[논단]전세의 월세화, '생계유지 위기' 부른다

한국부동산원 통계에 따르면, 올해 들어 12월8일까지 서울 아파트 시세는 8.1%, 동남권 14.8%, 송파구 19.8% 상승했다. 이 상승세를 기간별로 세분화해 보면, 작년 마지막 주 대비 올해 6월23일까지 서울 3.1%, 동남권 7.2% 상승했으며, 6·27 규제 이후 12월8일까지 서울이 다시 4.8%, 동남권은 7.1%, 송파구는 10.6% 상승했다. 특히 10월15일 대책 이후에도 서울 아파트 시세는 1.8%, 동남권 2.7%, 송파구 4% 상승했다는 점이 주목된다.

이러한 아파트 가격 변화는 두 차례의 규제 조치가 오히려 아파트 가격 상승의 촉진책이 됐음을 보여준다. 이 정도면 안정화 대책이 아니라 부양 대책이라 해도 지나치지 않을 것이다. 주택가격 안정화 대책이 역설적으로 가격 부양 효과를 가져온 이유는 거래 규제 강화는 거래 단절을 가져오고, 주택공급이 부족한 상황에서 거래 단절은 역으로 주택가격의 탄력적인 상승을 초래했을 뿐만 아니라 전세 수요를 많이 증가시켰으며, 다시 전세 공급 부족은 반전세와 월세 상승으로 악순환됐기 때문이다. 그 결과로 서울의 월세 거래 비율은 2020년 40% 내외, 2022년 51%에서 올해 1~9월간에는 64.5%로 높아졌다.

6·27 대출 규제로 전세자금 대출이 축소되고, 10·15대책에 따른 주택 매입 시 2년 실거주 의무 적용지역 확대는 임대 물량 축소를 가져왔다. 부동산 정보업체 '아실'에 따르면, 올해 서울 전세 매물은 연초 대비 23% 감소했다. 이처럼 규제는 그 자체로 그치는 것이 아니라 시장의 연결고리를 통해 연쇄적으로 시장 왜곡을 초래하고, 그 결과는 집을 소유하지 못한 계층에 주거비용을 가중하는 결과를 초래하고 있다.

결국 10·15대책은 '전세의 월세화'를 촉진했다. KB부동산에 따르면 올해 10개월간 서울 아파트 월세가격지수는 7.15% 상승해 10년 내 최고 상승률을 기록했다. 특히 법원 등기정보광장 통계로 올해 10월까지 월세 계약 건수는 47만6000건으로 2020년 10월 대비 98.7% 증가했다. 이에 따라 '전세 난민', '월세 난민'이 양산되고 있다.

한편 한국부동산원 조사에 따르면, 서울 아파트 평균 월세는 10월 기준 10년 전 대비 61%, 5년 전 대비 30% 상승해 4인 가족 중위소득의 24%에 해당하는 것으로 나타났다. 더구나 10월 기준 서울 아파트 평균 월세는 146만원, 연립·다세대 주택을 포함한 서울 전체 주택 월세도 118만9000원으로 지난 10월 현재 종사자 300인 미만 사업체에 근무하는 근로자 월 평균 임금 381만5000원(고용노동부 통계)의 31%를 차지한다.

주목해야 할 사실은 최근 미국에서 주목되고 있는 '생계유지 위기(affordability crisis)'가 이미 바로 우리의 문제로 이미 진행되고 있다는 사실이다. 미국의 경우, 월세 비용이 소득의 30%를 초과하면, 생계유지 위기에 이른 것으로 보고 있다. 이 기준을 적용한다면, 우리나라는 월세시장은 이미 '생계유지 위기'선을 넘어섰다.

더욱 우려되는 것은 내년 상황이다. 내년 서울 아파트 입주 물량에 대한 서울시 공식 전망은 2만4000호로 올해 4만7000호의 거의 절반 수준이며, 민간 추정치로는 올해 입주 물량의 거의 4분의 1 수준에 불과하다. 따라서 내년 주택 부족과 가격 상승 문제가 더 심각해질 가능성이 높다. 더구나 임대인이 우위에 있는 시장구조로 인해 정부가 종합부동산세 등 주택보유세를 인상할 경우, 임차인에게로 조세 전가가 일어나는 것은 불가피해 보인다. 정부는 주택시장의 생태계를 외면한 근시적인 안정화 대책으로 국민들에게 '생계유지 위기'를 촉진하는 정책 실패를 더 반복해서는 안 된다.

김동원 전 고려대 초빙교수