[8·4공급대책]"5억 집 살때 2.25억만 내고 20~30년간 갚는다" 지분적립형 주택은?(종합)

20~30년 분할취득 '지분적립형 분양주택' 도입…3040에 특별공급
분양가 9억 초과 주택 30년형 기본…이하는 20년 또는 30년형 선택
처음부터 지분분양하는 '공공분양', 8년 임대후 분양하는 '임대 후 분양'
도시근로자 월평균 소득 150%, 자산 2억1550만 이하 등 조건 충족해야

[아시아경제 김유리 기자] 서울시가 주택시장 주요 실수요자로 꼽히지만 적은 자산규모와 낮은 청약가점, 대출규제로 어려움에 직면한 '3040 세대'의 내 집 마련 기회를 열기 위한 분양주택 확대 정책을 추진한다.

대표적인 것이 '지분적립형 분양주택'이라는 새로운 분양주택 모델의 도입이다. 분양가의 20~40%를 우선 소유 지분으로 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나눠 내 주택을 취득하는 방식이다. 입주 전에 분양대금을 완납해야 하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기 자금 부담이 적어 자산 축적 기회가 적은 3040세대의 내 집 마련 기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 시는 보고 있다. 이 방안은 이날 오전 정부가 발표한 8·4 공급 대책에도 포함됐다.

소득기준은 정부의 청약제도 개편방안을 고려해 소폭 완화할 계획이다. 도시근로자 월평균 소득의 150%로 완화하되 자산은 부동산(토지+건물) 합산 2억1550만원 이하, 자동차 2764만원 이하를 적용할 계획이다. 다만 일부 무주택자를 위해 순위별 추첨을 적용할 방침이다.

'공공분양모델'과 '임대 후 분양모델'이 있다. 운영기간은 분양가 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고 9억원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다. 공공분양모델은 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 주택법 개정을 통해 우선적으로 추진하기로 했다. 이때 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실거주 의무를 부여한다.

임대 후 분양모델은 큰 틀에서 제도적 기반이 있고, 민간사업에도 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식을 준비했다. 지분분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 계획이다.

올 상반기 서울주택도시공사(SH공사)에서 공공분양으로 공급한 마곡9단지 전용면적 59㎡에 적용해보면 지분적립형 분양주택에서는 분양가인 5억원의 25%인 1억2500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7500만원을 추가로 납입하면 된다.

다만 운영기간 동안 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 그러나 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고 임대료도 점점 낮아지게 된다. 유사한 지역의 행복주택 공급사례를 기준으로 최초로 입주할 때 내야 하는 임대료는 대략 보증금 1억원, 월 임대료 14만원 수준이다.

따라서 지분취득과 임대료를 합치면 실제로 수분양자가 부담해야 하는 금액이 나온다. 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억2500만원을 내면 되며 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용은 약 6000만 원 내외(연평균 1500만원 수준)이다. 목돈이 부족한 경우 임대보증금 일부를 월세로 전환할 수 있으며 최대 절반을 전환하면 총 부담액은 1억7000만원으로 줄어든다. 대신 월임대료는 31만원으로 늘어난다.

서울시는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 추가로 지분을 취득할 때 최초분양가에 정기예금 금리 정도 만을 가산해 받기로 했다. 지분을 분양 받는 시점에서 미래에 납입해야 하는 전체 금액이 확정되는 셈이다. 지난 정책들에서 분양전환 시 시세 상승으로 인한 수분양자의 부담 증가를 고려한 조치다.

전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해진다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다. 공공은 정상가격 여부 만을 판정한 후 매각 동의하도록 할 방침이다. 이렇게 하면 개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요의 유입을 차단하고 자연스럽게 수분양자의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다. 거주기간이 장기화되면 주택거래 빈도가 감소해 가격을 안정화시키는 효과도 노릴 수 있다는 게 시의 설명이다.

지분적립형 분양주택은 해외에서도 이미 시행 중이다. 영국이 '지분공유제(shared ownership)'를 시행 중이고 다른 나라에서도 유사 정책을 시행하고 있다. 시는 "기존 운영사례를 분석해 장점을 살리고 문제점을 보완해 우리나라 실정에 맞게 발전시키고자 했다"고 설명했다. 영국은 실거주자가 25% 단위로 지분을 '시세'로 취득할 수 있으며, 나머지 지분은 주택가격의 약 3%에 해당하는 임대료를 내고 있어 민간 주택에 가까운 정책으로 서민에게는 부담이 된다.

서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획이다. 향후 민간에도 확산돼 3040세대가 보다 저렴한 가격으로 장기보유 할 수 있는 주택이 보다 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 적극 요청할 계획이다.

한편 시는 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발 해 청년·신혼부부를 위한 주택으로 공급하는 사업도 확대한다. 정부의 8·4 주택공급대책에 포함돼 있는 서울시 제안 총 11개 단지는 2023년까지 1만2000가구를 공급하게 된다. 저이용유휴부지 발굴사업지로는 시·구유지를 활용해 서울의료원, 면목행정복합타운 등 8개 사업지에 1만가구를 공급하고, SH공사 보유부지인 마곡, 문정, 천왕 미매각 3개 사업지에 2000가구를 공급한다.

서정협 서울시장 권한대행은 "이번 주택공급 확대 방안은 중앙정부와 서울시가 주택시장 안정화라는 민생 최대 난제를 해결하기 위해 함께 머리를 맞대고 고민한 결과"라며 "특히 서울시와 SH공사가 새롭게 도입한 지분적립형 분양주택이 3040 주택 실수요자에게 내집 마련의 희망이 되고 민간에도 확산돼 저렴한 가격으로 주택을 구입하고 장기 보유하는 사례가 대폭 확대되기를 기대한다"고 말했다.