먼저 오르고 늦게 내리던 강남 아파트…높아진 세 부담 불패신화 깨지나[부동산AtoZ]

서울 아파트 상승에도 강남3구 2년만 하락
양도세 중과 부활·대출 규제 영향
"중과 현실화되면 하락세 가파라질 것"

서울 서초구 인근 아파트 모습

서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트값이 2년여 만에 하락 전환한 건 일정 부분 가격을 낮추더라도 급히 처분하는 게 이득이라고 판단한 이가 적지 않다는 의미로 풀이된다.

강남3구나 용산구는 한강변에 인접하고 고가 아파트가 즐비해 서울에서도 최선호지역으로 꼽힌다. 상급지일수록 가격 상승폭이 컸고 양도 차익이 커 다주택자 양도소득세 중과가 시행되면 그만큼 세 부담이 클 수밖에 없다. 강남구에서는 대치동과 청담동, 송파구에서는 방이동·신천동에서 하락세가 두드러졌다.

강남3구는 최상급지로 서울 아파트 가격을 이끌어왔다. 상승기 때 이들 지역을 시작으로 가격이 오르고 그 폭도 가장 컸다. 부동산원 집계 기준 지난해 서울 전체 아파트값 상승률은 8.71% 정도인데 송파구는 20.92%가 올라 전체 25개 자치구 가운데 상승률이 가장 높았다. 강남구(13.59%), 서초구(14.11%), 용산구(13.21%)도 평균치보다 높았다. 2024년 상승기 때도 서울 전체가 4.45% 올랐는데 강남구는 이보다 높은 7.05% 상승했다. 서초구와 송파구도 각각 8.44%, 7.43% 상승했다.

반면 하락기에도 강남3구는 오히려 가격이 오르거나 그 폭이 상대적으로 낮았다. 2023년 서울 아파트 가격이 2.42% 내렸는데 이런 상황에서도 강남구와 서초구는 0.47%, 0.68% 올랐다. 송파구는 3.51%나 상승했다. 2022년에도 서울 전체 아파트가 0.31% 하락하는 동안 강남구 0.30%, 서초구 0.68% 상승했다. 송파구만 0.15% 내렸다.

서울 아파트 매매가격이 소폭이지만 여전히 오름세를 보이는 것과 달리 이번에 강남3구나 용산구에서 먼저 하락세로 돌아선 건 다주택자 양도세 중과 부활이나 대출 규제의 영향이 큰 것으로 업계에서는 본다. 여기에 재산세나 종합부동산세 등 보유세 부담이 늘어날 가능성도 높아 미리 처분하려는 기류도 있다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "양도세가 확정됐고 종합부동산세에 대한 우려가 있다보니 강남3구 등은 매물이 실제 많이 나올 수 있는 시장"이라면서 "하지만 대출 규제로 인해 무주택자이면서 현금을 들고 있는 수요자를 찾아야 하는데 이들이 극히 드물어서 급매 등으로 거래가 될 수밖에 없다"고 했다.

다주택자 양도세 중과가 현실화되는 오는 5월이 다가올수록 이들 지역에서 가격 하락세가 더 가팔라질 수 있다는 전망도 나온다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "아직 양도세 중과까지 2개월 남았고 천천히 매도하겠다는 이들도 있는데 단기간에 공급이 늘어나면 가격 하락폭이 더 깊어질 수 있다"라며 "매도자들이 가격을 크게 낮추진 않고 매수자들도 더 떨어지겠지 하고 관망하는 게 있는데 실제 거래가 성사되려면 가격이 더 내려가야 할 것"이라고 설명했다.

다만 강남3구 아파트 가격이 서울 전체를 주도하며 다른 지역에까지 영향을 주는 상황이 나타날 가능성은 좀 더 지켜봐야 한다는 평가다. 강남3구 아파트가 가격 하락을 이끌어 다른 지역의 낙폭이 더 커지진 않을 것이라는 전망이다. 김 위원은 "자산 가치 상실로 인해 가격이 떨어지는 것이 아닌, 규제로 인해 매물이 나오고 매수자를 찾기 어려워 아파트 가격이 내리는 국면이라 상대적으로 매수자를 찾기 쉬운 다른 지역으로 영향이 확산될 것 같진 않다"라며 "강남이 올랐다고 다른 곳이 오르지 않던 것처럼 떨어졌다고 다른 곳도 내리는 동조화 현상은 나타나지 않고 있다"고 했다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr