"AI 열풍이 키운 금싸라기 땅…상업용 부동산 판 바꾼 데이터센터"[부동산AtoZ]

수도권 집중, 비수도권으로 확산
장기임대·맞춤형 설계 투자 매력

생성형 인공지능(AI)과 클라우드 산업 확산이 국내 부동산 판도를 바꾸고 있다. 오피스와 물류센터 중심이던 상업용 부동산에서 데이터센터가 새로운 '핵심 자산'으로 급부상했다. 단순 서버 보관 시설에서 고성능 연산을 감당하는 AI 특화센터로 전환되면서 투자자 눈길도 집중되고 있다.

수도권에 60% 몰린 데이터센터…"전력·네트워크 접근성 때문"

SK AI 데이터센터 울산 예상 이미지. SK텔레콤

6일 부동산업계에 따르면 KB금융지주 경영연구소는 최근 '상업용부동산 시장 진단 및 전망' 보고서에서 "AI와 클라우드 확산으로 데이터센터 수요가 급증하면서 국내 시장이 꾸준히 커지고 있다"며 "수도권에 집중됐던 상업용 데이터센터가 비수도권으로 확산하는 가운데 경기 변동에 둔감한 특성과 정부 육성 정책에 힘입어 성장세가 이어질 전망"이라고 했다.

보고서는 국내 데이터센터가 지난해 기준 165개에 이르며 이 중 60.4%가 수도권에 집중돼 있다고 했다. 지난 10년간 26.9% 증가했고, 최근 5년간은 연평균 1.4%의 성장세를 보였다고 설명했다.

서울 상암·목동, 경기 분당·판교 등은 안정적인 전력 인프라와 네트워크 접근성, 주요 고객사와의 물리적 인접성 덕에 글로벌 클라우드 서비스 제공자(CSP)들의 주요 거점으로 자리 잡았다.

데이터센터는 규모와 목적에 따라 자사용(Enterprise), 상업용(Colocation), 클라우드형, AI 특화형 등으로 나뉜다. 이 중 국내 상업용 센터의 주요 임차인은 아마존·구글·마이크로소프트 등 글로벌 CSP들이다.

글로벌 종합 부동산 서비스회사인 세빌스코리아는 2028년까지 국내 상업용 데이터센터가 40개 이상 추가로 구축될 것으로 예상했다.

"AI 시대엔 전력이 곧 경쟁력"…비수도권 해안가·발전소 인근으로 이전

국내 데이터센터 수(왼쪽), 수도권 상업용 데이터센터 공급 추이. KB금융지주 경영연구소

최근에는 AI 특화 데이터센터 수요가 급증하면서 비수도권 입지 선호가 빠르게 커지고 있다.

AI 기반 서비스 확산으로 단순 저장 공간이 아닌 대규모 연산을 처리할 수 있는 고성능 그래픽처리장치(GPU)·신경망처리장치(NPU) 장비가 요구되기 때문이다. 이 장비들은 전력 소비와 발열이 막대해 효율적인 냉각 시스템이 필수다.

하지만 수도권은 부지 부족과 전력 공급 한계, 주민 민원, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축 등으로 신규 공급이 쉽지 않다. 이런 제약 요인이 겹치면서 발전소 인근이나 해안가·수변 지역 등 비수도권으로 이전을 검토하는 기업이 빠르게 늘고 있다.

현재 계획 단계에 있는 39개 데이터센터 중 32개(82.1%)가 비수도권에 들어설 예정으로, 정부의 지방 분산 정책이 이런 흐름에 힘을 보태고 있다. 정부는 지난해 6월 제정된 '분산에너지 활성화 특별법'을 통해 안정적인 전력망 구축과 지역경제 활성화를 동시에 추진하고 있다.

이처럼 비수도권으로 확산하는 움직임이 본격화하면서 데이터센터는 새로운 투자 대체 자산으로 부상하고 있다. 보고서는 "데이터센터는 장기 임대 계약과 맞춤형 설계가 필수여서 다른 상업용 부동산과는 달리 금리 환경이나 경기 변동에 민감하지 않다"며 "투자자 관심도 높아 지속적인 성장이 기대된다"고 했다.

대기업 잇따라 투자…건설사도 '데이터센터 전쟁' 가세

오픈AI 샘 올트먼 대표가 지난 1일 용산 대통령실에서 이재명 대통령 접견 중 발언하고 있다. 이날 접견에는 이재용 삼성전자 회장과 최태원 SK그룹 회장도 참석했다. 연합뉴스

AI 데이터센터 투자는 국내 대기업으로도 확산하고 있다.

삼성과 SK는 각각 챗GPT 개발사 오픈AI 전용 데이터센터 구축을 검토 중으로, 실현될 경우 수조원 규모 투자가 예상된다. SK는 서남권(전라남도)에 오픈AI 전용 센터를 짓는 방안을 추진하고 있으며, 이미 아마존웹서비스(AWS)와 손잡고 울산에 7조원 규모의 데이터센터를 설립하기로 했다. SK는 울산과 전남을 잇는 '동서 AI 벨트' 구상도 함께 내세웠다. 대통령실에 따르면 삼성 역시 삼성SDS를 중심으로 동남권(포항)에 AI 데이터센터를 건립하는 방안을 오픈AI 측과 논의 중이다.

데이터센터 시장의 급성장은 건설업계에도 변화를 불러왔다. 고도의 기술력과 안정적 운영 인프라가 요구되는 특성상 진입 장벽이 높지만, 건설사 입장에서는 새로운 수익 기반으로 부상하고 있다.

현대건설은 2004년 금융결제원 분당센터를 시작으로 KT 목동 인터넷데이터센터(IDC), NH통합IT센터, 네이버 세종센터 등 국내 주요 데이터센터를 시공하며 기술력을 축적해왔다. DL이앤씨는 최근 서울 금천구 '가산 데이터센터'를 준공하며 시운전(커미셔닝) 단계까지 수행 범위를 넓혔다. GS건설은 하나금융그룹 통합데이터센터, 네이버 세종센터, 대구은행 데이터센터 등을 잇달아 완공하며 시장 점유율을 넓히고 있다. 2021년에는 데이터센터 운영 전문 자회사 '디씨 브릿지'를 설립해 영업·운영 서비스를 통합 관리하는 체계를 구축했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr