20억으로 월 수입 1200만원..김씨의 투자노하우는

- 다달이 총 임대료 1200만원대..대출없이 예상 수익은 8%대- 관건은 입지좋은 토지 싸게 매입하는 것

김씨가 신축한 서울 동대문구 1호 휘경동 도시형생활주택

[아시아경제 오진희 기자]대기업에서 근무하다 지난해 은퇴한 김승칠(남ㆍ66)씨는 노후대비를 위해 최근 서울 동대문구 휘경동 자신의 거주지와 근거리에 도시형생활주택을 지어 입주자(임차인)를 모집하고 있다.　그동안 김씨는 퇴직을 앞두고 은퇴설계를 준비해야겠다는 생각을 해왔다. 그가 생각한 대안은 매달 안정적이고 고정적인 수입을 얻을 수 있는 원룸 임대사업이었다. 　더욱이 최근 정부가 도시형생활주택 등 소형임대주택 공급을 활성화시키기 위해 주차대수를 세대당 1대에서 0.25대 수준으로 완화시키면서 수익성 면에서도 괜찮아 보였다. 　따라서 그는 은퇴후 부터 도시형생활주택 전문업체에 상담을 받고 좋은 땅을 찾던 중 3.3㎡당 1650만원 정도의 231㎡(69평) 부지를 11억원대에 매입하게 됐다. 자신의 거주지와도 가깝고, 회기역과도 2분거리였다. 경희대, 한국외국어대, 시립대 등 대학가와도 근거리다. 　토지매입후 김씨는 이곳에다 공사비 7억여원을 투자해 2~5층까지 원룸형 주택 24가구, 6대를 주차시킬수 있는 1층 피로티 주차장을 갖춘 5층건물을 신축키로 했다.　사업승인요건도 지난 7월부터 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 자유롭게 도시형생활주택을 건설할 수 있게 했다. 기존에는 20가구 미만일 경우에만 사업자 등록증 없이 사업시행이 가능했었다. 따라서 30가구 미만 소규모 사업자는 건축허가만 받으면 돼 기간단축 및 비용절감을 기대할 수 있게 됐다. 　69평 소규모 면적임에도 24가구를 넣을수 있었던 것은 부지가 접한 도로가 북측에 접해있어 일조권 사선제한을 유리하게 적용받아 용적률을 최대한 확보할 수 있었던 덕분이었다. 또 발코니확장을 통해 190.56%였던 법적 용적률을 248.3%(실사용용률)까지 높였다. 　개별 원룸은 2~4층이 전용면적기준 12.03~12.83㎡에 발코니확장으로 실제로는 15.36~17.77㎡(4.6~5.3평)으로 늘어난 공간을 사용할 수 있게 했다. 5층 3가구는 12.15~12.51㎡로 테라스 공간을 확보해뒀다. 여기에 냉장고, 에어컨, 세탁기, 옷장, 텔레비전이 들어갔다. 　이 건물은 지난해 12월말 동대문구에서는 처음으로 도시형생활주택으로 건축위원회의 심의를 거쳤고 올 2월 착공에 들어가 7개월후인 지난 3일 준공됐다. 　김씨가 이 건물을 지어 뽑을 수 있는 수익률은 어느정도일까?

　앞서 말한바 같이 우선 토지비 11억5500만원에 토지가의 5%인 취등록세가 5775만원이 소요됐다. 여기에 주택공사비와 피로티주차장, 발코니 등 직접공사비가 6억5597여만원, 설계감리비며 가구옵션비, 엘리베이터 설치비 등 간접비가 1억550만원이 들었다. 따라서 총 지출비용으로 19억7423만원이 들어갔다. 　임차인이 모두 들어왔을 때를 가정하고 예상수입을 계산해보면 가구당 평균 보증금과 월 임대료는 각각 1000만원, 50만원 수준이다. 따라서 김씨는 보증금으로 2억4000만원을, 1200만원 상당의 월 임대료를 챙길수 있게 된 셈이다. 연간 월 수익만 1억4400만원이다. 실제투자비(17억3423만원)가 총 지출에서 보증금을 뺀 금액으로 친다면 연간 임대료를 실투자비로 나눈 연수익률은 8.3%에 달한다. 　김씨는 "대출을 받지 않고 순수 자기자본으로 했다면 8%대의 수익률을 기대할수 있어도 이자부담을 감안한다면 6%대 수준일 것"이라면서 "하지만 입지도 괜찮고, 꼬박꼬박 월세를 받을수 있다는 장점과 추후 시장이 좋아지면 통매각으로 시세차익도 어느정도는 기대할수 있으리라 본다"고 말했다.　김씨에 따르면 지난 4일부터 지금까지 이 건물에는 4명정도의 입주자가 실제로 계약을 맺었다. 또 2명의 입주예정자가 계약을 대기하고 있다. 문의오거나 실제 계약을 한 이들은 직장인과 학생들이 고루 섞여있다.　이번에 처음 임대사업을 벌이고 있는 그는 "아직 방학기간이 되려면 시간이 조금 걸리겠지만 두세달 안이면 입주자 모집을 완료할 수 있으리라 본다"면서 "이런 사업이 처음이신 분들이라면 전문가들의 조언을 받는 게 좋고, 대지를 선정하는데에서 입지가 좋은 곳을 싸게 선택하는 게 가장 중요한 것 같다"고 전했다.오진희 기자 valere@<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>