[실전재테크]공모형 리츠 투자 '붐'

국내 리츠 229개·운용자산 44조원
사모 비중 90%·상장 리츠 5개 뿐

공모형 리츠 활성화 방안 발표
리츠·부동산펀드 투자 세제혜택
저금리 기조로 부동산 투자 우호적 환경

[아시아경제 최동현 기자] "부동산 투자하려면 기본적으로 억(원) 단위는 있어야 하는 거 아냐?", "집 한채 장만하기도 어려운데 부동산 투자는 아예 생각하지도 않아."

치솟는 집값을 멍하니 바라보며 지인과 대화를 나눌 때면 어김없이 오가는 말들이다. 부동산 투자의 필요성에 대해 공감하면서도 당장 수중에 여유자금이 없다 보니 쉽게 포기하는 경우가 많다. 하지만 정부가 최근 공모형 리츠(REITs) 활성화 방안을 내놓으면서 일반인들의 부동산 소액투자 기회가 대폭 확대될 전망이다. 저금리 기조 확대로 부동산 투자에 우호적 환경이 조성되고 있다는 점도 고무적이다.

리츠란 주식발행을 통해 다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 상품에 투자한 뒤 발생한 이익을 되돌려주는 투자회사다. 국토교통부에 따르면 지난 7월 말 기준 국내 리츠 수는 229개, 운용자산은 44조원이다. 이 중 주택 리츠가 27조4000억원(121개)으로 전체 62.13%를 차지한다. 이어 오피스(10조6000억원ㆍ54개), 리테일(3조1000억원ㆍ28개), 물류(8000억원ㆍ14개), 호텔(4000억원ㆍ4개) 등의 순이다. 리츠 규모는 2002년 자산규모 5584억원을 시작으로 2013년 10조원, 2016년 25조원, 지난해 말 40조원을 돌파하는 등 꾸준히 성장하고 있다.

리츠가 이처럼 가파르게 성장하고 있지만 여전히 일반인에게는 낯선 시장이다. 국내 리츠 시장 자체가 사모형 중심으로 커왔기 때문이다. 국내에서 만들어진 리츠 중 소수 기관ㆍ외국인 투자자 중심의 사모(49인 이하) 비중은 90%를 넘는다. 게다가 증시에 상장된 리츠는 단 5개뿐이다. 시가총액도 8500억원에 불과하다. 미국과 일본은 상장 리츠의 시가총액 비중이 각각 3.1%, 2.6%지만 한국은 0.06%밖에 되지 않는다. 리츠가 사모 중심인 데다 비상장 리츠가 전체의 96%를 차지하다보니 일반 투자자들의 접근성이 낮을 수밖에 없었다.

정부는 이 같은 구조적 문제를 해결하기 위해 지난달 11일 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표했다. 공모형 리츠ㆍ부동산펀드에 투자하는 개인ㆍ기업 투자자에 충분한 세제혜택을 지원하고, 특정규모 이상의 상장리츠에 대해 신용평가를 받게 해 투자 신뢰도를 높인다는 것이 주요 내용이다. 김치호 한국투자증권 연구원은 "리츠 배당소득에 분리과세를 적용키로 했는데 최대 2%포인트의 수익률 개선효과를 가져올 것"이라며 "2020년 이후 사모형 리츠에 대한 재산세 분리과세가 폐지되는 점은 공모 리츠의 공급을 늘려주는 계기가 될 것"이라고 분석했다.

정부 정책과 더불어 금리와 증시 환경도 리츠 투자에 우호적이다. 2015년 말 이후 미국 기준금리는 꾸준히 상승했으나 올 들어 경제 불확실성 확대와 기업 투자 감소로 방향을 바꿨다. 한국은행도 지난 7월 기준금리를 인하하며 금리 인하 대열에 동참하고 있다. 기준금리 인하에 따른 유동성 확대는 부동산 가치 상승을 가져와 리츠 수익에 긍정적이다.

기업들도 이 같은 분위기 속 잇따라 공모형 리츠 상장에 나서고 있다. 국내 상장 리츠 중 최대 규모가 될 것으로 보이는 롯데리츠는 오는 8~10일 일반청약 등을 거쳐 이달 말 증시에 입성 할 예정이다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 롯데백화점 강남점을 현물 출자하고 백화점, 마트, 아웃렛을 롯데리츠로 매각해 총 10개의 기초자산에 대한 임대료를 가진 리테일 리츠로 공모 예정금액은 약 4000억원이다. 이 밖에 하반기 내에 이지스 밸류플러스리츠와 이지스 레지던스리츠(가칭), NH프라임리츠 등의 상장이 계획돼 있다. 현재 증시에 상장된 공모형 리츠는 에이리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠 5개다.

장문준 KB증권 연구원은 "리츠는 배당 재원이 리츠 자산을 구성하는 부동산 임차인이 지불하는 임대료에서 발생하고 비용구조가 단순하다는 점에서 단기간에 손익이 극단적으로 악화되기 어렵다"라며 "경기변동과 상관없이 배당가능이익의 대부분을 배당해야 하기 때문에 손익뿐만 아니라 배당금이 안정적이고 예측 가능하다는 장점이 있다"고 설명했다.