재건축으로 계약 해제, 권리금 회수 방해 아니다

임대인이 건물 철거·재건축 계획을 밝힘에 따라 임대차 계약이 무산되고 기존 임차인과 신규 임차인 간 권리금 계약이 해제됐더라도 철거·재건축 계획 고지가 권리금 회수 기회를 방해하는 행위에 해당하지 않는다는 취지의 대법원 판단이 나왔다.

대법원 민사1부(주심 서경환 대법관)는 지난달 31일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2024다232530)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다.

[이미지출처=법률신문]

A 씨는 2018년 4월 건물주 B 씨와 서울 강서구의 한 지상 건물 1층 일부를 2018년 7월부터 2019년 6월까지 1년간 보증금 2200만 원, 월 임대료 260만 원으로 임차하는 계약을 맺었다. 이후 2021년 6월 이들은 임차 기간을 같은 해 7월부터 2022년 6월까지 연장하는 새로운 임대차 계약을 체결했고 2022년 7월 1일 이 사건 임대차 계약에 대한 묵시적 갱신이 이뤄졌다.

해당 건물의 임차 공간에서 식당을 운영하던 A 씨는 2022년 8월 말 식당을 인수할 신규 임차인을 확보해 권리금 7000만 원에 양도 계약을 체결했다. A 씨는 B 씨에게 신규 임차인과 임대차 계약을 체결해줄 것을 요청했으나 B 씨는 건물을 재건축할 계획이어서 3년의 임차기간에 한해서만 계약이 체결 가능하다고 고지했고, 결국 권리금 계약은 해제됐다.

A 씨는 “B 씨가 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절해 신규 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금 회수 기회를 방해했으므로 ‘상가건물 임대차보호법’(상가임대차법) 제10조의4에 따라 7000만 원과 지연손해금을 지급하라”며 소송을 냈다. 해당 법 조항은 '임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 권리금 지급 받는 것을 방해해서는 안 된다'고 규정한다.

1심과 항소심은 원고 일부 승소 판결했다. 하지만 대법원은 B 씨의 철거·재건축 고지 행위가 권리금 회수 기회 방해에 해당된다고 보기 어렵다고 판단했다.

대법원은 “이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거?재건축의 필요성이 객관적으로 인정되며, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 신규 임차인에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라는 특별한 사정이 없다”며 “원심 판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했다.

홍윤지 법률신문 기자