대장지구 개발사업 특혜 논란 쟁점은?

일부 투자사 배당률 비상식적 수준
숨은 투자자 6명 공개여부도 관심

[아시아경제 조강욱 기자, 김동표 기자] 이재명 경기도지사가 성남시장 재직 시절 추진한 성남 대장지구 개발사업의 특혜 논란을 둘러싼 정치권의 공방이 가열되고 있다. 성남시가 추진한 개발사업에서 지분 1%의 민간 시행사가 수천억원대의 막대한 차익을 얻게 된 것이 발단이다. 1조원이 넘는 초대형 개발사업이 진행된 과정과 성격, 기존 사업과의 차이점, 수의계약 특혜 및 투자자 공개 등 현재 쟁점을 정리한다.

◇공영개발 or 민간개발 = 대장지구 개발사업은 성남 분당구 대장동 일원 92만467㎡(약 27만8000평)를 개발하는 1조1500억원 규모의 도시개발사업이다. 2005년 LH(한국토지주택공사)의 공영 개발방식에서 다시 민간으로 바뀌었는데 이 지사가 2014년 성남시장 재선에 성공한 후 사업을 다시 공영 개발로 전환했다. 다만 이 지사는 공공에서 전적으로 책임지는 방식이 아닌 성남도시개발공사와 민간 사업자가 공동출자해 설립한 특수목적법인(SPC) ‘성남의뜰’을 통해 개발을 추진하기로 결정했다.

업계에 따르면 도시개발사업을 위해 사업 주체가 공모를 통해 컨소시엄 형태의 시행사를 구성하는 방식이 드문 것은 아니다. 미분양 등으로 개발 사업이 실패할 경우에는 부담을 전부 공공이 떠안아야 하는 위험이 따르기 때문이다. 2013년 모라토리엄 졸업을 선언했지만 현실적인 재정 여건상 성남도시개발공사 단독 시행이 어려워 민간 참여 방식을 택했을 것이라는 게 업계 분석이다.

성남도시개발공사는 최소 5000억원의 순이익을 보장하는 것을 조건으로만 걸었고 실질적인 사업의 주체는 컨소시엄에 참여한 민간 사업자였다. 이 때문에 이 사업은 민영 개발로 분류됐고 분양가 상한제도 적용되지 않았다. 결과적으로 분양가 상한제의 미적용과 부동산 시장의 활황이 맞물려 성남의뜰 지분 1%를 가진 화천대유가 자기자본 대비 1000%가 넘는 수익을 챙길 수 있게 됐다.

◇기존 도시개발사업 구조와 차이점은 = 대장지구 개발사업의 가장 큰 특징은 민간 개발에 공공이 참여해 개발이익을 환수했다는 점이다. 해당 사업에서 발생하는 이익을 사전에 확약하는 ‘사전이익 확정방식’이 사용됐는데 이는 기존의 일반 도시개발사업에서는 흔치 않은 일이다.

이 같은 개발 방식에 대해 전문가들은 특이하다는 평가다. 한 디벨로퍼는 "개발사업에서는 토지를 저가로 수용하고 그 이후 용도 변경으로 지가를 높인 후 되파는 과정에서 큰 이윤이 생긴다"면서 "때문에 인허가 과정은 상당한 난관"이라고 했다.

그는 "대장동 개발의 경우 성남도시개발공사가 프로젝트금융투자회사(PFV)에 참여해서 그러한 인·허가 리스크를 원천 배제할 수 있었던 것으로 보인다"고 말했다. 또 "사전이익과 배당이 계약을 통해 합의가 된 것이라면 문제 삼기 어렵다"면서도 "다만 현재 언론에서 보도된 일부 투자사의 배당률은 비상식적인 수준이긴 하다"고 했다.

◇화천대유 5필지 수의계약은 특혜? = 화천대유는 지난 2017년 대장지구 주시행사인 성남의뜰로부터 15개 구역으로 나뉜 조성토지 가운데 5개 구역(공동주택 4개, 연립주택 1개), 15만109㎡를 확보했다. 이 과정에서 화천대유는 해당 건설용지를 경쟁입찰이 아닌 수의계약 과정을 통해 확보했다.

다만 수의계약 자체는 특혜가 아니라는 게 성남도시개발공사 측 답변이다. 성남의뜰이 2015년 3월 성남도시개발공사와 사업 협약을 맺으면서 ‘화천대유가 자본을 출자해 리스크를 공유한 부분에 대한 보상 차원’이라면서 이런 내용을 협약에 포함했기 때문이다. 성남도시개발공사 관계자는 "도시개발법에 출자자가 일부 부지에 대해 직접 아파트 사업을 시행할 수 있다"며 "화천대유도 마찬가지이며 5개 구역을 출자자 직접 사용분으로 공급했고 이는 사업협약에 따른 것"이라고 설명했다.

◇숨은 투자자 6명 공개 가능할가 = 가장 관심이 집중되는 부분은 바로 숨은 투자자 6명의 공개가 가능하냐는 점이다. 화천대유와 함께 3년 간 총 4040억원을 배당받은 ‘SK증권’은 화천대유의 지분 100%를 소유한 A씨와 그가 모집한 투자자 6명 등 7명으로 구성된 특정금전신탁으로 화천대유 관계사(천화동인 1~7호)이다.

다만 자본시장법상 이들 투자자는 공개할 수 없다. 사모투자펀드는 불특정 다수가 아닌 소수의 고액 투자자를 비공개로 모집하는 방식으로 운용된다. 투자신탁법상 100인 이하 투자자, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에서는 50인 미만으로 모집하도록 규정하고 있다. 이 때문에 화천대유와 천화동인의 실소유자가 누군지 밝히는 것 자체가 법 위반이 될 수 있다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr