전세, 이상 없단 국토부…월세 부담엔 "대책 모색" 일문일답[부동산AtoZ]

[10·15대책]
서울 전역 토허구역 지정 "풍선효과 차단 위해 불가피"
서울시 일방 통보 반발에 국토부 "공문 절차 모두 거쳤다"
총리실 감독기구 수사권 논의…불법거래 단속 본격화

김윤덕 국토교통부 장관이 15일 서울 종로 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 대책 합동브리핑에 참석, 부동산 대책을 발표하고 있다. 이날 발표에는 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관을 비롯해 이억원 금융위원장, 윤창렬 국무조정실장, 임광형 국세청장이 참석했다. 조용준 기자

정부가 15일 발표한 주택시장 안정화 대책의 핵심은 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 묶고, 15억원 이상 고가주택의 대출 한도를 단계적으로 줄여 투기 수요를 정조준한 것이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 브리핑을 열고 "서울 일부만 지정할 경우 규제를 피한 지역으로 가격이 번질 위험이 커 25개 자치구 전면 지정은 불가피했다며 "집값 상승세가 확산할 경우 추가 지정도 검토하겠다"고 했다. 이어 실거주 요건 강화로 전세난이 심화할 가능성은 낮다며 다만 월세 전환 추세에 대응해 월세 공제 등 세제 혜택을 검토할 필요가 있다고 밝혔다.

이번 대책은 주택담보대출 한도를 주택가격별로 세분화하고, 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함해 대출을 통한 매입 여력을 크게 줄인 점이 특징이다. 시가 15억원 이하는 기존과 같이 6억원, 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 가능하다. 여기에 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이면서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자도 사실상 어렵게 됐다. 김 실장은 "실수요자에 대한 대출 제약이 일부 생기는 것은 사실"이라며 "시장 상황을 지속해서 점검해 필요할 경우 보완책을 검토할 계획"이라고 했다. 세제 개편은 빠졌지만, 보유세·거래세 합리화를 위한 관계부처 태스크포스(TF)를 조기 가동하기로 했다.

서울시와의 사전 협의 없이 지역규제를 지정했다는 논란에는 "공문 절차를 모두 거쳤다"고 반박했다. 토허구역 지정과 해제 권한은 동일 기관에 있다. 이번에 국토부가 지정한 지역은 국토부만 해제할 수 있다. 서울시가 기존에 자체적으로 지정한 구역(강남 3구·용산구)은 서울시가 해제 권한을 가진다.

내년 신설되는 국무총리실 산하 부동산 감독기구는 필요시 직접 수사 권한을 갖는 방향으로 논의 중이다. 전문가들은 이번 조치로 단기적으로 거래절벽과 가격 조정이 불가피하다고 보면서도, 풍부한 시중 유동성과 금리 인하 기대가 변수로 작용할 수 있어 장기적인 시장 안정으로 이어질지는 더 지켜봐야 한다고 평가했다.

다음은 김 주택토지실장과의 일문일답이다.

-경기권 인근지역 풍선효과 우려가 있다.

▲ 고민 많이 했다. 서울 25개 자치구 전역 지정하는 것도 고민 많이 하고 결정했다. 규제 지정이 재산권 행사에 불편 초래하는 부분이 있기 때문이다. 최대한 효과 나타나고 최소 규모로 지정하려고 여러 대안을 고민했다. 서울은 고가주택부터 시작된 가격 상승이 계속 확산해서 지금은 한강벨트 지역은 많이 올라오는 추세다. 북쪽 남쪽으로 확산 중이다. 서울은 자칫 일부 지역을 제외해 지정했을 때 남은 지역으로, 집값 상승세가 확산하는 결과를 초래할 우려 크다고 판단했다. 그래서 서울을 다 지정했다. 경기도는 현재 강남 인근 중심으로 많이 상승 지역 포함했고 주변 지역도 어느 정도 상승 폭이 확대 중인 지역 중심으로 포함했다. 다만 경기는 전체 다 가져가면 과하다고 봤다. 그래서 12곳으로 제한했다. 향후 추가 확산 양상이 보이게 되면 추가 지정에 대한 부분도 열어놓고 검토할 계획이다.

-주택담보대출 한도에 15억원 기준을 적용하면 강북 실수요자 부담이 커지고, 자산 격차가 오히려 더 벌어질 수 있다는 지적이 있다.

▲이번 대책 핵심은 고가주택에 대한 대출 억제다. 15억원 미만 주택은 기존과 동일한 수준의 대출이 가능하며 15억원 이상부터는 가격 구간별로 대출 한도를 점진적으로 낮췄다. 단일 기준을 두면 가격을 15억원 이하로 낮추려는 왜곡이 생길 수 있어 15억·25억·25억 초과 등 단계별 규제로 조정했다. 단계적으로 대출 규모를 줄이면서 고가 주택에 대한 규제를 강하게 담았다.

-시가 15억원을 기준으로 거래가 몰리거나 가격을 낮춰 규제를 피하려는 움직임이 생기지 않겠나.

▲그 점도 금융당국이 감안했다. 단일 기준을 두면 가격이 15억원 선으로 몰릴 수 있어 15억원·25억원·25억원 초과 등 단계별로 구간을 나눴다. 특정 가격대 쏠림을 방지하기 위한 조치다.

-서울시가 규제지역 지정에 대해 '일방 통보'만 받았다고 주장한다.

▲규제지역이나 조정대상지역을 지정할 때는 법에 따라 반드시 지자체와 공식 협의 절차를 거친다. 공문으로 의견을 요청하고, 회신받아 검토한 뒤 지정 결과를 다시 통보하는 방식이다. 이번에도 모든 절차를 그대로 진행했다. 서울시 우려는 이해하지만, 주거 안정이라는 더 큰 목표 아래 지정이 불가피하다고 판단했다. 토허구역의 경우에는 법상 협의 의무가 없지만, 서울시와 경기도 모두 사전에 통보했다. 서울시는 규제지역 확대에는 공감했으나 일부 토지허가구역에 대해서는 우려를 표했다. 다만 '반대'나 '지정 불가' 입장을 공식적으로 밝힌 것은 아니었다.

-실거주 요건으로 전세 매물이 줄면서 임대차 시장에 부담이 생기지 않겠나.

▲그럴 가능성은 크지 않다고 본다. 실거주를 위해 새로 매입하는 경우 기존 거주 주택이 매물로 전환되기 때문에 전체 공급량은 큰 변동이 없다. 전세시장은 매매 시장만큼 상승 폭 자체가 높지는 않지만 계속 관심 갖고 보고 있다. 다만 최근 전세의 월세화 추세가 이어지고 있어 월세 상승 부담을 완화하기 위한 월세 공제 등 세제 혜택을 함께 검토할 필요가 있다.

-이번 지정에서 제외된 단지들은 구체적으로 어디인가.

▲지난번 강남 3구와 용산구 지정 당시 한남더힐처럼 단지 내 일부 건물이 대장상 '연립주택'으로 분류돼 규제에서 제외되면서 규제 차익이 발생한다는 지적이 있었다. 실제로는 아파트와 동일한 용도와 거래 형태를 지녔는데 행정상 구분으로만 달리 취급된 것이다. 이번에는 이런 형평성 문제를 바로잡기 위해 동일 단지 내 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대주택도 모두 토허구역 대상으로 포함했다

-.이번 대책에는 세제 개편 내용이 빠졌는데, 배경과 향후 계획은.

▲이번 대책에는 부동산 세제의 구체적 조정안이 포함되지 않았지만, 방향성은 분명히 제시됐다. 자금이 부동산으로 과도하게 쏠리는 현상을 완화하고, 생산적인 부문으로 유도하기 위한 '세제 합리화' 방안을 검토 중이다. 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향성에 대해서는 정부 내부에서도 공감하고 있다. 다만 구체적인 세율 조정과 적용 기준을 정리하는 데 시간이 필요하다. 다만 보유세와 거래세를 포함한 세제 전반은 단기간에 결정하기 어려운 사안이어서 기획재정부가 주관해 연구용역과 관계부처 TF를 통해 종합 검토를 진행할 예정이다.

-국토부의 부동산 특별사법경찰 도입이 총리실 산하 감독기구와 역할이 중복된다는 지적이 있다.

▲기능이 다르다. 총리실 산하에 신설되는 감독기구는 부동산 거래 질서 교란 행위를 종합적으로 조정·통괄하고, 관계 기관 간 수사·조사 정보를 공유하는 역할을 맡는다. 직접 수사도 가능하도록 설계 중이다. 반면 국토부의 부동산소비자보호기획단은 현장 모니터링과 기획조사를 담당하며, 조사 결과를 국세청이나 경찰에 통보하고 수사를 의뢰하는 기능을 수행한다. 이 조직안에 특사경을 신설해 부동산거래신고법, 공인중개사법, 주택법 등 세 가지 법률 위반에 직접 대응할 수 있도록 할 계획이다. 감독기구의 역할과 조직 형태, 법적 근거를 구체화하는 작업이 진행 중이며, 관련 법안은 국회 논의를 거칠 예정이다. 총리실 내에 2급 단장급 조직으로 신설하는 방안이 검토되고 있다.

-유례없는 초강력 대책이다. 대통령이 직접 주문한 부분은 없었나. 대책에 대한 반응은.

▲이번 대책은 국토부가 중심이 돼 마련한 안이다. 규제지역 확대와 토허구역 지정은 국토부 소관 사안으로 실무 단계부터 검토했고, 대출·세제 항목은 금융위와 기재부가 함께 조율했다. 대통령께서 이번 대책에 대해 어떤 구체적인 반응을 보였는지는 직접적으로 전달받은 바 없다.

-정비사업 관련 법 개정은 지연되고 있는데, 규제만 우선 시행되는 건 엇박자가 아닌가

▲정비사업과 직접 관련된 중도금·이주비 대출에는 별도 제한이 없다. 조합지위 양도 제한은 투기 차단을 위한 조치로, 공급과는 직접적인 연관이 없다. 9·7 대책에서 발표한 정비사업 활성화 방안은 이미 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(도정법 개정안)에 반영돼 발의된 상태이며, 조속한 입법을 통해 시행될 수 있도록 추진 중이다.

-공시가격 현실화는.

▲공시가격 현실화율은 기존 수준을 유지하는 방향으로 검토 중이다. 매년 연구용역과 공청회를 거쳐 연말쯤 확정하는 절차를 밟고 있으며, 현재는 그 준비 단계에 있다.

-집값을 끌어올린 요인으로 '똘똘한 한 채'가 지적된다. 다주택자 규제 완화는 검토하지 않았나. 향후 나올 가능성은.

▲이번 대책에서는 직접 논의되지 않았지만, 앞으로 논의는 될 수 있을 것 같다. 특정 지역으로의 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토한다는 방향성을 가지고 일단 시작하기로 했으니까 부동산 관련 세제에 관련된 종합적인 내용이 같이 검토될 수 있지 않을까 생각하고 있다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr