정부 ‘모듈러 주택’ 전면 확대…임대는 합격, 분양은 시기상조[부동산AtoZ]

정부, 모듈러 주택을 ‘신속 공급 모델’로 전면 활용 방침
LH, 전국 12개 지구서 2261가구 추진…768가구 이미 준공
공사기간 30~50% 단축·안전성 장점…임대주택에는 효과
기존 공법 대비 공사비 20~30%↑, 선분양 구조와 충돌 ‘수익성 난항’
국회, 용적률 15% 완화·특별법 검토…민간 확산엔 표준화·비용 개선이 관건

정부가 9·7 부동산 대책에서 공급 속도를 높일 묘책으로 모듈러 주택을 전면에 내세웠지만, 아직은 기술·비용·제도적 한계가 뚜렷하다는 지적이 나온다. 다만 공기(工期)를 절반가량 줄이고 안전성과 친환경성을 동시에 확보할 수 있는 잠재력과 향후 시장 확장성이 크다는 점에서 제도적 보완과 민간 참여 확대가 뒤따른다면 새로운 공급 패러다임이 될 수 있다는 기대도 공존한다.

독일 베를린에서 열린 IFA 2025에서 삼성전자가 전시한 스마트 모듈러 홈 솔루션. 삼성전자.

9일 국토교통부에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 총 12개 지구, 2261가구 규모의 모듈러 주택 사업을 추진 중이다. 부산 용호·천안 두정 등 6개 지구에 768가구의 중저층 모듈러 주택이 이미 준공됐다. 의왕 초평A4(22층·381가구), 고흥 도양(15층·150가구) 등 6개 지구에서 1493가구 규모의 중고층 모듈러 사업이 진행되고 있다.

모듈러 공법은 벽체·창호·배관·욕실 등 건축 부품을 공장에서 70% 이상 사전 제작해 현장에서 조립하는 방식이다. 국토부는 이를 통해 기존 철근콘크리트(RC) 방식 대비 공사 기간을 30~50% 줄일 수 있다고 설명한다. 24개월이 걸리던 아파트 공사를 1년 남짓한 기간에 마칠 수 있다는 얘기다. 현장 인력 투입이 줄어 안전사고 위험이 낮고, 건설 폐기물과 탄소 배출도 줄어드는 친환경적 효과도 기대된다. 국토부 관계자는 "신축 매입임대(5년간 14만 가구)와 공공지원 민간임대(5년간 2만1000가구) 공급에 모듈러를 우선적으로 적용할 수 있을 것으로 보고 있다"고 말했다.

그러나 한계도 분명하다. 현재 국내 기술로는 13층 이상 건물에 요구되는 3시간 내화 기준(3시간 이상 화재에 견디는 것)을 충족지 못한다. 13층 이상 짓기 어렵다는 뜻이다. 도심 대단지 아파트 수요와의 괴리가 크다. 당장 임대 공급에는 무리가 없지만, 분양시장 적용에는 시기상조다. 또 RC 방식보다 공사비가 20~30% 비싸 수익성 확보가 어렵다. 국내 특유의 선분양 중심 시장도 모듈러의 장점을 상쇄한다. 선분양 구조에서는 공기가 짧아질수록 중도금·잔금 납입 기간도 줄어든다. 단기간 내 큰 자금을 준비해야 하는 소비자에게 매력적인 상품은 아니다.

높은 인건비와 인력난으로, 일찌감치 모듈러가 대안으로 떠오른 해외 선진국과 달리 한국은 외국인 인력으로 현장 수요를 채워왔기에 기술 발전의 절실함이 덜했다. 그런데도 건설사들은 미래 먹거리를 위해 발 빠르게 움직이고 있다. 당장은 돈이 안 되더라도 향후 성장할 것으로 기대되는 시장을 선점하기 위해 나서고 있다. 유럽과 북미에서는 전체 건축의 20% 이상을 모듈러 방식이 차지한다.

삼성물산 건설부문은 최근 독일 가전 전시회 IFA 2025에서 삼성전자와 함께 '스마트 모듈러 홈'을 공개했다. 삼성물산이 지은 218㎡ 규모 모듈러 주택에 삼성전자의 인공지능(AI) 홈 솔루션을 탑재한 차세대 주거공간이다. GS건설은 지난 4월 충북 음성에 30층 이상 적용을 목표로 한 모듈러 아파트 기술 실증에 성공했다. 현대엔지니어링은 2년 전 국내 최초로 당시 최고층인 13층 모듈러 행복주택을 준공한 바 있다.

정부와 국회도 제도적 뒷받침에 나서고 있다. 국회 국토교통위원회에서는 모듈러 주택에 건폐율·용적률을 일반 주택보다 15% 완화하는 주택법 개정안이 논의 중이다. 민간의 사업성을 높이기 위한 방안이다. '공업화 주택'이라는 현행 법적 용어를 '조립식 건축주택'으로 바꾸고, 숙박시설·오피스텔 등 준주거 건물까지 적용 범위를 넓히는 방안도 포함됐다. 정부는 기존 건설 법규와의 충돌을 해결하기 위해 '모듈러 특별법' 제정까지 검토하고 있다. 제도적 기반 마련 없이는 대규모 보급이 어렵다는 현실을 고려한 행보다.

전문가들은 모듈러 주택이 국내에서는 아직 초기 시장이지만 많은 경험이 축적된다면 분양시장으로 확산할 수 있다는 가능성에 주목한다. 조봉호 아주대 건축학과 교수는 "모듈러는 친환경성과 안전성에서 장점이 크지만, 국내는 시장이 협소해 아직은 원가 경쟁력이 떨어진다"며 "정부가 이번 대책을 통해 공공사업을 늘려 산업 생태계를 안정적으로 키우고, '규모의 경제'를 통해 비용을 낮추는 과정이 진행된다면 향후 공급 패러다임에 큰 전환이 올 수 있을 것"이라고 전망했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr