'귀하신 전세'…서울·하남·광명 '전셋값 > 분양가'

500가구 이상 수도권 입주단지 23곳 전수조사
총 17곳 전셋값이 분양가보다 높게 책정
서울발 전셋값 분양가 역전현상 수도권 전역으로 확산

[아시아경제 임온유 기자] 내달 입주를 시작하는 경기 하남 감이동 하남포웰시티(892가구)는 84㎡(전용면적) 기준 전셋 매물이 최저 6억원부터 최고 7억원에 나와 있다. 이 면적의 분양가는 최고 5억7200만원. 최저 전셋값이 최고 분양가보다 2800만원 높은 셈이다. 5억원 매물이 나와있지만 '비정상 물건'이다. 하남 A 공인중개사사무소 관계자는 "보증금 5억원에 나온 전세매물이 있지만 집주인이 1년 미만 계약 조건을 단 비정상 매물"이라면서 "이 매물을 제외하면 전세 매물은 최소 6억원"이라고 설명했다. 결국 이 단지 집주인은 전세를 내주는 것만으로 분양가를 회수할 수 있다는 이야기가 된다.

새 임대차 보호법 시행 이후 서울발(發) 전세대란이 경기·인천으로 퍼지면서 수도권 전역에 '전셋값의 분양가 역전' 현상이 나타나고 있다. 18일 아시아경제가 10월부터 12월까지 4분기 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권 일대 500가구 이상의 입주(예정) 아파트 23곳의 84㎡를 조사한 결과 73%인 17곳의 전셋값이 분양가보다 높게 형성된 것으로 나타났다. 조사에서 전셋값은 시세의 중간가격, 분양가는 최고가격으로 비교했다.

특히 10개 단지의 경우 가장 싼 전세 매물조차 시세가 이미 분양가를 웃돌고 더욱 높게 책정돼 있다. 서울의 경우 영등포구 신길뉴타운 힐스테이트클래시안 84㎡는 일반분양 당시 최고 분양가는 7억2990만원이었지만 현재 가장 저렴한 전세매물 호가가 7억3000만원에 달했다. 노원구 상계동 포레나노원 같은 면적 역시 저가 전세 매물 시세가 분양가를 추월했다.

경기도 일대에서는 ▲화성 동탄2지구 A84블록 ▲광명 광명에코자이위브 ▲하남 하남포웰시티 ▲안산 e편한세상 선부광장 ▲고양 지축 중흥S클래스 ▲시흥 은계지구 S4블록에서 이 같은 현상이 나타났다. 인천에서도 미추홀구 인천더샵스카이타워 8-5블록, 부평구 부평코오롱하늘채 등의 84㎡ 최저 전세가가 분양가를 넘어섰다.

전문가들은 7월 말 전ㆍ월세상한제ㆍ계약갱신청구권 등 새 임대차법 시행 이후 전세매물 부족 현상이 심화하면서 서울 중심의 전세가-분양가 역전 현상이 경기ㆍ인천까지 확산한 것으로 분석하고 있다.

서초 아파트 전경./김현민 기자 kimhyun81@

전셋값이 분양가를 가장 많이 넘어선 곳은 광명에코자이위브였다. 이 단지의 경우 가장 저렴한 전세 매물은 6억원으로 분양가 5억5400만원보다 4600만원이나 높았다. 가장 비싼 전세 매물은 7억5000만원으로 분양가와 2억원가량 차이가 났다. 광명의 경우 광명동 뉴타운 재개발과 철산동 재건축이 동시다발적으로 진행, 여러 구역이 이주단계를 맞이하면서 전세 수요가 최근 급증한 상태다.

일각에서는 전셋값의 분양가 역전 현상으로 분양권 투자가 늘어날 수 있다 전망도 나온다. 민간택지분양가상한제와 전셋값 급등이 맞물리면서 분양권 투자 리스크가 사실상 '0'이 됐기 때문이다. 정부가 단기 분양권 투자를 사실상 투기로 규정했지만 임대차2법과 분양가 통제가 오히려 투자를 부추기게 된 모양새다. 부동산 컨설팅 업계 관계자는 "분양권 투자는 분양가와 전셋값 차이를 메우는 게 관건인데 전셋값 상승으로 안정적으로 분양권을 보유하는 것이 가능해졌다"고 말했다.

내년 서울 입주물량이 급감하는 만큼 서울발 수도권 전세대란은 더 극심해질 것이라는 우려가 나온다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "임대차 보호법 시행과 양도세 비과세 요건인 '실거주 2년' 등으로 수도권 전세 공급이 수요에 한참 못 미치는 상황"이라면서 "대단지 입주 시 싼 전세를 얻을 수 있는 입주 효과는 옛말이 됐다"고 말했다.