[실전재테크] 분양권 vs 입주권…그래! 결심했어!

분양 당첨돼도 바로 소유권 생기지는 않아…중도금·잔금 치러야 내집
조합원 분양, 일반보다 저렴…발코니 확장·시스템 에어컨 등 혜택도

[아시아경제 최동현 기자] '분양권 vs 입주권'

전매제한 강화 조치로 수요가 몰리는 분양권과 입주권은 어떤 차이가 있을까. 모두 새 아파트 입주의 보증서인 점은 동일하지만 등기 여부, 초기 투자비, 과세 등 내용 면에서는 차이가 크다.

분양권은 아파트 등의 일반분양 당첨자가 계약금을 내면 생기는 권리다. 분양권을 가졌다고 해서 곧바로 주택의 소유권을 확보하는 것은 아니다. 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마쳐야 온전한 내집이 된다.

입주권은 재건축ㆍ재개발 사업장의 조합원이 기존 집을 허물고 짓는 새 집에 입주 할 수 있는 권리다. 재개발은 토지나 주택 중 하나를 소유하면 조합원 자격이 주어져 입주권을 확보 할 수 있지만 재건축은 토지와 건물의 소유권을 모두 가지고 있어야 입주권이 주어진다. 정비사업의 9부능선 격인 관리처분인가가 마무리되면 입주권이 확정된다.

분양권과 입주권은 초기 투자비용에서 차이가 있다. 분양권은 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하면 나오기 때문에 상대적으로 초기에 드는 비용이 저렴하다. 반면 조합원에게 주어지는 입주권은 기존 건물 평가액과 납부 청산금, 프리미엄(승계조합원의 경우) 등이 모두 포함돼 가격이 책정되기 때문에 초기 투자비가 높다. 기존 주택 매수처럼 매입 비용을 비교적 짧은 시일 안에 치러야 하는 단점도 있다. 하지만 입주권은 총 거래가액 기준으로 분양권에 비해 저렴하고 건설사가 제공하는 다양한 혜택을 무상으로 받는 장점이 있다. 이주비 지급, 발코니확장 등이 대표적인 혜택이다. 아울러 입주권은 청약통장이나 청약가점과 무관하고 일반분양에 앞서 입주할 새 아파트의 층ㆍ향ㆍ동의 선택권이 주어지기 때문에 로열층 배정 확률이 높다.

대체적으로 시중에서 거래되는 분양권과 입주권에는 프리미엄이 붙어있는데 주로 새 아파트의 입지와 주변시세, 잔여입주일 등에 따라 결정된다. 이 프리미엄이나 각종 비용이 제거된 분양가격만 놓고보면 통상 조합원 분양가격이 일반분양가격보다 저렴하다. 사업 지연으로 인한 금융비용 상승이나 미분양시 발생하는 추가 분담금을 조합원이 모두 떠안는 리스크를 안고 있어서다. 다만 정부의 강도 높은 분양가 통제로 향후 강남권 일부 단지에서는 일반분양가가 조합원 분양가보다 저렴해지는 '가격 역전' 현상이 생길 가능성도 배제하지 못한다.

과세 측면에서는 어떨까. 분양권은 대출이나 청약시 주택수에 포함되지만 세제상 다주택자 여부를 판단할 때는 주택으로 보지 않는다. 완공 후 잔금을 내고 등기를 마쳐야 비로소 주택으로 간주돼 보유세 등이 부과된다. 다만 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 양도소득세 중과가 적용되는 2021년부터는 분양권도 주택수에 포함해 과세된다. 반면 입주권은 주택법상 주택으로 분류되기 때문에 유주택자와 똑같은 규제를 적용받는다. 입주권을 갖고 있으면 규제지역 내 집을 새로 살 때 주택담보대출이 금지된다. 9억원이 넘는 입주권을 팔 땐 보유기간에 따라 양도소득세도 부과된다. 1주택 보유자가 입주권을 사면 1가구 2주택자가 돼 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담도 늘어난다.