대출 막혀 잔금 못 치르면 계약금은?[류태민의 부동산 A to Z]

제때 잔금 못치르면 일반적으로 지급한 계약금 못 돌려받아
계약서에 특약 넣었다면 돌려받을 확률 높아져

[아시아경제 류태민 기자] #생애 첫 내집마련을 위해 지난달 매매계약서를 작성한 A씨는 계약 직전 은행으로부터 현재 신용등급이면 주택담보대출에 전혀 문제가 없다는 확답을 받은 상태였다. A씨는 매도인에게 집값의 10%에 달하는 계약금을 이체했지만 얼마 후 은행으로부터 "최근 주택담보대출이 중단돼 잔금을 내주기 어렵겠다"는 연락을 받았다.

최근 시중은행에서 주택담보대출과 전세대출을 연이어 중단하면서 중도금이나 잔금을 치르지 못해 계약이 파기되는 사례가 늘고 있다. 통상 계약금은 매수자나 세입자가 자금을 조달하고 그 이후에는 대출로 충당하는 게 일반적인데, 갑작스런 대출 중단으로 목돈을 마련할 방안을 찾지 못하기 때문이다. 대출중단 전에 대출약정을 체결해놨다면 예정대로 대출이 실행되지만, 약정 체결이 안 된 상태라면 대출을 받지 못할 가능성이 높다.

민법상으로는 매수자가 정해진 날짜에 중도금이나 잔금을 지급하지 않으면 매도인이 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 일반적으로 매수인은 이미 지급한 계약금을 돌려받을 수 없다. 이는 전세·매매 계약에 상관없이 똑같이 적용된다.

다만 계약서를 특약을 넣었다면 상황이 다르다. 엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “계약 당사자 모두 대출을 통해 잔금을 지급할 계획이라는 것을 사전에 인지하고 있고, 정부 정책변화 등 예상치 못한 외부적 요인에 의한 변동이라면 매수인이 정당하게 계약을 해제할 여지가 있다”라며 “해당 내용을 집주인에게 알린 문자나 통화 기록을 갖고 있다면 계약금을 돌려받을 가능성이 더 높아진다”라고 설명했다.

매매계약의 한 종류로 여겨지는 아파트 분양계약도 유사하다. 분양계약자가 중도금이나 잔금을 제때 치르지 못할 경우 계약의 주체인 건설사는 계약을 해제할 수 있다. 다만 분양회사가 중도금이나 잔금 대출이 모두 나온다는 조건을 계약서에 명시했고, 앞선 경우와 같이 외부적 요인에 의해 대출이 중단됐다면 분양사와 수분양자 공동책임으로 인정될 가능성도 있다. 엄 변호사는 “공동책임으로 인정될 경우에는 정상적으로 계약이 취소돼 수분양자가 계약금을 돌려받을 수 있는 확률이 높아진다”라고 말했다.