李정부 들어서자 文정부 '고점' 바로 뚫었다…규제에도 끄떡없는 서울 아파트값[부동산AtoZ]

성동·송파·서초·강남 등 한강벨트 중심으로 고점 돌파 가속
서울 11곳 전고점 경신, 서울 전체로는 아직 고점에 못 미쳐
과천·분당도 고점 넘어서며 수도권 전체 확산세…규제 논란 재점화
공급 공백 겪는 지방 중소도시, 상주·영주·문경 등 두 자릿수 상승
전문가 “한강벨트 과열로 규제 가능성↑…지방은 정책 없인 지속 어려워”

이재명 정부 출범 이후 문재인 정부(2017~2022년) 당시 고점을 뛰어넘는 지역들이 속출하고 있다. 서울을 시작으로 수도권 핵심지, 일부 지방 중소도시까지 집값이 정점을 갈아치우는 흐름이 확산하고 있다.

한강벨트 대부분이 문재인 정부 당시 아파트값 고점을 돌파한 것으로 나타났다. 연합뉴스.

9일 한국부동산원의 아파트 매매가격지수를 분석한 결과, 서울의 11개 자치구가 문 정부 시절 고점을 모두 넘어섰다. 강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진·양천·강동·영등포·동작구 등이다. 매매가격 지수란 기준점 대비 가격의 변동률을 수치로 나타낸 것이다. 기준시점은 올해 3월 31일을 기준(100)으로 한다.

구별로 보면 성동구가 문재인 정부 시기인 2022년 1월 고점(93.88)에서 올해 9월 5주차 110.26으로 뛰며 17.45% 상승했다. 송파구도 2022년 1월 고점(93.99)에서 현재 109.70으로 올라 16.71% 뛰었다. 서초구는 2022년 8월 고점(91.56)에서 107.66으로 17.58% 올랐고, 강남구도 2022년 6월 고점(94.04) 대비 107.05로 13.83% 상승했다.

용산구는 2022년 6월 고점(97.81)에서 현재 106.76으로 9.15% 올랐고, 마포구는 2022년 1월 101.29에서 108.06으로 6.68% 상승했다. 강동구(2022년 1월 102.75→106.43, +3.58%), 광진구(2022년 1월 101.38→106.21, +4.76%), 양천구(2022년 1월 100.73→106.46, +5.69%), 영등포구(2022년 1월 102.94→105.44, +2.43%), 동작구(2022년 1월 103.49→104.98, +1.44%)도 전고점을 모두 넘겼다.

결과적으로 한강에 인접한 11개 구 중 10곳이 전고점을 넘긴 것이다. 한강 인접 지역 중 강서구는 유일하게 고점을 넘지 못한 것으로 나타났다. 강서구의 현재 매매가격지수는 102.30으로, 2022년 1월 기록한 전고점(111.09)보다 7.9% 낮다.

서울 전체 매매가격지수는 104.47로, 문 정부 시절 고점인 104.63(2022년1월17일)에는 소폭 못 미친다. 노원·도봉·강북구 등 '노도강'과 금천·구로·관악구 등 '금관구' 외곽 지역의 회복세가 더뎌 평균을 끌어내리고 있는 탓이다. 이들 지역의 아파트 시세는 여전히 전고점과 10% 이상 격차가 있다.

경기도에서는 과천과 성남시 분당구가 고점을 돌파했다. 과천은 2022년 1월 102.17에서 올해 9월 5주차 108.92로 6.61% 올랐고, 성남 분당구는 102.96(2022년 6월)에서 109.47로 6.32% 상승했다.

지방에서 고점을 돌파한 지역은 총 8곳이다. 경북 상주가 2021년 12월 고점 85.41에서 올해 103.10으로 20.71% 뛰며 전국 최고 상승률을 기록했다. 영주(90.35→102.61, +13.57%), 문경(92.73→103.74, +11.87%)도 두 자릿수 상승률을 보였다. 강원 동해(93.71→100.24, +6.97%), 충남 논산(95.99→101.08, +5.30%)도 고점을 새로 썼다. 전북 전주시 완산구(102.06→102.22, +0.16%)와 덕진구(101.98→102.36, +0.37%), 충북 제천(100.17→100.36, +0.19%)은 미미하지만, 전고점을 넘겼다.

지방의 반등은 공급 부족이 핵심 배경이다. 상주는 2022년 이후 4년 연속 입주 물량이 전혀 없고, 인구 60만 명의 전주도 올해 입주 물량이 277가구에 불과해 사실상 공급 공백 상태다. 경북 내륙 도시들은 중부내륙선·중앙선 등 철도 개통 효과가 더해지며 상승세를 이어가고 있다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "최근 신고가 비중이 높은 자치구는 성동·광진·강동·마포 등으로, 수요자 심리가 한강 벨트 중심으로 몰리는 양상"이라며 "한강 인접 지역을 중심으로 과열 양상이 짙어지며 향후 추가 규제 가능성도 제기되고 있다"고 했다. 추석 연휴 이후 규제 가능성이 유력하다는 얘기다.

반면 지방 일부 지역의 상승은 아직 의문부호가 붙는다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "지방은 실수요 시장인데, 정책이 이를 뒷받침하지 못하면 상승이 장기적으로 이어지기는 어려울 수도 있다"며 "정주 여건 개선과 실효성 있는 지방 주택정책이 나와야 우상향 추세가 이어질 수 있을 것"이라고 했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr