강남권보다 안정적"이라고 분석했다. 대신증권의 '11월 일본 부동산' 보고서에 따르면 지난 9월 기준 도쿄 도심 5구 오피스 공실률은 2.7%로 7개월 연속 하락했다. 평당 임대료는 2만1092엔(약 20만원)으로 전월 대비 0.3% 오르며 20개월째 오름세다. 다만 황 대표는 "도쿄 23구 등 핵심 지역을 벗어난 외곽 투자는 신중해야 한다"고 했다.

글로벌 부동산 프랜차이즈 리맥스의 윤세라 뉴욕·뉴저지 대표는 미국 부동산의 세제 혜택을 강조했다. 그는 "미국 거주자의 경우 부부 합산 400억원까지 연방 유산세가 면제된다"며 "한국의 높은 상속세를 고려하면 장기적 자산 이전 관점에서 유리하다"고 했다. 다만 비거주자가 부동산을 매각할 때 매각대금의 10~15%가 원천징수하기 때문에 유한책임회사(LLC) 설립을 통해 법적 책임을 제한하고 세무 유연성을 확보하는 전략을 조언했다. 윤 대표는 "개인 명의로 부동산을 보유하면 소송 시 개인 전 재산이 배상 대상이 되지만, LLC로 보유하면 해당 법인 자산까지만 책임 범위가 제한된다"고 했다.

베트남 및 한국 부동산 투자 컨설팅업체 KOVIRE의 데니스 팜 대표는 베트남의 성장 잠재력을 강조했다. 그는 "베트남 도시화율이 40%에 불과해 선진국 80% 대비 성장 여력이 크다"며 "취득세가 없고 양도소득세도 2%에 불과하다"고 했다. 특히 호치민시가 인근 지역과 합병해 서울의 10배 면적으로 확대된 점을 주목했다. 팜 대표는 "투티엠(Thu Thiem) 신도시의 경우 GS건설 자이 아파트가 평당 5000만원 수준에 분양됐고, 내년 2차 분양 예정"이라고 했다. 그러면서 "외국인은 아파트 프로젝트당 30%까지만 소유 가능하고, 은행 계좌 개설이 필수라는 점을 유의해야 한다"며 "현지 분양 절차상 청약금 환불 과정도 국내보다 복잡할 수 있다"고 조언했다.

이춘란 리얼리치에셋 대표가 지난 6일 서울 강남구 섬유센터빌딩에서 열린 '2025 해외 부동산 투자 세미나'에서 10·15 대책 이후 국내 부동산 시장 전망에 대해 발표하고 있다. 이날 행사장에는 80여명의 예비 투자자가 몰렸다. 최서윤 기자

마지막 세션에서는 해외 부동산 취득 시 필수적으로 검토해야 할 세무 및 법적 절차가 다뤄졌다. 최희선 세무회계컨설팅초이 대표세무사는 "해외 부동산은 종합부동산세에 포함되지 않고 국내 1주택 비과세 판정에도 영향을 주지 않는다"며 "다만 외국환거래법상 취득·보유·처분 단계별 신고 의무가 있고, 미이행 시 취득가의 10%, 최대 1억원의 과태료가 부과된다"고 했다.

주최 측 관계자는 "국내 부동산 규제와 시장 환경 변화로 인해 해외 자산 배분에 대한 관심이 높아지고 있다"며 "이번 세미나가 각국 시장에 대한 정확한 정보와 리스크 관리 방안을 얻는 기회가 되었기를 바란다"고 했다.